解析物权法（73）

解析物权法（73）

陈绪国

【原文】〖共有部分的权利义务〗

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；业主不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

【解析】〖业主的共有权利与义务〗

本条款，规定了业主建筑物区分所有权共有的权利与义务，是业主建筑物区分所有权动态平衡的另行规定。实际上是前面两个条款意义上的延伸。

物权法第七十条抽象规定了业主的专有权、共有权与共管权，接着第七十一条抽象规定了业主对于自己的专有部分享有所有权和业主行使所有权的限制。本条款又规定了两种情形下均必须承担相应的义务：一是在享有共有权利时必须承担义务，二是在放弃共有权利时也必须承担义务。这就意味着业主享有权利有一定程度上的弹性，业主履行义务具有特定意义上的刚性。业主在转让住宅、经营性用房标的物时，可将其专有权、共有权和共管权一并转让，新的业主可以获取对等的权利与义务。

◎〖业主建筑物区分所有权的动态平衡〗

业主建筑物区分所有权的动态平衡，是指业主建筑物区分所有权的设立、变更、转让、消灭的整个过程中的动态平衡。当业主的建筑物专有权一定时，派生出业主建筑物共有权、共管权以及成员权、会员权等权利；当业主行使共有权利或者不行使共有权利、放弃权利时，业主同样必须承担相应的义务。当新的业主取代旧业主时，无论其建筑物价值是否升降，无论业主怎么变换，这种权利与义务的统一是对等的和不可移易的。所谓其动态平衡，是以业主的专有权为核心作用的动态平衡，与其他权利的行使没有必然的联系。从正相关方面认识，他关乎绝对动态平衡和相对动态平衡两种平衡状态。

业主建筑物区分所有权动态平衡涵盖的两个基本点如下：

一、业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性

业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，起源于其所有权、专有权的绝对性。当业主建筑物区分所有权、专有权一定时，业主一物一权主义法则是绝对的，具有绝对的排他性、绝对的对世性、绝对的溯及性、绝对的优先权、绝对的物权请求权；在此基础上，建立健全了其专有权与共有权、共管权、成员权或者会员权的一整套权利，这也是绝对可以成立的权利。与此同时，业主建筑物区分所有权、专有权存续多久，业主相应的义务也就存续多久，并不以业主共有权等权利的是否放弃为先决条件，这也是绝对的。总之，业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，是其所有权、专有权的绝对性与共有权、共管权、成员权或者会员权的绝对性以及履行义务的绝对性三者相结合的绝对性，并在此基础上进行动态平衡的整个串联过程。无论业主是否接受行使共有权，无论其建筑物是否易主、怎样易主和多少次易主，业主权利义务“三结合”的绝对性是不允许变更的。

所谓业主建筑物专有权，即业主对建筑物专有部分的所有权，指业主对自己建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有占有、使用、收益和处分的专业权利。也就是在构造上能够明确区分彼此、产权清晰而可独享，并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤，也是明确业主首要权利切实步骤。业主的专有权是不依赖于他方建筑物业主而独立存在、独立自主的权利，与不相关的业主是相互排斥的；业主只有在分清各自的专有权利与义务基础上，才能有效地分清各自共有的权利与义务。业主专有权具有独立自主的绝对的优先权地位，其住宅权是绝对自由权，与配套权利相平衡、与义务相平衡也是法定的绝对的动态平衡。

所谓业主建筑物共有权，指业主对于建筑物及其配套设施按份（局部）共有或者全体共有的使用权、管理权，包括成员权。该共有权，包括局部共有、全体共有两种准所有权（管领权）。基本概念如下：①局部共有。指各个楼层的专用走廊、照明、通风设施，可为同一楼层的业主共有，有的可以在自家门口停放自行车或者放一鞋柜等，但以通行无阻为限。部分业主的直饮水管道、网线管道、停车棚等，也可视为若干业主局部共有。②全体共有。指业主依据法律、合同以及业主之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所及其公共设施等共同享有的权利。譬如，各个业主对于小区的绿化场地、公共通路、公共文体场所、电梯、楼梯、消防设施均具有共同享用和管理的权利，对于自来水、电力、煤（天然）气、下水道设施均具有不同程度的共同接驳使用和管理的权利。业主共有权的绝对性，是与专有权有绝对的配套权利，并与义务绝对地相关联。业主共有权的绝对动态平衡，是以专有权和义务为核心的动态平衡。

所谓“业主对建筑物专有部分的共有部分，享有权利，承担义务”，名义上是共有权动态行使与义务动态履行相一致的情势，实际上是专有权动态行使与义务动态履行相一致的情势。义务不以共有权的存续状态为先决条件，却是以专有权的存续状态为先决条件。因而，得出 “不得以放弃（共有）权利不履行义务”的结论来。

譬如，在多层建筑多业主共存状态之下，业主按月足额交纳物业管理费、卫生费、公共照明费、水泵和电梯分摊费等费用，是业主应尽的义务，业主不能以为少在家住宿几天（几月）就可以少交几天（几月）的费用。毕竟居家不是在住宿旅店、宾馆，食宿一天算一天，而是为了整个物业小区的正常运作而尽义务。尽管这些义务于项目上是关乎业主的共有权部分，而实际上是关乎业主的专有权部分，同时关乎业主的道德规范。基于业主专有权的存续，专有权是绝对存续的，继而义务是绝对存续的。以此类推，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用；在集中供水情况下，不得以居住时间减少为由，不交纳或少交纳蓄水池清洁费用；在建筑物正常使用情况下，不得以居住时间减少或者房屋完好为由，不交纳或少交纳房屋配套设施维修费用。所有这些义务，都是强制性执行的，是没有价钱可讲的。

诚然，业主的义务不仅仅限于按月足额交纳相关费用。除此之外，业主自觉自愿地维护小区安全的义务、安静的义务、卫生的义务、睦邻友好的义务、行善积德的义务，履行会员的义务、成员的义务及其齐抓共管的义务、共同维权的义务等等，统统具有动态平衡绝对性的特征。就业主个体而言，业主只求权利不求义务，就会破坏权利与义务的平衡性；就业主整体而言，有的认真地始终如一地履行各种应尽的义务，有的就不是这样，就会破坏整体义务的平衡性。可以说，物权法涵盖了业主义务的大部分内容，但实际工作中仍然比这些内容要广泛得多。

二、业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性

业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性，起源于业主所有权的限制性。业主行使其建筑物所有权受到某种意义上的限制时，业主的专有权和共有权等权利同时会受到一定程度上的限制，包括禁止性规约的零物权限制和履行义务上的限制，以及客观条件上限制等等。其权利限制是动态的，权利与义务的平衡同样是动态的。

总体上，业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性是主流的、一级的平衡，业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性是支流的、二级的平衡。原因在于，业主的所有权在常规状态之下建立健全了以所有权绝对性为中心的独立性物权体系，只有在其所有权被限制和被义务所萦绕情形下，才出现了其所有权的相对性。尽管其限制性条件和义务性条件淋淋总总，比行使权利的条件多出许多，其所有权动态平衡的绝对性仍然是居于第一位的，其所有权动态平衡的相对性仍然是居于第二位的。

业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性，主要集中于共有权的相对性方面。本质上，业主共有权是专有权的相对权，是所有权的附属权、附加权，也是套装权。前面讲到，业主应当履行的义务，是不依业主共有权的行使或者不行使为要件，而是以专有权的存续为要件，这是另一层意义上的共有相对权。欲实现业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性，可以排除共有权的绝对性，还原共有权的相对性，让共有权在行使确定或者不确定的条件下均能创造动态平衡的良好条件。

一般而论，物权的权利与义务是对等，即权利在义务存在，权利不存在义务就不存在。但是，一方面，尽管专有权是实现动态平衡的有力杠杆，而在前台表演的却是共有权的替身角色，许多义务转移到共有权上来了，这是专有权与共有权之间的不平衡和共有权与义务上的不平衡。为了权利与义务上的平衡，只有经过权利转移的方式来平衡；最好的方式，是将共有权承受不了的义务转移到专有权上来。“共有权义务转移”的典型示范，是业主以不行使共有权为名不履行义务之被禁止，继而从不平衡找出平衡的支点出来。这样一来，“权利在义务存在，权利不存在义务就不存在”的公式，仅适用于专有权的存在状态，而不适用于共有权的存在状态。另一方面，法理上应当不允许业主擅自放弃共有权。因为业主的共有权附加了很多义务的权利，也是与专有权相关联的权利，同时又是维系小区和谐共管的权利。如果许多业主甚至每个业主既不行使共有权利，也不承担公共义务，就会成为无组织无纪律的自由涣散局面，一发而不可收拾。对于所有无组织无纪律的业主，也不适用于“权利在义务存在，权利不存在义务就不存在”的公式。物权法本条款之所以一反常规，打破“权利在义务存在，权利不存在义务就不存在”的清规戒律，就是以统筹兼顾为契机，制造业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性。

确切地说，多单元多业主存续情况下，某些专有权和某些共有权的界限不是十分清楚的。从《解析物权法（71）》中可以看出：一方面，专有兼共有型混合专有权，是伴随着多个楼层多个业主上下左右相邻关系的专有权与类共有权。其基本特征是，业主的个人专有权为主物权，业主的相邻共有权为从物权。如上下层次的楼板、天花板和左右隔壁的共用墙壁等就是属于这一类。另一方面，业主建筑物共有权，也可以分为共有兼专有型（类专有权）混合共有权。譬如，自来水、电力、煤（天然）气、消防、下水道设施，总体上是各个业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是全体业主的混合共有权（类专有权）。又如，部分业主的直饮水管道、网线管道等设施，总体上是部分业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是局部业主的混合共有权（类专有权）。总之，业主的专有权也罢，共有权也罢，许多方面也有相对性的权利，即专有权中可能存在共有权，而共有权之中也许存在专有权。与此同时，业主的义务，其专有权中可能发生共有权的义务，其共有权中可能发生专有权的义务。无论是专有权中的义务和共有权中的义务，反正是业主各自的义务。

实现业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性突破，其突破口就在于：一是通过统筹法，来实现专有权与共有权的相对平衡；二是在理顺权利基础上，实现各种权利与各种义务之间的相对平衡。这种物权平衡，是物权法上的线性规划。业主建筑物区分所有权的权利与义务是多种多样的，也许需要通过线性方程式来加以解决。

业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性是比较容易理解的，业主所有权、专有权和履行义务的绝对性注定了其动态平衡的绝对性；业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性是容易忽视的，业主共有权、共管权、成员权或者会员权是相对的权利，甚至是若即若离的权利，容易被忽视被疏远，其动态平衡的相对性应当引起高度重视，与业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性一同发挥其应有的作用。

◎〖业主建筑物区分所有权的转让〗

本条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。话虽然说得简单，而实际上并非那么简单。

业主当初在设立建筑物所有权时，等于是专有权、共有权、共管权、成员权、会员权和住宅权一整套物权一同设立了，同时期，各种义务也伴随而来。本条款，其实是单提共有权、共管权，省略了所有权、专有权、成员权、会员权和住宅权以及义务等多个项目。省略部分，并不是可有可无的部分，而是必须打包转让的部分。鉴于大家可以理解的原因，同时为了语言精炼，加上有其他一系列条款作补充，所以毫不留情地省略一些关键词句。因此，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”不仅仅是针对业主共有权、共管权的单独转让，而是全套权利与义务的转让。

新业主获得建筑物区分所有权，要注意登记生效主义这一物权法则，否则，新业主的一整套权利就有可能小命难保。在产权房与非产权房并存的世道下，新业主购买产权房才是可靠的选择。国家对于房屋产权的设立、变更、转让与消灭都有一整套法律规范，比动产所有权的设立、变更、转让与消灭要复杂、严格得多，限制性条款也非常多，业主置业必须三思而后行。

价值中国

新知识 - 新思想 - 新经济实名制-专业主义-权益激励

解析物权法（73）

您还没有登录，请您登录后发表评论。