——09年8月7日8：15分《看东方》脱口秀直播文字稿（视频）
2009年8月7日上午8点15分——8点30分中国房地产界独立思想者、上海市城市经济学会高级经济师顾海波走进上海东方卫视《看东方》脱口秀栏目，接受东方卫视主持人毛艳的独家采访，作《我问房价何时跌》的采访。
由于是现场直播（没有任何删节），既要反映我一贯民生地产和理性、独立思考的风格，又要与现行行政框架相吻合，需要拿捏的十分贴切，考量本人能力、水平、反应和演讲艺术的时候到了。
还好最终的效果相当不错，超过我的想象，许多同仁都来电贺。由于时间比较短，问题只能简明扼要、言简意赅，请大家正确理解，欢迎大家点击东方视频
http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100euc0.html
（见具体的访谈，一定会有启发，下面还有我亲自记录的文字稿并有旁白注解，值得一看），但需要进一步全面了解我观点的网友，可点击顾海波的博客或搜索“顾海波”，或有机会参加我的讲座（具体请关注我的博客预告）。
现在权力和金钱掌控了话语权，假、大、空、套“四话砖家”充斥楼市，理性的声音能占有一席之地实属不易！早在2006年5月1日我就应东方卫视之邀在“东方夜新闻”做过一档《五一话楼市》（连续五天）的节目，当时的主持嘉宾是著名主持人骆新先生，以后又多次得到东方卫视的采访。在这里要感谢东方卫视的领导和编辑们的理解和宽容（对理性的宽容）！感谢编辑高圣菲小姐的盛情邀请和辛勤工作（我早上7点15分到达）！感谢主持人毛艳小姐（同是复旦校友）！希望东方卫视以后能给我更多这样的机会！我相信真理越辩越明！
地方主流媒体的包容和变调，是否意味着地方政府楼市风向标的真正微调？值得玩味！
东方卫视脱口秀：左为嘉宾顾海波，右为主持人、首席记者毛艳
主持人：东方卫视记者毛艳 嘉宾：上海市城市经济学会高级经济师顾海波
主持人：目前，不断上涨的房价正成为全社会关注的焦点，最近有媒体称上海楼市除崇明岛之外已全面进入万元房时代。
上周（7月27日-8月2日），上海一手商品住宅成交均价15404元/平方米，环比上涨908元/平方米，涨幅6.26%。而整个7月，上海一手商品住宅的平均成交价格高达15675元/平方米，环比涨幅达到了20%。
主持人：究竟房价到底怎么了？接下去我们的房价到底怎么趋势？今天我们请到演播室的嘉宾是上海市城市经济学会高级经济师顾海波先生，最近房价受到引起了不少关注，我来举几个例子：
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嘉定区嘉城 |
宝山区罗店板块 |
闸北慧之湖二期 |
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年初 |
不到8000元/平方米 |
7000元/平方米 |
17000元/平方米 |
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8月 |
13000元/平方米 |
14000元/平方米 |
22000元/平方米 |
顾先生，大家想知道，到底房价为什么会涨得这么快？
顾海波：房价涨得这么快，概括起来主要是政策推动和资金推动（实际上是政府推动、政府托市，比如放松贷款条件、降低首付、购房退税、购房入户、降低营业税年限和税额、取消‘限外令’等，只是不便明说；现在购房不是真实的购买力，房贷同比翻2——3倍，是抵押而来的，假如资金链断裂，就会发生中国式‘次贷’风险），两者共同推动了房价的上涨（房价的非理性上涨都是地方惹的祸！都是“土地财政”和“以房为纲”惹的祸！当然背后还有更深层次的腐败现象！其他原因都是小问题，一个好的制度是让坏人干不了坏事）。
主持人：其实我注意到现在政府已经意识到了房产泡沫的存在，而且出台了不少政策，比如说严控二套房贷、防止信贷危机的问题，但是尽管出台了这些政策，房价好象还在涨，而且好象买房人的热情并没有得到有效遏制。
顾海波：我把买房人的跟风现象理解为一种“羊群效应”（羊是善良的、弱势的、从众的，是需要帮助和呵护的，比喻中低收入者）。房价上涨还有一个惯性上冲的过程，但是背后的风险在集聚，中国房地产经过了10多年的长周期发展，本身有自我调整的过程，伴随着房价上涨的过程中7月份住宅的成交量在下降，我们要关注未来可持续的购买力，关注银行宽松的货币政策能实施多久？有多少政策支持？资金支持？我们要观察一段时间。
主持人：其实老百姓最想知道的是，现在面临金融危机，大家都说要共克时艰为什么在这种情况下，房价为什么还在不断创新高呢？
顾海波：这说明我们经济结构比较低下、产业结构不合理，除了其他产业之外，暂时只能把房地产作为一个相当重要的产业来拉动，在这过程中但也有隐忧，保8、高房价背后有隐忧，经济结构还没得到根本改善、人民生活、就业压力还很大，“一俊遮百丑”，在这数据背后、高房价背后我们要看到任务还相当艰巨。调结构、保增长、增加收入、促就业的工作还相当繁重（产业空心化、所谓‘回暖’的基础不扎实，后劲令人担忧）。
主持人：可能对政府来说，今年要共克时艰、要提振经济，可能房地产市场是个非常重要的一个环节，房地产繁荣了，我们的很多经济指标才能达到制定的目标，所以对政府来说希望房地产稳定和繁荣。
顾海波：这是个表象问题，我们要认清这样一个道理、一个事实，就是房地产的涨跌有其自身（市场）的客观规律，不要过多的人为干预它，现在我们政策对房价呵护过度了。
现在从某种程度上讲，房地产不但输出了资产价格的通货膨胀，同时也输出了通货紧缩，挤压了其他产业的发展和消费的增长，中国经济目前有稍微“滞胀”迹象同房价高企有相当关系。
我认为当前房价的适度下跌、下降，有利于产业结构的调整，有利于中国经济的软着陆，这是把双刃剑！
主持人：房价怎样才能下降？
顾海波：需要从供给和需求两方面要系统调节，供给方面，要适度扩大供应（主要是扩大保障性住房和中小户型，同时要依法没收闲置两年以上土地，杜绝囤地现象），我概括为十六字方针，就是“放松地根，管住银根（贷款的结构调整，减少对房地产的贷款，增加对实体经济的贷款），遏制投机、抑制投机（这是中国地少人多的国情所决定的！中国是对住房投机最放纵的国家之一，几乎没有住房保有环节税收，不征收物业税，不征收交易所得税）”。要从供给和消费两方面进行双向调节（当然还要严惩房地产领域的腐败和各级政府的渎职、不作为）。
主持人：这一点俞书记最近在接受媒体采访时说，高房价可以通过增加供应量来解决。
顾海波：对，增加供给肯定是对的（但显然是不够的，不全面的），但我要补充一下，还要对投机和投资加以适度的调控（人多地少的国情和国际上对投机客限制的惯例），要通过增加供应量来平抑房价，现在房价偏高，应该稳中微降。住房供应结构要进行调整，要加大保障性住房的建设力度，要增加经济适用房、廉租房和我们正在商讨和思量经济租赁房的供应力度，还要加大中小户型的供应量，我认为上海要保持90/70工程的供应量（90平方米占70%）。这样，使得一部分中低收入者就不要跟风地挤进高房价这疯狂一班车，他们会很危险（纵容和忽悠不该买房、没能力买房的中低收入者接高房价最后一棒）。
主持人：现在房价不断在上涨，现在到底买还是不买？买了怕跌，不买又怕继续涨，对这个问题，您是怎么理解的？
顾海波：我完全理解老百姓焦虑的心态。“房价年年涨、月月涨、天天涨”，在这种情况下，尤其是中低收入者跟风了、无奈了。政府要做这件事情，政府就是要加大保障住宅的推出力度，让市场有市场的份额，保障有保障的份额（事实上各级地方政府没把保障住房建设好，有不可推卸的责任！但是没有一个地方政府承认有问题，责任主体缺失）。
尤其是房价经过长周期10多年的疯涨以后，没有进行理性回归，没有很好的调整，泡沫有，你是“养泡沫？还是挤泡沫？”，我认为适度挤泡沫有利于房地产可持续发展，也有利于中国整个经济的可持续发展。
在这种情况下，老百姓应该观望一段时间。
主持人：面对房地产泡沫，实际上是考验政府智慧、决心以及勇气。
顾海波：对，考验政府智慧、能力、决心和勇气，包括他的责任（保障性住房建设是各国政府内在的责任，我国这方面做的很差，保障性住房背后的腐败现象本身就是各级政府的问题）。随着保障住房的逐渐推出，我建议保障住房建设要加大力度、加快节奏，可以租售并举（实际上像上海这样19500万常住人口的特大形城市，至今经济适用房仍未面市，所谓加大力度、加快节奏已属于‘严重表扬’），经济适用房假如一时没卖掉，可以考虑出租。
解放初期，我们也有通货膨胀，政府通过调控平抑物价（在这方面，不如解放初期）。
主持人：您说到一个是政策原因，开发上在这样的信贷政策下不缺资金，现在似乎开发商不差钱，可以捂盘惜售，等房价涨得更高获更大盈利。
顾海波：关键是假如政策微调怎么办？货币政策你内在的池子里有多少钱可以贷出去（开发商‘不差钱’是个表象，因为主要的银行对开发商的贷款过于宽松，开发商是‘空麻袋背米’、完‘空手道’，一旦后续资金不到位，后果就大相径庭）？另外，你能摒多久？大家都是存在一个博弈的过程，现在有些理性的开发商都在放盘。现在一手房、二手房都在放量，为什么会高位放量？高位放量说明多空双方意见分歧加大，里面人想出来，外面人想进去，只是价位没达到平衡。
主持人：而且现在上海市政府推出开发商必须公开楼盘情况，所以要做到公开、透明。
顾海波：这是个怎么的监管问题，说是好说，做起来难，要落实到实处（老百姓不是看你怎么说的，而是看你怎么做的，不能光说不做，影响政府的信誉）。
主持人：其实大家都想知道，下半年房价会是一个怎样走势！就您个人经验而言会作出什么样的判断？
顾海波：此轮房地产的快速反弹，仅是反弹而已，因为外部的经济环境没有得到根本改变，未来有支付能力的需求也没有明显增长。
下半年房价的走势可能是高位窄幅盘整。是不是要买房？我个人意见，暂时观望，掌握这样一个规律，高抛低吸（不要追涨，会有低吸机会）。
主持人：假如房价就不低下来、就不跌，吸不到怎么办？
顾海波：现在政策都在微调，包括房地产市场本身也会出现调整的要求，希望政府的承诺要兑现（主要是保障住房建设）。同时我刚才讲要“遏制投机、抑制投资”，通过差别的信贷、利率和税收政策对投资和投机进行适当的限制，现在全国各地都把“限外令”都放掉了（这考量各级政府的价值取向，不能在本土老百姓的住房困难没解决好的情况下，就放任国内外投机客狂赌本土楼市，这是不负责任的，也是危险的，一旦投机的热钱退出，那将是致命的，世界房地产的发展史早已证明了这一点，不要把中国经济的未来赌在房地产上，量变是质变的前提）。
现在我们面对着主要是本土的老百姓，首先，要满足本土老百姓住房生活必须品的需要，然后才能适度的对外开放。比如说物业税的破题，比如说差额的所得税，通过信贷、利率和税收的差别政策来对投机客和自住客区别对待，这样多管齐下，我认为下半年价格会比较平稳。
对于自住需求，可以买房（但要量力而行、梯度消费，生活是多姿多彩的）；投机客暂时等一下；假如你是中低收入者，等经济适用房（保障性住房），马上就要上市。
主持人：结束语
好！谢谢顾先生来到我们的演播室。房价的涨跌应该是随着老百姓收入的涨跌而有起伏的，即便是上涨也应该是理性的，应该是有起伏的，整个房地产市场的真正繁荣，应该得益于真正需求的增加，而不是投机客的盛宴（实际上中国楼市已蜕变成为投机客的乐土和爆发户的乐园）！
今天的《脱口秀》节目就先聊到这儿，谢谢！
后记：
节目播出后，反映和反响还是比较好，许多朋友（网友）希望要文字稿，有些朋友讲外地看不到东方卫视的视频，说上海人小气，所以，今天我把文字稿记录整理出来（括弧内蓝体字是我的旁白），以谢谢大家对我的鼓励和关心！我想真理需要经过时间、历史和百姓的检验！真理能跨越历史、穿越时空！
事实上我的讲话是有相当保留的（有几次的采访、包括单独采访被临时取消，至于录制的节目被裁剪的面目全非更是常有的事情），现在想讲真话也很难！因为，在地方上，尤其是对房地产、对房价这样的敏感问题，媒体的行政管制还是相当严厉的。要做到有理、有利、有节，不仅要敢于讲真话，而且要善于讲真话！好在明理人都能看懂！能有这次机会上东方卫视的直播，我还是很珍惜的，还是要感谢东方卫视领导和《看东方》栏目的编导、记者们对我的理解和信任！
中国房地产价格疯癫、保障性住房严重缺位和异化，各级政府具有不可推卸的责任（各级地方政府是违法和违规的主体）！房价高（收入比、租金比不合理）是个明摆的事实，高房价是个绝对值的概念，房价高了、脱离中国国情了，就应该降下来，而不是匪夷所思的“涨幅趋缓”和“稳中有升”！中国房地产（中国经济）“疾在腠理，不治恐将深”！政府要把保障性住房建设真正建设好！广大老百姓要量入为出、梯度消费，不要盲目追涨！要有一个良好的生活态度和心态！在中国楼市泡沫中要学会游泳，要提高警惕，随时准备上岸！
房价的理性回归只是时间问题！中国房地产（价格）处在“怪点”的前夜！请不要把善良的、弱势的、需要呵护的中低收入者推向中国楼市的“赌场”（“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼漏漏”现象层出不穷，中国房屋价格也价值严重不符，保障住房严重滞后和异化，导致老百姓无奈、恐慌进入“赌场”，相当一部分人的灾难将不可避免）！这很不公平！会影响社会和谐和稳定！
2008．8．19于上海
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
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