高端访谈黄石松：资本与信贷推高房价
■中国房地产报 记者 王超 北京报道
来自国家统计局的数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，新建住房销售价格同比下降0.6%。这与目前北京、上海等城市房地产市场涨声一片的情形有较大差距。
如何认识这一现象？影响和制约房价的因素究竟有哪些？这成为北京市人大常委会副秘书长、北京交通大学教授黄石松接受本报专访的主要话题。
市场机制失灵
中国房地产报：统计数据显示，今年1~5月，北京市商品房销售面积为747.1万平方米，商品房竣工面积为514.4万平方米。商品房竣工面积显著低于同期销售面积。而从1999年至2008年的数据则显示，历年商品房竣工面积都超过了同期的销售面积。这是否意味着现在北京房价上涨是供不应求的结果？
黄石松：完全依据某时点的统计数据进行短期趋势研判是不准确的。房地产统计数据是比较适合对中长期趋势进行判断，但在较短的时期内，统计数据不一定能够体现完整的市场真相，甚至出现较为严重的背离。
我个人认为，从中长期看，中国城市住宅市场的刚性需求旺盛，发展潜力巨大。当前的房地产形势十分复杂，情况不明，还难以对未来的走势作出准确的判断。
中国房地产报：房价最低的时刻也是购房人持币观望情绪最浓的时候，客观上形成了追涨杀跌的效果。这是为什么？市场形势的转换如此迅速，房价变化几乎出乎所有人的意料，让人琢磨不透。根源在哪里？
黄石松：我曾经依据国家统计局、住房和城乡建设部公布的近10年来中国31个省、市、自治区相关房地产统计数据,建立固定影响变截距模型,系统研究过中国城镇房价形成和波动机制，结论是：中国房地产市场价格和价值关系，不同于其它商品的价值和价格关系，也区别于西方发达国家房地产市场的价值规律。根据市场供求关系，价格围绕价值波动的规律在房地产市场不适用。
自1998年取消福利分房以来，一直强调住房市场化和商品化，因此，政府部门制定政策，学者进行研究分析，老百姓作出购房决策时，通常用市场经济的价值规律去衡量，但却带来了很大问题。比如，一些政策出台后，在市场上产生的效应，往往和政策制定的初衷不同，甚至是违背的。老百姓依据他所感受到的情形进行购房决策，也往往出现偏差。
市场机制失灵，造成高空置率和高房价并存。区域性垄断、结构性失衡、监管错位和缺位是导致市场失灵的主要原因。
资本、信贷推高房价
中国房地产报：你认为决定房价的主要因素是什么？
黄石松：中国房地产市场是投资推动型和资金拉动型市场。信贷政策和市场监管政策是决定房价的最根本的因素。
中国房地产报：在相当一段时间内，收紧银根一直是非常重要的宏观调控手段，房地产业也是宏观调控的重要领域之一，而房价上涨的势头却没有受到明显抑制。这是什么原因？
黄石松：需要从这个时期的宏观背景来分析。本次金融危机爆发之前是全球性的流动性过剩，直到美国次贷危机导致资产泡沫破灭。全球性的流动性过剩是导致房价持续快速上涨的内在根源。中国也不例外，并且有自己的特点。
随着国内城市化加快，大规模的拆迁，城市基础设施的完善，房地产固定资产投资大大提升了房屋的内在价值。这种提升所产生的效益远远大于由于供给增加导致供求关系变化对房价产生影响的效应。
从需求角度看则更为明显，支持个人购房的信贷政策，一下子把购买力释放出来了。一部分信贷推动了供给的增加，另一部分进入消费，也增强了需求的实际购买力。这两部分还分不开，考虑到投资性购房因素，就会形成反复推动的作用，产生所谓“乘数”效应。
中国房地产报：在当前宽松的货币政策和积极的财政政策之下，这种情形还将持续吗？
黄石松：当前的货币政策和财政政策主要是由应对国际金融危机带来的冲击，确保实现“保增长、扩内需”的宏观经济目标决定的，还会持续一段时间，但不排除今年四季度或明年，为防止潜在的通货膨胀，信贷规模可能会逐步控制，但利率水平在一两年之内估计不会上调。
我们所要考虑的是，在服从和服务于宏观经济大局的前提之下，房地产行业如何规避信贷政策可能带来的推高资产泡沫的潜在风险。过分强调房地产业在国民经济中的地位，单从当前的房地产市场形势，要求对货币政策进行调整是个误区。但另一方面，由于房地产业在国民经济中的影响和作用越来越大，拉动强、牵涉面广，特别是房地产的价格高低和走势直接涉及到每个百姓，也需要政府高度关注。
政策影响房价走势
中国房地产报：当前，政策对房价上涨的影响主要有哪些？
黄石松：主要是信贷政策和市场监管政策。首先，由于取消了信贷规模的硬性控制，商业银行出于利润冲动而争抢客户，二套房贷政策在3月份以后执行中名存实亡。
其次，新建房进入市场流转原来设定了五年的一个限制性门槛，现在缩短为两年。对投资需求而言，其中的差别非常大，两年后可能正好是经济复苏或上升之时，两年之内贷款利率大幅上调的可能性较低。
总之，由于信贷政策和关于房地产交易环节的各种税费优惠政策的出台，在迅速稳定市场信心的同时，却由于在执行中出现偏差，在客观上造成过度刺激消费之嫌。从中长期来看，本来还不够消费住房购买力，或者还不具备消费更高水平住房能力的，提前预支或者超前消费行为在发生。这也就是上半年房地产市场成交快速放大的直接原因。
中国房地产报：这看起来似乎是一个多赢的局面：老百姓买了房，开发商消化了库存，银行完成了信贷任务，地方财政增加。为什么您会强调这是一个严重的问题？
黄石松：风险被后置了。我们不能忘记次贷危机怎么产生的。为什么美国有那么多评级公司和投资银行替客户做手续，帮助本没有能力的人获得贷款？未来国内商业银行也可能面临这样的情况。
这也是银监会多次重申政策，而在执行中开发商、消费者、商业银行配合做局的原因，监管难度很大。
此外，中国宏观经济回稳的根基并不牢。居民收入增长的预期还不乐观，而相对于居民的实际住房支付能力，房价明显偏高是个不争的事实。
中国房地产报：这种情况如何应对？
黄石松：首先，建议央行和银监会坚持“有保有压”，科学测算确定房地产信贷规模，并进行有效监管；其次，房地产宏观政策应着眼于构建长期稳定的房价形成机制，避免大起大落。而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段；第三，必须始终坚持加强市场监管和金融监管，依法“治市”是政府长期的基本职责，“救市”只能是应对极端情况的特殊行为
