我本人坚持认为北京的房价将是一个长期漫长的上涨过程，并且上涨幅度和速度都会是全国最高、最快的。但是这并不排除短期的回调行情的出现。今年三月以来的四个多月时间，市场遭遇报复性上涨行情，成交量和房价快速猛升，个别楼盘三个月房价上调超过50%！
暴涨行情迟早必然会遇到市场刹车应对。更何况裹带着太多政治因素的房价。在房价连续过快上涨、银行收紧房贷、二手房倒手受到政策“关照”等一系列因素影响下，八月份市场必然显现疲态——交易量大幅萎缩。
让人意想不到的市场疯涨一夜之间救了太多开发商的性命。暴涨行情中赶上销售的开发商每个项目都挣得盆满钵满，大多数开发商也汲取上一轮教训，只要不玩命囤地，现在的钱足够撑一阵子。倒霉的怎么赶出没有赶上这一轮黄金档的楼盘项目，马上九、十月份面临着项目开盘，这价格定高了有风险，定低了吃亏还得折面子。稳妥起见，他们还是瞄着市场，盯着已涨到开花板价格的楼盘适量调低自家的价格，以保开盘成交业绩。这势必会导致新一轮的房价大战，较之前降价打折的楼盘也许会半年之后再现。
即将要出刊的我们九月份这期《楼市》杂志做了一个“北京房价“开花板”调查”特别报道文章。对京城十余个板块谁是“天花板”房价做了一个详尽的调查。以供置业者投资时参考。
京西
NO.1
西城触顶价38000~40000元/平方米
典型楼盘
天安国汇 （透支）
从天安国汇42000元/平方米的售价来看，在西单并非没有市场。而是看项目如何体现产品的价值。项目为精装修塔楼，总建面35752平方米，体量并不大，没有很好的配套设施，容积率达到了6.29，高档的居住环境欠缺。加之西单商圈地段虽好，但是档次并不能象CBD商圈形成了高端物业的聚集地。天安国汇户型面积为136~400平米，大户型面临的客户只有市场的高端人士，但是高端人士们所需求或收藏的产品一定不会只有好地段。
⊙ 北京尊府 （触顶）
南北通透板楼，而且附近有多所学校，如北京实验二小、奋斗小学、中央音乐学院。是西城区今年前8个月销售情况最好的楼盘，同时也是房价上涨幅度最高的楼盘，不过由于楼盘仅剩90套左右，因此，后期上涨机会有限，价格基本触顶。
NO.2 昆玉河
触顶价50000 ~70000元/平方米
<< 典型楼盘
⊙ 缘溪堂（潜力）
作为顶级豪宅，近两年缘溪堂一直以低调的姿态“潜销”，因此只有受邀或预约贵宾才能参
观公寓的示范单位。经历了多年的独守，突然冒出了个比自己身价贵很多的“邻居”。同属
一个区域，两个项目分流客户是一定的，但是缘溪堂也突然有了性价比优势。戏剧性的是，
记者了解到，此前有部分买家得知缘溪堂对面有盘要开时，对该盘开始观望，但是当东钓鱼
台7号院报出价时，又决定购买缘溪堂。据了解，15层以上缘溪堂目前还要调整价格，简单地说，之前卖便宜了，开发商并不急于出售，有可能会到明年再销售。从2006年20000元/平方米涨到如今翻番，在项目销售只剩最后一栋楼时，缘溪堂还将提价。
房价天花板之京
南
NO.1 大兴
触顶价13000元/平方米
<< 典型楼盘
⊙ 鸿坤理想城（触顶）
该楼盘的最大优势是紧临将于2010年开通的地铁4号线，不过楼盘52.9%的房价涨幅已经过快，从其业主论坛和业主反映来看，已有人表示放弃，而购买周边的二手房。除交通便利，区域发展还不成熟，项目周边环境有待改善，而售价已与东四、五环之间的一些楼盘持平，在部分买房人看来，自住的便捷舒适度不够。由于提价过快，目前区域已达到了“1：800”的超高租售比，也制约着投资获利空间。
⊙ 火神庙国际商业中心（透支）
火神庙国际商业中心地处大兴传统的核心区，这个总建面34万平方米的大兴综合体项目，根据媒体报道，曾酝酿了三年而无法突破招商。然而今年借着地铁4号线以及大兴地王的不断诞生利好，该楼盘酒店式公寓将于9月初开盘，产权50年，商住两用，但是目前的报价已经达到了11000元/平方米。选择酒店式公寓需要考量几个关键要素。首先地段的商业氛围浓厚与否对出租非常关键。其次，房子的品质和装修标准也将影响物业升值。最后，项目的物业服务水平也是影响酒店式公寓在后期能否正常营运的至关重要因素。该楼盘尽管商业部分今年7月份时开盘热卖，但是作为南城最大规模商业航母，仅靠乐购是否能支撑未来的经营状况，以及商业品质还需要市场考证，加之该楼盘属于毛坯，期房到2010年年底才能入住。多种不确定性因素使得火神庙当前房价透支。
NO.2 宣武、崇文
触顶价27000元/平方米
典型楼盘：
中信城（期待）
中信城与红山世家客群有一定的重叠性。中信城的优势在于地段，其位于二环内的两广路与菜市口南大街路口，而红山世家地处二三环间的广安门。不过其毛坯房预计25000~26000元/平米起与精装的红山世家26000元/平方米相比，价格无优势。而且中信城作为宣武区最后的百万平米大盘，三期预计2011年交房。
红山世家（潜力）
红山世家精装与中信城毛坯价相比，价格具有一定优势。红山世家为教育地产，周边有北京小学，并且周边居住氛围相对成熟，项目前前两期房源已经售罄，居住环境无后期建设之干扰。尽管上半年房价上涨幅度较大，但是成交套数也位居区域之冠，其大户型报价已达到35000元/平方米，因此，一定程度上房价预计还会上涨。
国瑞城（触顶）
国瑞城目前为区域最高价楼盘。高价与其为综合体项目，商业配套优势相关。不过作为2005年至今的老盘，7月份国瑞城再次提价6000元/平方米，按照销售人员的说法，“之前卖便宜了，现在要卖贵点”，但是目前项目仅剩余十几套，尾盘销售，价格也已触顶。
。
房价天花板之京东
NO.1八通沿线及通州 触顶价 13500元/平方米
<< 典型楼盘
⊙ 北京新天地 （ 透支）
作为2006年就开盘的近62万平方米大盘，今年北京新天地以50%的涨价幅度位列周边楼盘首位。该项目现房优势以及交通都支撑其涨价，不过与八通沿线和通州其他楼盘比较，该楼盘板塔结合为主，容积率高也是其短板。该楼盘今年前8个月1433套的销售业绩位列周边楼盘首位，并且还有7栋楼代售，未来的6号线开通还会为其涨价带来条件。不过从目前来看，其涨幅已过快，高出周边楼盘近2000元/平方米，一旦与周边楼盘价格偏差过大，将影响其销售。
⊙ 龙湖花盛香醍 （ 触顶 ）
龙湖花盛香醍目前已改称为花墅香醍，主推叠拼别墅。洋房所推房源已于7月份售完，仅剩一栋楼于明年开售。龙湖花盛香醍是龙湖北京东进的第一个项目，1.4的容积率也是通州地区少有的低密度花园式住宅，2008年5月开盘起价就达到了13000元/平方米，然而最终该楼盘未逃脱去年市场低迷大势压力，去年下半年部分房源曾一度降价低至6800元/平方米，并因降价引发业主集体维权。今年市场形势好转后，龙湖花盛香醍也从年初的9000元/平方米一路走高至13500元/平方米，洋房达到了该楼盘今年的房价顶部。
NO.2
广渠路 触顶价 27000---28000元/平方米
典型楼盘
⊙ 禧福汇（ 触顶）
禧福汇从年初的19500元/平方米上涨至25000元/平方米，涨幅达到22%。其销售已接近尾声，并且是现房，因此在地王诞生市场回暖的形势下做最后的冲刺，高姗预计这将是项目的房价顶部。
⊙ 首城国际中心（潜力）
13000元/平方米已涨到了18000元/平方米，但是仍旧是区域楼盘中比较低价的项目。张坤昱分析，由于是国企项目，在考虑市场因素的同时还要考虑社会效益，因此，该楼盘具有性价比优势，从市场走势看房价还要再往上冲。而目前首城国际周边楼盘的二手房均价都在16000～19000元／平方米。从该楼盘前几次涨价的幅度来看，每次基本提价1000～2000元／平方米，其越逼近区域房价，涨价幅度便会放缓。
NO.3朝青 触顶价 22000元/平方米
典型楼盘
⊙ 朝阳大悦城 （ 期待 ）
商业配套的缺乏一直是置业朝青板块的买房人的“顾虑”。朝阳大悦城的最大优势就是该项目属于综合体，公寓将于商业部分同期于2010年年中入住。商业配套将使得朝青各个楼盘受益。与朝青板块的多数项目以大户型为主不同，大悦城公寓面积80～130平方米，以一居室为主，又靠近项目的大型商业部
分，比较适合投资。
⊙ 润枫嘉尚 （ 触顶 ）
坐公交车都方便。50年产权、塔楼是润枫嘉尚的劣势，适合商住两用，因是商业立项，水电费用都按商业标准收取，后续生活费用高，周边紧临易初莲花，日常需求没问题，但是距离朝青板块众所期待的配套商业朝阳大悦城有2站地；加之上半年房价提升幅度较大，已经有些透支升值空间。
目前京城哪些区域、哪些楼盘的房价已经到了阶段性顶部，已逼近天花板？本刊以今年年底为时间节点，以首都机场高速公路、京津塘高速公路、京石高速公路、八达岭高速公路为界，将京城分为了京东、京南、京西、京北四大区域，《楼市》杂志记者走访了各个区域的14个板块的典型楼盘，并专门约访北京中原地产投资顾问部总经理张坤昱、亚豪机构副总经理高珊等专业的市场一线人员对热点板块及楼盘进行剖析。
决定房价阶段顶部的因素有很多，如地价、区域消费水平、收入水平、周边的租金价格以及区域长期以来的价格涨幅等等。本文所涉及的楼盘主要分为了触顶、透支、潜力三类。其中透支是指该类楼盘房价对区域一些未来利好的提前利用；而触顶则指的在今年年底前，该类楼盘的房价上涨过快；潜力是指这类楼盘在周边楼盘或同类楼盘中较具性价比优势。
NO.4
CBD 触顶价 45000---50000元/平方米
典型楼盘
首创禧瑞都（潜力）
首创禧瑞都3﹒5的容积率在CBD区域相对较低，并且在塔楼林立的在售项目中，首创禧瑞包含有板楼户型。另外由于户型跨度较大，因此会吸引各类高端人群。据了解，天瑞在售100~200平米户型，相对较小，均价38000元/平方米，而天禧在售350-400平米户型，售价50000元/平米起，因此从成交上看，该项目房价必将有提升。
长安驿（透支）
长安驿虽然与首创禧瑞都、世界城等楼盘相比，价格较低，但是由于品质和地段的不同，与周边项目相比，其目前定价过高，优势不凸显。长安驿是目前永安南里唯一的一座新盘项目，周边集合了多个已开发完成的公寓项目，如通用时代、东方瑞景、万豪国际公寓等。从销售价格看，周边二手房价格，较高的通用时代公寓为24000元~25000元/平方米，因此，长安驿33000元/平方米的价格是区域中最高的。而长安驿本身又属于烂尾楼三度易名，全是塔楼。7.5元/平方米的物业价格，拉高了项目的居住成本。从周边社区成熟的环境以及居住氛围看，长安驿定价过高，难与周边项目竞争。
NO.5东城 触顶价30000元/平方米
典型楼盘
NAGA上院 （透支） NAGA上院与30000平方米水景公园相邻，还建有9000平方米会所，拥有一定优势。然而该项目营销缺乏连贯性，最初想以“物业革命”作为卖点，但是并没有延续，而后追捧明星效应，并且一直采取的是高位定价的思路。加之，项目所处位置正在知名度极高的簋街，附近的各种餐厅吸引了大批就餐人群，环境比较嘈杂，一定程度上房价透支。
金成建国5号（触顶）
的优势，而且该项目目前售价28000元/平方米，也并不是价格绝对值透支预期。不过该项目属于商住两用，包含部分小户型，投资性客户多，但物业费用达14.8元/平方米，持有成本较高。其在2008年曾打出了21868元/平方米的优惠价，加之目前有业主反映其精装修质量问题，上半年也已提价3000元/平方米，因此，短期来看，金成建国5号已达到了价格顶部。
NO.6
朝阳公园 触顶价35000元/平方米
典型楼盘
⊙ 万科公园5号（触顶）
万科公园5号所在甜水园一带是朝阳公园板块中发展比较慢的地带，因此，万科公园5号一直以来在朝阳公园板块比较具有性价比优势，但近期项目涨价最高幅度达到了32.6%。毛大庆直言，万科300米长的商业街、朝阳公园的稀缺供应都是该项目涨价理由，同时断言6个月后将无房可卖。该楼盘板楼一些户型得房率却只有60％多，公摊较大，户型存在争议。加之王石近日再次强调万科不拿地王，不做价格领导者。因此，若项目继续涨价超越周边项目太多，王石又将出尔反尔。
⊙ 公园1872（潜力）
严格意义上讲，公园1872属于朝阳公园东板块。是招商地产进驻北京的第一个综合高档住宅项目，去年1月份其酒店式公寓以16500元/平方米的价格低价入市。如今，其住宅部分项目销售价格达到了25500元/平方米。上半年价格基本保持稳定。将于9月26日开盘销售的5号楼，户型为93平方米两居至223平方米三居，现已经接受排号，但价格尚未公布，预计将高于此前的25500元/平方米，加之，朝阳公园核心区在售楼盘较少，公园1872作为“公园地产”，尚存潜力。
NO.7
燕莎 触顶价35000元/平方米
典型楼盘
⊙合生霄云路8号（透支）
合生霄云路8号在燕莎商圈来说已比较靠近四环。支撑其卖
点的主要是绿化率较高，1.2的容积率在区域有绝对优势。然而从该楼盘业主论坛的反映来看，业主们比较顾忌的是项目非现房。毕竟豪宅总价较高，期房销售本来就是透支预期，况且还有毛坯房。从部分户型设计来看，除主卫外,所有的卫生间都是暗卫,400～500平方米的大户型，设计无太多出彩。高姗认为，豪宅销售如果一炮打不红，不能形成轰
动，不能支持价位的话，销售将会比较费劲。
⊙ SOHO北京公馆（透支）
潘石屹从任志强手里购入北京公馆后，经过一番精装修及成功吆喝，更名为SOHO北京公馆，在不到两个月的时间里，价格迅速蹿升至4.2万元/平方米。接手后，潘石屹对项目的户型单元进行了一系列的调整，不过装修风格少了住家的感觉，而且存在一些品质问题。如，其某样板房的门只有90厘米，而一般的房屋门都会在120厘米。去年该楼盘曾传出降价销售，目前价格为45000元/平方米，仍有三四十套待售。
房价天花板之京北
NO.1 奥北 触顶价17000元/平方米
典型楼盘
⊙ 悦溪（透支）
加之悦溪销售期间，区域内的大量供应尚未放量，大有一枝独秀之条件。然而由于区域目前尚处于开发热潮期，区域配套不全，并且随着几大新盘的相继推出，必然分流客户。因此，从目前的售价来
看，悦溪房价已透支。
⊙ 天润福熙大道 （ 潜力）
楼，中间10栋花园洋房，形成了半围合式，既能防止北边风沙，又不影响社区通风采光。该楼盘无商业规划，为纯居住社区，保证了居住的品质，不过又与北京华贸城紧邻，因此业主未来可共享北京华贸城的7万平方米商业。由于北京华贸城开盘在先，天润福熙大道在定价方面较有主动权。加之该楼盘建筑面积60多万平方米，体量较大，因此，未来具有升值潜力。
NO.2 望京
触顶价20000元/平方米
典型楼盘
⊙ 东湖湾（透支）
东湖湾虽位于整个望京区域的西北方向，但是驱车至该
项目走京承高速可以不穿越望京区域，直接到达，交通还算便捷。另外该项目最大的优势是公园地产，并且开发商承诺有学校配套。不过，今年此楼盘上涨幅度已达
35.5％，在望京区域房价下半年企稳的大势下，东湖湾房价已经透支。
合生麒麟社（触顶）
该项目8月22日推出新的房源。此前的房源最低售价15000元/平方米，比2月份开盘时的10800元/平方米，已上涨了4200元/平方米。该项目40年产权，商业水电，容积率也较高。
NO.3
亚奥 触顶价32000元/平方米
典型楼盘
国奥村 （触顶）
作为历届奥运会运动员临时居所的国奥村，目前仅剩余D1一栋楼，将于今年下半年开盘，开盘时间及价格尚未最终确定。“奥运”光环是国奥村的最大卖点，另外，节能环保也是该楼盘优势。2006年12月，国奥村开卖，最初均价为15000元/平米，销售火爆。今年也从31000元/平方米涨到了32000元/平方米。不过，随着该楼盘销售接近尾声，预计今年下半年开盘的楼座还会略微上调，但该楼盘价格基本触顶，价格走势逐渐平稳。