上海楼市长三角
2009年8月25日出版
创意升级
第二代创意产业园新鲜出炉
在上海，“创意产业园”早已不是一个新鲜的名词，创意产业园渐渐成为上海的新时尚地标，成为一个正在崛起的地产模式，赢得房地产和社会各界的高度关注。在不久前举行的2009长三角商业地产发展论坛上，众多业内人士、专家之间所讨论的其中一个议题便是“老建筑·新商业”，话题涉及创意产业园的打造与运营，这是商业地产创新的一个重要突破口。然而，第一代创意产业园如火如荼的背后，隐藏着部分项目定位不准、特色不明、经营不善等诸多问题。如今，创意产业园迎来了升级时代，第二代创意产业园正新鲜出炉，预示着“创意升级”时代的到来。
创意生长期
缘起于都市产业结构调整
最早提出“创意产业”概念的是英国的创意产业专责小组。1998年，他们在《英国创意产业路径文件》中首次将创意产业定义为“源于个人创造力与技能及才华、通过知识产权的生成和取用，具有创造财富并增加就业潜力的产业”。
上海的创意产业园源自于上海第一次重大的产业结构调整，即都市产业结构调整。1998年，上海市政府正式明确了“都市型工业”的概念，确定了600平方公里的中心城区优先发展现代服务转移、集中。由此，中心城区出现了为数不少的空置老厂房、老仓库，也引发了“如何盘活这些存量资产？”、“如何向综合型的现代服务业功能转变？”等一系列问题，而创意地产开始在此中蠢蠢欲动。
第一代创意产业园主打泛文化、艺术概念
从上世纪90年代起，上海的一些从事艺术、设计的创意者们已开始自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。1999年，陈逸飞将泰康路上的一间废旧仓库改造成了工作室，此举引来了尔冬强、黄永玉等同道中人。不久，泰康路这条原本默默无闻的小街成为了大师云集的艺术街，有了如今备受追逐的“田子坊”。
自2005年第一批18个创意产业园正式挂牌以来，4年的时间里，这一地产模式的发展数量不断递增。目前，已经授牌的创意产业园的数量达到了75个，还是许多未授牌的园区。它们中有的运营良好，品牌与经济价值共同提升，有的则难以言说，也有一小部分开始渐渐有些偏离初衷。
第一代创意产业园由艺术家的自发聚集开始，也在总体上定下“文化、艺术”的基调，之后崛起的一个个创意园区都脱不了这一氛围，渐渐形成一种思维定势，似乎创意园区就是文化、艺术、时尚、新潮的代名词。而至于到底是怎样的文化和艺术，至于这一个个园区之间的差别，却不是很能说得上来。大多数创意园的文化和艺术，更多是一种泛文化、泛艺术概念，以此作为园区的附加值。
创意全盛期
成长有烦恼
当创意的全盛期时代到来，当越来越多的创意园区在上海个大角落冒出来，只是打着泛泛的文化，艺术的招牌而缺少更清晰独特的个性，显然是不行的，这势必会陷入同质化得怪圈。这些如雨后春笋般生长起来的创意园区中的一部分，也因此而遭遇发展瓶颈。缺乏鲜明的特色，没有品牌效应，经营状况不甚理想，成为一些创意园的心头疼。
按照政府规定，创意产业园的包租年限仅为20年，有的园区迫于资金回笼的压力而渐渐偏离“创意产业”的初衷，在虹口的某个创意园里，与创意产业无关的企业比比皆是；有的则违反了政府对于创意产业园内餐饮、休闲等商业配套业态不得超过20%的比例，而加大餐饮、休闲等比例也实在迫于经营压力的无奈之举。
寻找好榜样
当然，这其中也有不少值得骄傲的例子。有准确的定位，有严格坚持的原则，使它们能够持续处于稳定上升的状态。
l M50
坚持“文化品牌运营商”之路
与很多第一代创意产业园区不同的是，首个位于莫干山路50号，苏州河畔的最早的“画村”，在运营之初就有了比较明确的经营战略M50走的是“文化品牌运营商”的道路，在园区里80%是纯美术的业态，如画家工作室、画廊；剩余的20%里，除了一家茶吧，一个咖啡店和一家书店外，就是各类设计事务所。餐饮、休闲的部分仅占3%，远远低于政府规定的20%的上限。如今M50里潦倒艺术家们聚集的标签早已褪去，这里成为苏州河畔的文化标志，目前园区处于140户租户的满租状态，经营状况良好。
l 8号桥
坚持高准入门栏
8号桥对于进驻租户的要求是“非品牌的设计类公司，没有影响力的创意企业不能进”，让许多想进驻于此的小客户们吃尽闭门羹，但也正是这样的坚持原则，让这个地方气质鲜明。准入门栏的提高，是建立品牌的首选。8号桥在建立品牌、创造收益上的高超手段可见一斑。
创意升级期
从第一代走向第二代正当时
现在，第一代创意产业园的发展已经渐趋成熟，同时也有许多问题逐一暴露出来，诸如定位不明确、主题不鲜明、品牌经营未能有效形成等等，创意产业园待一次升级，且已具备了升级的基础和时机。
由于创意产业涉及的范围非常广，服务的传统产业门类繁杂，就自身体系而言也是无法通过单体行为所能完成。第一代创意园的实践和积累，为第二代创意产业园的崛起提供了改善和升级的方向。此处在全球仍未走出金融危机的阴影的大背景下，现阶段上海中心城区的甲级写字楼市场萎缩，众多企业开始青睐租金相对较低的创意园区的事实，也催生了第二代创意园的诞生，同时也带来了对创意园区的事实，也催生了第二代创意园的诞生，同时也带来了对创意园的定位准确性，功能主题的细分等各方面的更高要求。
第二代创意产业园新鲜出炉
“资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临。”这句从美国硅谷到华尔街的流行语，对如今创意产业园大行其道的上海同样十分贴切。
上海创意产业协会会长厉无畏曾指出，目前上海的创意产业园归纳起来有四种类型，一类是依托高校而建，比如同济大学周边建筑园区，东华大学附近时尚园区，上海交大周围的软件园区；第二类是老厂房、老仓库改建的，包括泰康路、8号桥等许多创意产业集聚区，这是城市内产业转移的结果；第三类是完全新建的，如张江高科园区等；最后一类是依托传统基础进行升级，如城隍庙的旅游纪念品设计基地。而在这四种最基本的类型上，上海的创意产业园已变幻出越来越多的新概念。
成为中国的创意之都，上海的态度看来似乎是势在必得。而面对如今创意产业园区的蓬勃发展之势，上海也敏感地意识到，创意产业园需要进入升级时代。对第二代的创意产业园，从形式到内涵都有了更高的定义，仅有聚居区这种形式是远远不够的，还需要具备通畅的产业链及孵化作用，在功能上、主题上、业态上、定位上都要进一步细化升级，进一步打通整个创意产业链，创造新的经典。
功能升级
创意产业园作为产业聚集的载体，是许多大城市在实现工业化后，催化经济转型的一个战略举措，为城市带来巨大的经济效益和社会效益。相对来说，第一代创意产业园主要着眼于园区自身的创意产业链，以及与市场规律的融合性，艺术，文化往往成为园区产业的附件。
而第二代创意产业园则正在突破这个狭隘的局限，实现功能升级。第二代创意园开始将实现放宽到整个城市功能的尺度，以城市及区域的需求为基础，强调区域与行业的协调，补足区域缺乏的功能业态，走出自身，为城市服务。
波特营
国内首个金融服务主题的示范园
“波特营”位于崂山路332号陆家嘴中心地段，不同于以往的创意产业园，其着力点在于为陆家嘴国际金融中心服务，提供陆家嘴缺失的配套功能业态，完善金融中心的商务办公，生活等各方面的服务。针对陆家嘴地区商圈商业规模，结构及业态 同，写字楼聚合间缺乏配套的餐饮、文化休闲娱乐空间，难以满足消费者多元化的消费需求等情况，从整体区域功能配套来定位，规划了三方面的配套服务，即金融机构性息配套服务，人才配套服务及精英生活配套服务。
在“波特营”中将有白领减压养身中心和心灵超市，定制媳妇和高级服饰中心，为企业定制办公家具的家具咨询中心，各类创意产品的时尚超市等，也有为金融人才服务的培训中心，为企业上市服务的路演中心，金融安保系统等，“波特营”将是国内首座包括生产性服务业和生活配套服务区的金融服务示范区。
主题升级
这是一个主题营销的时代。主题餐厅，主题乐园等各种类型层出不穷，以各种创新独特的方式吸引人们的眼球。第二代的创意产业园自然也进入了主题升级时代，不再满足于泛文化，泛艺术的概念，而要有更明确的个性的主题，强调凸显自身的特色，走差异化之路，独一无二的特色主题成为先行的要素之一。
运动主题：运动loft
运动办公，健康工作
沪上首家创意“运动LOFT”，倡导运动办公健康工作。项目位于虹口区同心路732号，上个世纪20年代这里曾是旧上海浙江同乡会堂诞生地；1950年，新中国最早的电焊机厂在次创立。如今老厂房华丽转身，重生为沪上首家“运动型”主题创意园区“运动LOFT”，由中国体育报业总社和上海德必房地产开发经营有限公司斥资5，800万元联手打造，上海融创投资管理有限公司运营管理。
项目完整地保留了自清末民初到上世纪80年代的各个时代的建筑，房型开阔工整，可任意分割办公空间。大部分厂房均高
汽车主题：创邑·车博汇
汽车业时尚交流园
创邑·车博汇位于浦东新区张杨路苗圃路处，面积约在13，
整个园区将集合展示、商务、创意研发、媒体宣传等功能，构筑汽车历史、汽车文化、汽车时尚资讯的平台，为时尚爱车一族提供汽车产品和交流聚集、休闲娱乐服务的空间。
纺织主题：东纺谷
最完备的纺织产业链
东纺谷创意园位于平凉路上，东靠杨浦大桥、西连提篮桥，南邻黄浦江。在园区内，设有上海纺织技术创业中心，上海纺织环保中心，纺织工业南方测试中心，上海纺织科技情报中心，东方纺织科技网，上海纺织 书馆，上海纺织造布情报中心等专业机构，集全国纺织业一流的测试设施、 情报网络系统，科技资料以及科研队伍。园区新改造的商务大楼，集会议中心，商务服务区域，新产品展示中心为一体，园区内道路宽敞、整洁、优美，水、电、气生产设备齐全，食堂、浴室、停车场生活条件 为投资者提供了一个良好的生活、办公环境。
业态升级
创意园区里的业态不仅仅只是LOFT，艺术工作室，还可以有很多种形态，如时尚发布、展示的空间、结合社区型与区域性商业而变幻出的创意街区等，业态的升级让我们对于创意产业园的想象力进一步丰富起来和鲜活起来。
1993老场坊
昔日屠宰场，今日时尚发布展示地
“1993老场坊”位于虹口区沙泾路，原为亚洲最大屠宰场“上海工部局宰牲场”。大楼空间局部奇特，外方内圆，东南西北4栋建筑围成四方形厂区，与中间一座24变形的主楼通过楼梯相连。整个建筑高低错落、廊道盘旋，设计精密宛如迷宫，却又次序分明。“1993老场坊”完全保留了原有建筑的风格，并将墙面涂为红色，楼层顶部还将安装一个索道，就像屠杀牲畜的吊绳。历史遗留建筑，融入现代时尚，成为上海的新地标。
对于业态的规划，“1993老场坊”涵盖时尚发布，如时装发布会、新闻发布会、新品发布会、知识产权交流会、小型演唱会、明星见面会、电视节目制作场地等；创意办公，包括艺术工作室，个人设计室，传媒策划公司，高档画廊，外驻品牌中心，艺术培训中心，此外还有休闲体验和餐饮的配套。
筑园
创意设计，精品展示，时尚发布
筑园位于宜山路建材一条街，其前身是上海建材商城。占地2.
智造局
老上海风情，社区式创意街区
项目地处丽园路蒙自路交汇处，前身是上海紫光机械厂。“智造局一期”是在旧厂区的基础上改造，形成“街区式”的建筑群，是一个不同年龄的建筑物紧密依存的公共社区空间。从整体到局部，为企业打造专业高效的升级平台。
由于原有建筑及空间界面又具有老上海风情，故项目将整体风貌定位为上海二三十年代盛行的ART-DECO风格。建筑采用深色砖面，重现人性化，错落有致的里弄空间。同时，局部采用现代化的材质和表现手法，形成对比和点睛的效果。整个项目是一个国际化、信息化、集约化、人文化的社区式工作和生活区。智造局“PARK 2 SPACE”的产业定位为国际服务外包产业园区，业态主要是IT信息产业、数据中心、呼叫中心、人力资源服务等服务外包产业，园区包括
园区建设以框架结构为主，部分钢结构，为典型重工业型厂房形态，办公区域层高3
定位升级
第二代创意产业园，已经突破了原有的定位模式，真正将“创意发挥到极致。差异化，异军突起的定位，为创意产业园注入不同凡响的效果，也能使项目从众多的创意产业园中脱颖而出。
SVA越界
Office Park 全能定位
SVA越界创意产业园区位于徐汇区田林路140号，原址为上海金星电视机厂。北接宜山路、西靠虹漕路，东为苍梧路，南抵田林路。拥有10万平方米超大体量，将办公、创意、休闲配套三大功能融合期间，项目的定位是徐汇区乃至整个上海罕见的Office Park。
这是一个全能的定位，以建设新城市集群为目标，集“产业、商业、文化、娱乐”四位一体，构建多主题产业形态，囊括产业、生活全方位需求，包括商务餐饮、休闲会馆、时尚酒吧、创意工作室、商务办公、网络游戏、商务酒店、电子零售、品牌连锁店、时尚文化、品牌展示、会议排队等丰富形态。项目打造创意设计主题LOFT空间，搭建阳光顶棚大仓库式空间，满足中小型企业对于总部迁入的空间需要。同时改造大型展示平台，提供创意产业公共交流派对场所，实现不同业态与公共空间、广场景观的配合。
园区沿街设置高级商铺带，以中高档品牌、特色品牌、休闲餐饮为主、为区域内的白领、商务人士提供各种高品质服务。SVA越界已成为徐汇创意地产中的地标性建筑，是徐汇区的“创意新天地”。
法华525创意森林
“园林式”禅意空间 办公精神化
法华525创意森林位于法华镇路525号，最早原址为“法华寺”，抗战后几经变迁，曾一度是里弄服装厂。如今，这里再次变身，成为一个新兴的创意园区，沪上首个定位禅意办公，注重办公精神化的创意空间。
园区将传承原址的佛教气质，将禅意在此延续。同时引入现代元素，运营直线条，大开面的钢、木、玻璃灯材料，产生禅意与创意交错的 激发无限想象力的创意空间，满足国际国内一流的设计、艺术、文化创意企业对办公空间的精神需要。园区在布局和空间设计商，遵循中式庭院廊、庭、园互换，移步易景的空间景致精髓、厅堂、水景、竹林构成 式院落，在办公单位面积的规划上，大小可随意组合，为创意行业量身而作。
合金工厂
厚积薄发、以“异“取胜
合金工厂创意园区项目，位于闸北区灵石路上，总占地面积
编辑点评：
从北京798，上海新天地，8号桥开始，创意产业园的成长便一发不 可收拾起来。老厂房、旧仓库变身最in的时尚、艺术场所、这一出人意料 的成功转型给城市注入了新的活力。创意园区层出不穷，在大城市里迅速 扩张，有惊喜也有隐忧，同质化会成为阻碍发展的最大问题，更会成为对 “创意产业“的嘲讽。所以升级势在必行，创意产业园不能之士徒有虚 名，要体现在更具体的定位，功能、主题、业态上，升级时代的创意产业 园，我们期待更多的惊喜和可能性。