（本文系二月初出版的《楼市》杂志卷首语文章，本期特稿“海南国际岛：一半是海水，一半是火焰”敬请关注！）

国际旅游岛开端伊始即在向着“发展房地产岛”趋势演进。

年初，随“海南国际旅游岛”政策出台，海南房地产疯狂的程度相信已破世界纪录。“每天上涨一千块钱”“房价一口气上涨五千块钱”连连的媒体报道，甚至可以不用任何统计数据假以注解，即可以想象到海南现在楼市的景况。“举着钱满大街买不到房子，想要买房必须得给中间人好处费”一位三亚当地的朋友打电话跟我这样说。传闻说刚开盘一个月左右的凤凰岛售价从开盘时6万已涨至12万!

本人在媒体从事十余年房地产报道评论工作，并且从04年起即关注海南房地产走向。虽然之前一年多即听说国家将批准海南建立国际旅游岛，但也万万没有想到政策公布之后市场会有如此之大反响。那么，到底是什么原因让海南的房子一下子坐上了火箭升天呢？这些天来我一直在思考这个的问题，不知以下这些寻找出来的答案是否正确。

首先，“海南国际旅游岛”政策出台适逢全国房地产最热周期的最高位节点之上，此时中央正在出台政策遏制房价过快上涨。但这些对内地相对适用的政策对于海南几乎没有影响，比如政策房加大供应、严控房贷等政策等。海南有九成以上房产完全是靠内地人来消化，海南多数购房为一次性付款。临近岁末年初，内地市场正将要显现政策挤出效应，偏在这时海南有重大利好政策出台。政策冷热温差恰似严冬时节北方与海南的天气差异，其结果就是所有赴海南的航班上，原本就已增长的避寒度假游客中，近期又大量增多了躲避内地房产政策而来海南赶集的房产投资客。

在去年这一轮全国房地产市场升温周期中，推动需求并且推高房价的确定无疑是投资客占据了主导的位置这一因素。去年底的“国四条”和今年初的“国十一条”紧锣密鼓相继出台，热钱正值从北、上、广、深等热门房产投资城市抽退的关键时刻。临近去年底时，优惠政策到期带来的利空预期以及房价过快上涨带来的巨大获利，使得前期投资客相当一部分从市场上脱身，进而形成年底之时的过量二手房交易。

偏偏这时全国所有的媒体全部头版头条爆料“海南将建国际旅游岛”，并且部分媒体和网上刻意炒作渲染海南将开放赌业诸如此类的消息，全国的热钱随之闻味坐着空客330，三两天时间就降落到了三亚、海口，之后是琼海、万宁、五指山等大大小小数百个楼盘之中。需求推进房价上涨，加之炒房者得到开发商和市场管理者纵容和默许。海南时下的景象让人们不得不想起九十年代初那一轮疯狂。

其次，海南距离国际旅游岛实现的基础差距还相当之大，此时即高调出台政策，并被媒体爆炒放大，不利于海南实质性建设和招商引资。

高调宣传“国际旅游岛”确实有利于明确发展方向，有利于吸引投资。但是立杆见影随之而起的房地产热在制造房产泡沫的同时，也推高了整个海南吸引投资的门槛，进而会影响所有配套建设，使建设国际旅游岛真正所需要的软环境难于实现。

我们可以放眼全世界任何一处度假圣地，没有一个不是自然基础之上缓慢形成，之后再吸引投资加大建设，进而形成众品皆碑的全世界游客汇集的旅游度假圣地。以海南现在最具资源优势相对成熟的三亚举例来说，这里的交通、商业、旅游文化设施，以及社会秩序、治安等都与东南亚一些知名的旅游观光区存在较大差距；即使是在最知名的业已形成规模的亚龙湾国际度假区，虽然一线海滩上排齐了里兹、万豪、喜莱登等数家世界一流的知名酒店，但酒店的门外来自内地甚至全世界的客人们除了睡觉、沙滩晒太阳之外，走出酒店大门则只有寂寞、无聊，或者是被挨宰。

去过国外旅游度假的人都会有印象，那里的旅游度假区往往晚间的市景风光是最迷人之处，购物、当地风情文化演出、餐饮、互动式娱乐、酒巴聚会等把所有的游客带入放松安逸的享乐当中，其乐融融令人流连忘返。但是海南即使是在已开发十年左右相对算是成熟的亚龙湾里至今也没有这样的旅游度假氛围。每天支付着全世界最贵房费的游客们，除了会打高尔夫或者凑三两个人打麻将、斗地主的人之外，大多数人玩无处玩、吃无处吃、看无处看、乐无处乐。

照常理说，建国际岛起码要先建一个示范区，而示范区全海南岛现成的当仁不让应是亚龙湾。海南和三亚的领导真的应该先把亚龙湾现有的不足尽快弥补，把“四黑”先在这里铲除，把娱乐、餐饮、商业购物、出租车服务等尽快完善起来，打造一个成熟的模板。待有摸索出一个成熟的且有中国特色、海南特色的国际旅游度假区模式之后，海棠湾、清水湾、红棠湾等等无数个等待开发的度假区，乃至整个全海南岛才有可能实现”国际旅游岛”目标。