近日，笔者接待一位咨询者，这位咨询者所在单位租用一间门市销售服装，由于该门市所在位置远离商业区，一处屋角还有漏水现象，一直少有顾客光顾，销售不畅，租期内一直处于亏损状态。眼见还有一段租期，为求减亏止损目的，咨询者单位与出租人探讨解约事宜，屡次被拒。无奈之下，咨询者单位求助于律师。据咨询者介绍，他们咨询过的一些律师皆提及“情势变更”原则，说明依此提起诉讼能够最大限度地维护咨询者单位利益。我此前没有提到“情势变更”，经他说明，我就问他：你们的案子什么地方涉及“情势变更”啦？咨询者笑着坦承：正是有疑问才又找到我咨询的。

律师职业的良知促使我愿意谈谈“情势变更”是否适用这起案件。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

    这是弥补《合同法》中没有载明“情势变更”条文一个重要司法解释。这个条文有着极其重要的意义，但也有几方面的缺憾：一是条文过于单薄，本来“公平原则”这样的东东在实践中就常被东拉西扯，再结合“实际情况”真的让人心里没底；二是对“情势变更”程度或转折的后果没有下文，当事人请求法院变更或解除合同，可能经历漫长的时日（简易程序3个月、普通程序6个月的一审或延长，再加上可能的二审期限），“情势”继续变更怎么办？损害后果加大怎么办？三是当事人不因情势变更提起诉求，而单方径行变更或解除合同后，对方提起违约之诉时该怎么应对？（从字面理解，受损害的一方当事人如果不因情势变更提起诉求，就丧失了因此可能有的胜诉权）还有，“商业风险”内涵是什么？形式要件是什么？谁负责定义它？真希望不远的将来就能通过立法解决这些问题。

最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》提出，人民法院在当前形势下审理民商事合同纠纷案件，慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系。“对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。”严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，还要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。

我们回头来看咨询者单位的案件。

选址：远离商业区——毫无疑问，起码对该门市周边状况、消费环境、房屋租金等因素早有考虑。

产品：服装——即使可以说受到金融海啸影响，近一年的消费市场恰恰是服装打折普遍较凶，但是打折的目的是增加销量，如果打不打折都没有增加销量，金融海啸影响几何呀？

房屋功能：漏水——据说虽持续一段时间了，出租人维修不积极，但对营业区不构成重大影响。

除此之外，还有政策因素，但国家政策是倡导消费的。或许只能说咨询者单位的经营模式可能不适应，但这显然不是合同“情势变更”问题。

我问咨询者其他人提及的“情势变更”是指什么“情势”变更，咨询者说他们指的是市场因素变更。而什么市场因素变更，则没有人给咨询者以明确回答。而关于所谓的“情势变更”是否足以引起解除房屋租赁合同的法律后果，更没有人明确作答。

我提醒咨询者注意的是，简单而言，适用“情势变更”原则必须满足以下条件：

1．  合同成立后，客观情况发生了重大变化；

2．  这种变化不属于商业风险范畴；

3．  这种变化是合同成立时，当事人无法预见；

4．  这种变化是非不可抗力因素所致；

5．  继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。

我提醒咨询者，对待一起案件，当事人可以尽量找理由找根据，但应避免有事实和法律方面的“硬伤”。否则，容易“赔了夫人又折兵”。