国土资源部是土地市场最大的多头

2009-8-26 广州日报

    房价上涨过快使得民生与发展之间出现尖锐矛盾，没有民生的和谐，任何市场的单兵突进，都不可能获得民意支持。

    为了缓解房价、地价过快增长的矛盾，8月23日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。也就是说，要严禁开发商囤地等待升值。

    国土资源部一直表示，供地有保障，地价上升是开发商囤积的结果，此举是为了促使开发商加快开发进程。中原地产近期的一份报告给国土资源部提供了弹药。中原地产通过梳理40家知名地产商自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态之后发现：这些地块中，除去在售和售完状态的土地，有57%的土地尚未入市。其中，27%的土地还处于待开发状态，30%依然处于规划在建状态，尚未形成实际的房源销售。这一用地现状造成了住宅市场短期供应紧缺，形成土地供应紧张的假象。

    一些开发商确实利令智昏，在2007年高价获取地王，导致在2008年的房地产调整周期捉襟见肘。2007年18幅地王之中，除去4幅退地，余下的14幅地王中，有7幅处于闲置待开发状态，7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%。目前的土地市场开始重演2007年的一幕，地王频出，不同的是今年举牌者中最具份量的是央企部队。

    从金融的角度非常容易理解地价的暴涨暴跌，开发商把土地当作可以囤积的稀缺资源，坐等升值以便获得数倍的资产性收益。因为在土地与股市之间有一条清晰可见的利益链条，土地增加房地产上市企业的溢价，获得溢价后可以获得更多的土地，由此不断循环，值得泡沫崩溃。

    截止8月4日，包括南国置业、中信地产、宝龙集团在内的30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。已经进入A股申报程序的有4家，1家已经通过证监会发审委的审核。安居地产副总经理万国胜表示，从目前募集的额度看，如果这30余家房地产企业首发成功，资金总规模将超过1000亿元；瑞银的蔡洪平先生表示，下半年希望在H股上市就达数百亿港币。如此便捷的利益生成链条，开发商想不囤地都难。这说明，是资本市场的投资者整体看好土地的升值潜力。

    从理论上说，要解决土地溢价，增加土地供给即可。据国土资源部《2009年上半年全国土地市场动态监测分析报告》显示，上半年，全国土地供应总量95372.82公顷，同比增加12.6%。不过，由于一季度供应量大幅下降，导致上半年供应量整体下降：房地产开发用地供应25532.9公顷，同比减少5.7%，占土地供应总量的32.7%，同比下降6.3个百分点。房地产用地供应同比略减，第二季度全国房地产供应量大幅增加，达20888.30公顷，同比增加了8.9％，环比增加102.6％，与第一季度同比下降25.8％形成鲜明对照。

    问题在于，土地是我们这个人口大国的稀缺资源，有关方面越是信誓旦旦18亿亩耕地不可放松，越是让土地囤积者增加了信心。可笑的是，国土资源部虽然与开发商屡龃龉，却给了开发商最大的支撑，他们的政策使他们成为中国土地市场最大的多头。

    既然我国的土地供应量不能够增加到足以改变预期，要改变预期惟一的办法是加强监管。所谓加强监管，除了监管开发商之外，还应该监管地方土地的监管者。比如，一线城市屡屡发生的按照计划该推出的土地，却往往少于规划；又如，一些地方政府眼看地价下滑，便拥地不推，或者在推地时完全不透明，不告知未来的推出计划，造出人为恐慌、哄抢，以致土地价格居高不下。难道土地价格高，开发商是惟一的获利者吗？还有地方政府，甚至还有土地的管理者，因为他们权更重了。

    加强土地管理的本质，是减少土地的金融属性，让土地溢价不再奇高刺痛购房者的心。因此，这个管理绝不应该是传统管理理念的重复，而应该按照科学发展观的要求，嵌入到现代化的、透明高效的行政体系中去。除了监管商人、企业、购房投资者，还应该对手握土地推出权、规划权的部门进行监管，做到有规必依，规划彻底公开、透明，取信于所有的纳税者。如此的管理，才能赢得公众的尊重与拥戴。

注：解决土地，两个办法，或是加强供应，如果不能，征收土地增值税。资源极端紧缺，最有可能过度到政府分配时代。
    现在既无法加强土地供应，土地增值税流于形式，加上混乱的寻租——土地成为硬通货，直接换钱。