商业地产，SOHO模式不可取！
——与潘总就开发模式进行商榷
近日潘总在其博客中称“SOHO中国的商业模式是非常成功的”。对此，笔者不敢苟同，而且据我所知，绝大多数地产业内人士也不认同这样的结论。
房地产开发从大的分类上只有两种：住宅开发和商业地产开发。自上世纪八十年代末期出现商业房地产开发近二十多年来，中国大陆所滋生的房地产开发商绝大多数属于住宅开发类地产商。真正有实力并且有能力开发商业地产的开发商实在是凤毛麟角。包括中国最早从事房地产开发、排名第一的开发商万科，也在有过商业地产开发失败教训之后，于九十年代后期宣布“做减法”退出商业地产，只进行单一的住宅房地产开发。
按照中国房地产业协会商业地产专业委员会给出的商业地产定义，商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式属于商业地产开发。商业房地产开发与住宅房地产开发最大的不同在于，商业地产可以为城市持续制造产值、利税，并提供就业。它是城市发展第三产业的前提和基础，是城市配套设施日趋完善所依赖的、不可或缺的民间资本支持动力。而住宅房地产开发只是满足、提供城市居民居住功能需求，开发商一次性获利的一个阶段性生产项目。从城市长期发展利益角度考虑，在住宅满足城市居民基本需求的同时，商业地产才是带动一个城市经济发展的基石和保证。
但是，由于正规的商业地产开发需求前期投入大量的资金，商业地产获益的时间相对滞后，而住宅开发是在未建好产品时即已从客户方收取资金，并且获利。所以，绝大部分开发商都拼命争相开发住宅，而对于公建立项的商业地产项目嗤之以鼻，认为是烫手的山芋，不取轻易触摸。
从政府政策角度去看，我们国家迄今为止尚没有一个针对商业地产的政策体系，甚至政府归口管理部门也没有一个专门对向商业地产的服务管理部门，相关性的法律、法规更是无从谈起。政府历次针对房地产行业的调控，记忆当中几乎没有过一次是将商业地产和住宅地产区分对待，所以应该鼓励的商业房地产开发常常受到莫须有的伤害，而应该鼓励的政策却迟迟未见到出台。比如国外已经很成熟的商业不动产基金设立、商业不动产税收政策等。更令人不可思异的是，去年下半年金融危机爆发，政府正在竭力救市的时候，北京竟然出台了对商业物业出租加征税收的政策。这显然是政策制定者缺乏对商业物业对经济整体影响的认识，与救市唱了反调。
前面简单说了说商业房地产相关的政策和行业背景，接下来我们再说潘总的SOHO。
潘总称得上是中国地产教父级影响人物。所以他说SOHO模式很成功，这个事情在业内的影响一定会很大。所以，本人认为更有必要分辩清楚SOHO的模式是好是坏，是优是劣，是公还是母。
在潘总这篇博文中潘总说SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。这句话里面就有两处矛盾，一是开发商业地产，然后是统一销售。这样的做法实践证明最起码是不完全正确的。为什么说是不完全正确呢？因为潘总是将他们所有的SOHO都卖出去了，从地产营销角度讲甚至可说是非常成功。但是这种切分产权出售出去的商业物业，特别是商业零售经营的商业物业，由于产权分散不能进行统一商业规划、业态组合和管理，所以导致了大部分购买商铺的小业主后期经营陷入困境。其中尤以SOHO尚都商业最具典型。而写字楼按SOHO方式出售出去之后，仅就租金来讲，与周边持有型写字楼租价相比，租金收益也相距很大。以下是我们《楼市》杂志市场调研部调取的相关对比数据，供参考
附一：SOHO中国各项目租赁情况
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项目名称 |
位置 |
物业类型 |
租金 |
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（元/平方米·天） |
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SOHO现代城 |
朝阳区建国路88号 |
写字楼 |
4-5元/平方米/天 商务楼2.3-3.5元/平方米/天 |
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建外SOHO |
朝阳区东三环中路39号 |
写字楼 |
写字楼4.5-5.5元/平方米/天 商住公寓2.8-4.7元/平方米/天 |
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商业 |
7-16元/平方米/天 |
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SOHO尚都 |
朝阳区东大桥路8号 |
写字楼 |
2.7-3.8元/平方米/天 |
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商业 |
6-11元/平方米/天 |
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光华路SOHO |
朝阳区光华路22号 |
写字楼 |
3.5-6元/平方米/天 |
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商业 |
8-20元/平方米/天 |
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朝阳门SOHO |
东二环朝阳门桥西南角中国银行南侧 |
写字楼 |
目前只售不租 |
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商业 |
目前只售不租 |
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朝外SOHO |
朝阳区朝外大街乙6号 |
写字楼 |
3.3-4.7元/平方米/天 |
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商业 |
6-14元/平方米/天 |
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中关村SOHO |
海淀区北二街8号 |
写字楼 |
3-20元/平方米/天 |
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三里屯SOHO |
朝阳区工体北路南侧 |
写字楼 |
目前只售不租 |
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商业 |
目前只售不租 |
附二、SOHO中国各项目周边租赁情况
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区域 |
项目名称 |
物业类型 |
租金 |
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万达国际公寓 |
写字楼 |
3.5-5.5元/平方米/天（商住公寓） |
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商业 |
11-15元/平方米/天 |
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华贸中心 |
写字楼 |
3.5-5元/平方米/天（商住公寓） |
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商业 |
暂无 |
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建外SOHO周边 |
招商局大厦 |
写字楼 |
6-7元/平方米/天 |
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银泰中心 |
写字楼 |
暂无 |
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中环广场 |
写字楼 |
7-9元/平方米/天 |
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北京财富中心 |
写字楼 |
5.2-7.5元/平方米/天 |
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光华路SOHO周边 |
汉威大厦 |
写字楼 |
5.5-8元/平方米/天 |
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世贸天介 |
写字楼 |
5.5-10元/平方米/天 |
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朝阳门SOHO周边 |
丰联广场 |
写字楼 |
3.4-5.5元/平方米/天 |
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朝外MEN |
写字楼 |
3.4-5元/平方米/天 |
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三里屯SOHO周边 |
中国红街 |
写字楼 |
5-6.5元/平方米/天 |
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盈科中心 |
写字楼 |
5-7.5元/平方米/天 |
潘总说这句话的第二处自相矛盾是“统一出租、统一管理”。大家都知道近一年多来闹得沸沸扬扬的建外SOHO物业管理纠纷直至发展到斗殴的事件。就有前几天，潘总还专门为此事日理万机百忙之中抽身参加业主的讨论会，并把安抚民意的果敢行为发在了网上。我本人也有公司在建外SOHO办公，以我的亲身经历和所直接所了解的情况看，建外SOHO物业为什么会有今天这样的不可调和的纠纷，原因就是开发商甩给了一个不负责任的物业公司——赛特物业，而非自己参与管理。至于说是“统一出租”这句话，这要不就是潘总对媒体说话太随便惯了，说话不严谨，要不就是您太官僚不了解实情，或是底下人欺上瞒下，不据实汇报。您的写字楼和商业无一保留的全都卖出去了，怎么还能“统一出租”呢？！
从我们对行业的了解来看，正是因为SOHO模式是全部出售物业，整个商业物业因此做不到统一管理和出租，所以SOHO和边上的无论商业、写字楼，更不用说住宅公寓相对，租金回报都相对要低。更严重的是SOHO楼宇的设备设施维护都得不到保障，设备设施陈旧老化，甚至破损现象极为普遍，物业的保值性在这里大打折扣。
现在，我们再返回到商业地产模式和理论层面来谈SOHO的问题。真正意义的商业地产是不出售的、持有型的。商业地产中涵盖有商业、写字楼、酒店等这些靠租金收益，而不是靠出售为获益手段的物业。潘总虽然开发的是写字楼和商业，但他采用了少有的全部出售的方式。如果按物业类型区分，当属于商业物业，但是经营手段又是出售，所以从某种意义上说，SOHO是一个难以定义的市场产品；
而从SOHO在中国出产的政策背景角度去看，“商住”早些年出现，实质上是开发商为迎对市场和融资目的而设计的一个政策擦边球怪胎。在长安街边上CDB区内按住宅立项，按写字楼产品出售，潘总的第一个项目现代城SOHO获得了营销成功。运作的精髓在于让想买写字楼的人，可以得到住宅的按揭贷款。之后一段时期，市场上SOHO泛滥，商住楼成为许多小公司购置物业的首选。但是，迄今为止我们尚没有看到哪怕是一家开发商把SOHO运营管理的工作做好，许多小公司在历经创业期艰苦发达之后，都选择迁出了商住楼寻找新的物业。任何物业租客如果不稳定，租客流动性大，租价一定会受影响，这也是大部分SOHO租金低于同地区正规写字楼租金的一个重要原因。
中国房地产业经过初期二十年左右的发展积累，现在需要行业整体再提升一个高度。而这个提升高度的一个标志，就是商业地产开发要逐步成为行业发展主导的方向。特别是京、沪、广、深这样的中心城市。这些中心城市由于房地产开发相对要早，市区内大部分可供开发用地已基本用尽，房价也已被推高至极致，未来商业房地产开发商的主流项目产品一是商业地产，一类就是高端住宅。从这一点意义上看，包括万科在内的纯粹住宅开发商迟早要面临转型的挑战。五年之内我们将可以看到，真正主导房地产行业的将会是万达、中粮这样的具备商业地产开发及运营能力的企业。
从房地产企业自身运作来看，近年房地产企业如火如荼上市。抛开房地产企业上市对于股地拉扯现象的助推作用不提，单就商业地产来说，上市肯定有益于商业地产的增量实现以及减缓商业地产运营的压力。由于上市公司有稳定业绩和现金流的业绩指标压力，上市开发企业会相对增多持有出租型物业开发投资和自留商业物业比例，持有和长期收益的机制基础，无疑客观上会迫使开发商提高加大物业投入，从物业的经营上争取管理效益。从而形成物业的良性循环，保证物业实现长期保值升值。
附表三：香港重要地产商持有型物业所比占例
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公司名称 |
公司法人 |
收入来源 |
所占比例 |
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长江实业（集团）有限公司 |
李嘉诚 |
酒店经营和物业租赁 |
24% |
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恒基兆业地产有限公司 |
李兆基 |
酒店经营和物业租赁 |
28% |
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新鸿基地产发展有限公司 |
郭炳湘 |
酒店经营和物业租赁 |
31% |
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新世界发展有限公司 |
郑裕彤 |
酒店经营和物业租赁 |
36% |
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恒隆地产有限公司 |
陈启宗 |
酒店经营和物业租赁 |
18% |
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香港信和集团 |
黄志祥 |
酒店经营和物业租赁 |
24% |
就SOHO中国的运作来说，我也认为由出售转为持有出租将是其发展的生路所在。原因一是事实验证SOHO的销售成功，但管理运营并不成功，而且这样对小业主的利益有严重损害；二是SOHO中国现已上市，老潘完全没有必要象王石那样为实现股东年回报指标，天天撅着屁股融资储地，要知道十年之后真正地产商的美日子一定是万达王健林，而不是万科王石，潘总您现在年近五十，怎么也不能六十岁了还整日介去给这SOHO那SOHO摆平纠纷的事吧！
算啦，听听也许是您底下人的劝，快踏踏实实转正做点真正的商业地产吧。虽然我也相信随90后出道儿的都来了，SOHO一族只会增多不会减少，但是房地产的SOHO早晚是要寿终正寝的……
给点建议，请潘总千万别介意！