迎接“同城化”时代的来临
　　　　　　　　　　　　——全球化时代的区域投资潜力分析

　　　　　　　　　　　　　　　　　　                               文/洲联集团（WWW5A）

　　近年来，我国房地产市场投资正逐渐趋于理性，房地产投资将更趋于分散，跨区域发展已经成为很多房地产企业的战略选择。面对竞争激烈并趋于饱和的核心城市的房地产市场，而目前除核心城市之外地区的房地产市场也逐渐蓬勃发展起来，因此房地产企业纷纷向外开拓新的城市市场。跨区域开发已经成为中国房地产的基本态势。跨区域进入不同城市的房地产市场，首先要深入研究投资城市的区域发展前景，然后再以市场需求为导向，选择进入战略。因此，关注哪个区域，进军哪座城市，如何判断中国城市区域未来的发展前景成为地产企业关心的首要话题。

一、全球化背景
　　随着经济与科技的发展，当今世界已迈进了以经济竞争为核心的全球化时代，全球形成了一个由资本、金融、信息、技术构成的相互依赖、相互作用的网络。区域和城市是这个网络上大小不等的结点。城市的全球化主要表现为两个相互关联的过程：第一，不可避免的全球势力的介入；第二，城市自身在全球市场中的地位追求。全球化对于城市和区域的空间结构产生了重大影响，为地区发展带来契机的同时也带来了压力。因此，协调区域内资源的利用，提高区域作为一个整体的竞争力是城市区域发展的战略目标。
　　经济全球化最有力的证据之一就是，全球外国直接投资（FDI）存量在近20年增长了20多倍，达到了71000亿美元。吸收FDI的数量多少和质量高低既是衡量一个国家是否发达和发展快慢的重要标志，也是城市经济增长的动力源。 90年代中期以前的跨国投资，主要目的是利用当地生产要素，集中在传统制造业。大多数东道国希望利用外商投资来解决资金、技术、管理等问题，达到吸收国内就业、增加出口等目的。
　　但近年来，生产性服务业领域的跨国投资越来越多，已占到投资总额的50％以上。随着全球化的发展，各国生产性服务业的市场开放度越来越大，金融、保险、电信、流通等行业成为推动跨国投资的最重要力量。由于大城市具有比较好的基础设施和投资环境，因此，全球资本的流向将越来越向少数大城市集中，城市资本的不断聚集使城市间的实力差距进一步拉大。随着世界城市体系的不断形成和发育，具有指挥、控制和节点的功能世界级大城市应运而生。

二、城市化形势
　　21世纪是城市的世纪。联合国的有关数据表明，到2025年，全球生活在城市中的人口将超过半数。2006年，中国的城市化率已达43.9%，城镇人口为57706万人。全国设市城市656个，建制镇约2万个。预计到2010年，中国的城市化率已达49.2%，城镇人口为64672人。这意味着将有近7000万农村人口向城镇迁移。
　　目前，建设部组织编织的《全国城镇体系规划》刚刚完成，该规划在综合分析评价城镇现状基础和发展潜力的基础上，研究制定全国城镇体系发展战略，并明确了中国未来发展的主要区域的城市群。城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。
　　随着城市化水平的提高，国家制定的“控制发展大城市，合理发展中等城市，积极发展小城市”的城市发展战略方针面临新的挑战。事实上，大城市规模并没有有效地得到控制，其增长仍然迅速。中国要探索的是一种兼具集约土地、人口高度密集特点的城市区域化发展模式：在一个较紧凑的区域内，集中多个大城市以及不同层级、规模的中小城市。我国将形成十大城市群：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。

三、国际化城市
　　在全球化背景下，国家之间的竞争越来越表现为城市群之间的竞争。城市群中的核心城市就是世界城市。世界城市的主要特征概括起来为：主要的金融中心、跨国公司总部所在地、国际性机构的集中地、第三产业高度发达、世界交通的重要枢纽、城市人口规模达到一定标准。东京则是世界首要的金融中心，伦敦是欧洲货币市场的主要交易点，纽约拥有世界上最大国际银行网络
作为世界级的城市群，首先要有一个经济强大的世界城市。世界城市是吸纳海外资源、促成区域内其他城市走向世界的“桥头堡”，带动区域内各经济体进一步发展。区域城市之间要以发展好自身的独特竞争力为前提，实现功能互补、整体协调，而不是盲目拔高城市的定位，都以建设成为国际化大都市为战略目标。目前在全国总共656个城市中，有183个城市提出要建国际化的大都市或国际化城市，还有36个城市要建CBD，所有城市都向区域的中心挤，向网络化的节点上挤。
　　事实上，只有珠江三角洲、长江三角洲和京津冀地区将会发展成为三大具有世界竞争力的组团式大城市集群，使之成为中国城市化建设中的主力与经济增长能力的航母。珠三角、长三角地区的发展目标定位是世界级的城镇群和世界制造中心，京津冀地区则直接把区域发展目标定位为未来的世界城市。

四、走廊化空间
　　20世纪90年代以后，大城市走廊在欧盟的空间规划中走向核心位置，成为重要的规划概念。“欧洲走廊”被定义为“在重要城市地区之间有大量跨界交通流的，由一系列重要交通设施构成（包括公路、铁路、电信线路）的轴线”。城市的竞争力与城市是否在走廊上密切相关，位于高等级交通节点的城市具有更多的发展机遇，而位于走廊之外的城市，将失去发展的机会。
　　走廊（corridor）作为一种空间聚集的现象，是跨越城乡，跨越行政区的以线性交通基础设施为核心的“线性”地区。伴随着全球化和区域化的双向发展趋势，空间规划对走廊的关注从城市拓展到区域。规划的主要目标是为了解决城市无序扩展的问题，通过交通系统对城市和城市地区的空间结构进行重组，为经济活动和人口的集聚与扩散找到既有经济效率，又能保护生态环境的空间形式，并通过空间规划对走廊跨越的各个城镇的发展进行协调。大规模的交通基础设施投资计划的核心骨架就是大城市之间的走廊。大型交通基础设施建设不仅仅是为了容纳更多的人流和物流，其巨大的投资本身就是对经济的拉动。
　　京津冀、长江三角洲和珠江三角洲地区是目前我国区域经济发展最具活力的地区。为适应区域空间快速增长的需要，加快城镇群的全面发展，2005年3月，国务院审议并原则通过《环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划》，明确了以城际轨道交通为龙头的走廊化发展方向。
　　京津冀地区城际轨道交通网规划（2005～2020年）。建设以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的城际轨道交通网络，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“两小时交通圈”。
　　长江三角洲地区城际轨道交通网规划（2005～2020年）。建设以上海为中心，沪宁、沪杭（甬）为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的“1～2小时交通圈”。
　　珠江三角洲地区城际轨道交通网规划（2005～2020年）。建设以广州为中心，以广深、广珠城际轨道交通为主轴，覆盖区内主要城市，衔接港澳地区的城际轨道交通网络。

五、同城化效应
　　07年3月，国务院正式批准新建沪杭磁悬浮交通项目建议书，在2010年，当沪杭之间的“半小时交通圈”形成后，上海、杭州将因为时间上的缩短而拉近空间距离。沪、嘉、杭三地将在长三角地区率先形成一个0.5个至1个小时的出行圈。人们乘坐磁悬浮列车在沪杭之间穿行，甚至比从杭州城西到城东所花的时间都要少，缩短了杭州与上海之间的空间感，催生了上海与杭州的同城化效应。
　　所谓同城化效应，实际上是指中心城市对周边城市的辐射和扩散效应。到2020年，长三角地区将建5条城际轨道，以形成上海、南京和杭州为中心的“1至2小时快速交通圈”。长三角地区的同城化效应，将改变长三角经济格局，走廊上二线城市与区域中心的距离大大缩短，其地位将获得提升；相反，走廊外的次中心城市的地位将有可能被弱化。
　　同样，连接北京与天津的全国第一条城际高速铁路—京津城际铁路，预计2008年8月正式开通运营，京津两地可实现30分钟直达。京津走廊化发展已成定局，同城化效应表现明显，真正实现“大北京”的格局指日可待。珠三角城际快速轨道交通的功能定位主要是承担珠三角经济区内各城市和主要中心城市之间的客流，被称作珠三角城际间的“公交”系统。 绵成乐城际高速铁路也将于今年开工建设。从成都到乐山仅需不到1小时。把铁路沿线建成西部地区重要的现代装备制造业、现代电子信息产业区域，让人们住在哪座城市都能方便地到另一个地方上班，有利于发挥城市集群的同城化优势。

六、结论
在全球化时代，大城市地区的国际化程度会越来越高，区域发展优势明显。未来中国城镇群的发展重点仍然是京津冀、长三角、珠三角地区。在城市区域中，大城市之间的走廊将是未来区域发展的核心地区，走廊上的一级城市和二级城市将成为发展速度最快的地区，同城化地区是未来区域投资前景最好的地区。

中国城市化的推进给房地产业发展带来了很大机会，因此未来中国房地产的投资价值是非常巨大的。但是，由于中国各个城市区域发展不平衡，决定了它的投资价值也是不平衡的。大城市地区的发展优势明显，发展目标是追求国际竞争中的地位，因此，无论从城市自身发展规律还是国家政策扶持方面看，大城市走廊地区都具有最大的投资潜力。