解析物权法（71）

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第六章 业主的建筑物区分所有权

陈绪国

【原文】〖建筑物区分权〗

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

【解析】〖业主建筑物的两种权利〗

本条款，规定了业主建筑物的专有权与共有权。第一，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这种物权，属于业主不动产的独立自主的自物权，可以独立地利用物权法一物一权主义排他律来进行法律效力认证。第二，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等以外的共有部分享有共同的管理权。这种物权，属于业主不动产的共同的自物权，可以共同利用物权法一物一权主义排他律来进行法律效力认证。

业主建筑物两种权利的区分，可以使业主的权利与义务明晰化，着重在于保护业主的个人物权与共同物权。除了保护业主建筑物单位的既得所有权以外，建筑物连体部分设施和土地使用权等应得共有权、成员权、使用权等，也在物权法保护之列。业主建筑物区分所有权的义务和限制，有法律规定的，以成文法为准；没有法律规定的，以非成文法或者乡规民约为准。

◎〖业主建筑物专有权〗

业主建筑物专有权，即业主对建筑物专有部分的所有权，指业主对自己建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有占有、使用、收益和处分的专业权利。也就是在构造上能够明确区分彼此、产权清晰而可独享，并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤，也是明确业主首要权利切实步骤。

业主建筑物专有权，可以分为一般的业主建筑物专有权和个别的业主建筑物专有权。前者是指在一座单位建筑物体制中有两个或者两个以上业主（包括开发商业主），其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权各自分明，并区分其建筑物的共有权。由于现代社会的民用建筑物一般属于多单元、多业主形式，并且一般为商业开发模式，一般的业主建筑物专有权占大多数，与个别的业主建筑物专有权形成明显玄虚的对比，因此，外国物权法和中国物权法的主要着眼点就在于此。后者是指在一座单位建筑物体制中只有一个业主，其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权完全可以独享，产权相对清晰，正常情况下也不需要区分其建筑物的共有权，也无共有权可分。当然，个别的业主建筑物专有权，也是物权法保护的对象之一，只是份量较轻、关注程度不高而已。

业主建筑物专有权，也可以分为专有兼共有型（类共有权）混合专有权。譬如，在一幢楼房中有N层建筑物和多个业主A，假若5层楼房中有5个业主5A，试分析其中中间的3个业主n1a1、n2a2和n3a3的权属。其中，nx1ax1是n1a1的下层业主，nx2ax2是n3a3的上层业主。那么，从下至上，可区分的所有权是：①n1a1的专有权与类共有权：n1a1的房屋内侧楼板和天花板是n1a1专有的（确定为n1a1的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与nx1ax1共有的板块（确定为n1a1与nx1ax1的共有权）；同理，n1a1的天花板又是与n2a2共用的（确定为n1a1与n2a2的共有权）。②n2a2的专有权与类共有权：n2a2的房屋内侧楼板和天花板是n2a2专有的（确定为n2a2的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与n1a1共有的板块（确定为n2a2与n1a1的共有权）；同理，n2a2的天花板又是与n3a3共用的（确定为n2a2与n3a3的共有权）；③n3a3的专有权与类共有权：n3a3的房屋内侧楼板和天花板是n3a3专有的（确定为n3a3的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与n2a2共有的板块（确定为n1a1与n2a2的共有权）；同理，n3a3的天花板又是与nx2ax2共用的（确定为n3a3与nx2ax2的共有权）。……依此类推，可确定N个楼层的nx个业主的专有权与类共有权。但是，没有楼顶平台的最顶一层的天花板的业主，可确定为该业主的基本专有权（作广告牌等营利活动除外）；最底下一层没有下层业主的楼板，可完全确定为该业主的专有权。楼板、天花板相邻关系，就是相关业主所有权与共有权的相邻关系，从楼板向下发力损坏楼板的，由上层业主向下层业主负责赔偿损失；相反地，从天花板向上发力导致天花板损坏的，则由下层业主向上层业主负责赔偿损失。类似于上下层相邻关系的业主专有权与类共有权，还有左右墙壁（包括内墙壁与外墙壁）相邻关系的业主专有权与类共有权，不再一一赘述。

有的学者将楼板、天花板、隔墙一分为二来分别界定业主各自的专有权是不妥当的，专有权的标的物是整体的，怎么可以切开两半而区分呢？也有的学者将业主建筑物外墙完全划分为共有，排除其专有权性质，这也是不切合实际的。业主购买商品房的付出，不仅仅是限于室内部分的付出，包括了外墙建筑与装饰部分的付出，为什么不能成为业主的专有权部分呢？

总之，专有兼共有型混合专有权，是伴随着多个楼层多个业主上下左右相邻关系的专有权与类共有权。其基本特征是，业主的个人专有权为主物权，业主的相邻共有权为从物权。

所谓业主，其本义就是建筑物的所有权人。我国自从宋代开始，便开始区分了不动产所有权和动产所有权。不动产主要指田、宅。田谓之产，田主权即地产所有权。宅谓之业，业主权即建筑物所有权。地产所有权人、建筑物所有权人，均可通称业主。动产包括六畜、奴婢，有时也包括附着于土地的矿物、植物，还有货币、有价证券，这些被称之为物主权。所谓所有权，是清末民初以来的西方泊来品，在某些地方是含糊不清的概念，不如中国古代业主权、物主权的概念来得实际。物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”，实际上是概念中西结合了，等于是“所有权人的建筑物区分所有权”。世界上绝大多数国家不采用“业主”这个词汇，而中国大陆与香港地区是为特例。香港地区制订的《多层大厦（业主立案法团）条例》中的“业主”词缀，跟中国大陆的也有所不同。据《物权法（草案）参考》第205页介绍：有关国家对建筑物区分所有权的表述不完全相同，法国称为“区分各阶层不动产之共有”或者“住宅分层所有权”，德国、奥地利称为“住宅所有权”，意大利、英国称为“公寓所有权”；美国各州名称不一，有称“公寓所有权”或者“单位所有权”、“水平所有权”；瑞士称为“楼层所有权”，日本和中国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”。

中国物权法在“建筑物区分所有权”前面加上“业主的”定语，有着特定的含义。第一层含义，是区分业主与非业主的前提条件。如商品房门前的绿地、道路归谁所有？商品房中的车库归谁所有？商品房中间的商铺归谁所有？所有这些，如果法律规定了归购买商品房的业主所有或者共有，就要排除开发商所有。另外，“业主”也排除了租赁建筑物者、临时借用者在外，这也是必要的。第二层含义，是区分业主专有权与共有权的前提条件。一方面，业主的专有权是不依赖于他方建筑物业主而独立存在、独立自主的权利，与不相关的业主是相互排斥的；另一方面，业主只有在分清各自的专有权利与义务基础上，才能有效地分清各自共有的权利与义务。

业主建筑物专有权的保护与限制，适用于合法占有的保护与限制、购房合同的保护与限制、登记生效的保护与限制、经营谋利的保护与限制、相邻关系的保护与限制、地役权和土地使用权的保护与限制、公序良俗的保护与限制、物业管理的保护与限制、共同利益的保护与限制、使用期限的保护与限制、担保物权的保护与限制、物权请求权的保护与限制。所有的保护是前提，所有的限制是手段。限制的目的，是为了更好地保护业主建筑物的专有权和共有权。

◎〖业主建筑物共有权〗

业主建筑物共有权，指业主对于建筑物及其配套设施按份（局部）共有或者全体共有的使用权、管理权，包括成员权。该共有权，包括局部共有、全体共有两种准所有权（管领权）。基本概念如下：①局部共有。指各个楼层的专用走廊、照明、通风设施，可为同一楼层的业主共有，有的可以在自家门口停放自行车或者放一鞋柜等，但以通行无阻为限。部分业主的直饮水管道、网线管道、停车棚等，也可视为若干业主局部共有。②全体共有。指业主依据法律、合同以及业主之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所及其公共设施等共同享有的权利。譬如，各个业主对于小区的绿化场地、公共通路、公共文体场所、电梯、楼梯、消防设施均具有共同享用和管理的权利，对于自来水、电力、煤（天然）气、下水道设施均具有不同程度的共同接驳使用和管理的权利。

业主建筑物共有权，除了法定共有、共用的权利以外，还包括约定的共有、公用的权利。譬如，不属于专有部分的其他配套设施，独立的锅炉房、会所、游泳场、车库车位、地下室、防空洞、物业管理中心的不动产、幼儿园、学校、墙壁或者屋顶的广告牌位等，依约定可以成为局部共有或者全体共有部分。

业主建筑物共有权，也可以分为共有兼专有型（类专有权）混合共有权。譬如，自来水、电力、煤（天然）气、消防、下水道设施，总体上是各个业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是全体业主的混合共有权（类专有权）。又如，部分业主的直饮水管道、网线管道等设施，总体上是部分业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是局部业主的混合共有权（类专有权）。

业主建筑物共有权，除了业主与业主之间的共有权之外，可能存在的情形，有的地方也会出现业主与开发商之间的共有权。有的房地产开发商在出售商品房的同时，预留一部分商铺、车位或者建筑物归自己所有，并与业主们一同生活，于是形成了新的专有权、共有权的另类“业主”。不过，开发商这种业主，也可以一并归纳入大概念业主之列，适用于同一物权尺度，享有同样的权利与义务。

参照日本《建筑物区分所有权》规定，一些基本概念可以归纳为：①区分所有人、区分所有权者，相当于中国的建筑物业主权人；②专有部分，指建筑物区分所有权的标的物部分；③共用部分，指建筑物专有部分以外的部分，不排除依规约成为新型共用部分；④建筑物占地，指业主管理或使用的建筑物占地，与庭院一体的土地、道路及其他相关土地；⑤占地使用权，指拥有专有部分而享有建筑物占地的权利。（《日本民法典·建筑物区分所有权》第295～296页第2条）

业主建筑物共管权，是基于业主建筑物共有权之身的自治权利，尽管他是由业主的所有权派生出的配套权利。业主大会是业主行使建筑物共有权的主导形式，业主委员会是业主建筑物共有权的常设机构。物业管理中心应当成为业主委员会的派出办事机构，可以不承认房地产开发商派出的“物业管理中心”，以避免不必要的利益冲突。

关于业主建筑物共有权的行使，日本《建筑物区分所有权》规定基本情形是：①全体共有的确定。各共有人可以按共用部分用途使用共用部分；②按份共有的确定。各共有的应得分额，依其专有的使用面积比例而定，或者依规约而定；专有使用面积为墙壁或其他区划内侧线内部分的水平投影面积；③共用部分应有分的处分。一种情形是共有人可随其专有部分处分，另一种情形是除法律另有所指外，共有人不能与专有部分相分离而单独处分其应有分；④共用部分的变更。依全体业主的决议或者获得表决权2/3以上多数的集体决议而实行变更；该变更影响业主专有部分的使用时，应得到专有部分的业主同意；⑤共用部分的管理。一是局部共用的管理：局部共用与全体业主存在利害攸关，规约的设定、变更与废止，同样需要经过业主大会2/3的人业主通过；二是全体共用部分的管理：局部共用管理制度可用于全体共用管理制度，而约法三章、集会决议、共同管理是较常见的决断方式；三是特殊共用部分的管理：各共有人按其应有分额按比例承担共用部分的负担，收取共用部分的收益；共用部分的财产损害保险，列为日常的也是特殊的共用部分的管理。（《日本民法典·建筑物区分所有权》第296～299页第3条～第21条）

中国物权法第六章从第七十条至八十三条，基本上规定的是业主建筑物共有权和业主建筑物共管权，属于骨干性条款，许多权利与义务不够明确，特别是共有权的侵权责任不够明确，需要进一步完善其法律法规。西方许多国家对于“建筑物区分所有权”立有专门法，相对而言比较完整。

对于业主建筑物区分所有权的保护，不仅仅在于其专有权的保护，而对于其共有权的保护显得尤其迫切。业主委员会、物业管理中心和每一个业主，都可以成为联合诉讼主体或者独立的诉讼主体，都可以拿起法律的武器来维护自己的专有权、共有权和成员权。纵观各个国家的建筑物区分所有权的法律，其要义主要是向业主倾斜的，而不是专门向房地产开发商倾斜的。房地产开发商无节制的暴利与专权，不利于房地产业界的健康、和谐发展，不利于业主权利的维护。业主建筑物区分所有权的保护，需要有坚定正确的政治方向，需要把握政策性物权的大方向，切实保障每一个业主不越权，也不虚权。

本文关于业主建筑物区分所有权的保护，仅仅是基本概念，许多明细的问题要通过全面研习才能全盘掌握。

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