1、眼下有很多国企甚至央企背景的开发企业进入土地市场，与民营开发商角逐，您认为这是什么原因造成的？
朱凌波：现在不光从土地的角度，从近两年企业扩张速度、销售规模，像保利、中海扩张和发展节奏都远远大于了民营企业。我想是有这样几个原因，首先从资金角度看，央企有很强的国资背景，和地方政府资源嫁接更为有利。其次，一些大的商业银行，在授信、融资对国企都是“送货上门”的。国企在组织建设上有非常长的时间的积累，制度、流程、人才储备都是很有优势的。最后国有企业在经营模式和管理方式等方面与民营企业也有比较优势。与民企不同的是国有企业能保持一种常态，不会在市场不好的时候过于保守。上述原因造成，在本论宏观调控之后，国有企业表现的更从容更激进。
2、07年也是房地产市场最火爆的时期，那时诞生的地王都是民营企业，这两年出现了变化，国资背景的企业开始抢地了，这种转变还是有些突然，对此您怎么看？
朱凌波：国营企业的机制决定了他们在风险控制方面没有民营企业敏感，说白了就是国企老板想借助这个平台做出业绩和平台，而民营企业不同，他们更关注的是效益。另外，大一些的国企与中央政府部门及地方政府的关系更深厚，而且对政策未来的导向甚至内幕信息、判断更准确一些。同时他们也具备这样的规模实力和多元化资金渠道。当然作为政府代言人的隐型角色和机制上的寻租效应可能也是无以言说的浅规则。
3、以眼下诞生的“地王”和一些重要地块来看，您认为国企和央企背景的开发企业是否有盈利的空间？
朱凌波：很多大的国企都是上市公司，包括政府对他们的要求已经不止是经营这一个目标，还有规模、速度、品牌，是一个综合性的评估。而他们也就不光追求高价拿地是否能盈利，而是考虑到企业的土地资储备、资产经营和资本运营等，所以发展到了现在这个程度他们已经不止关心经营问题，而是整个一个复合型的考虑。有了土地，央企会在上市、发债、信贷和金融创新等方面有更多空间。所以他的目的是要把钱花出去，把规模作大把好的土地资源占有。他们追求的是一种综合效益，而不是单纯的考虑地王变楼王，靠买房子赚钱。
另外，大家都看好城市化进程的速度，未来20年、30年，所以对于前景他们都是看好的。还有，央企大多都在进军商业地产和持有性物业，不光是住宅地产，像中粮、华润等企业都在做大型综合体购物中心。从资本的角度讲，中国的房地产市场还有很大的增长空间。但是土地的资源有限，而且现在银行宽松的信贷能让他们拿到很多钱，而且是很低成本的钱。可能过了这个村就没这个店了，另一方面做好市场的预测，所以国企更多是从一个战略的角度考虑拿地的问题。
4、国企在拍地的时候好像根本没有计算成本，潘石屹都说大多企业在举牌钱先算一下，中化方兴的人根本没有计算就举牌。央企是怎么计算成本的？
朱凌波：任何企业都有一个底线，他们也一定是算好了才举牌的。就像刚才说的他们追求一种复合型的结果，如此一来他们计算地块的成本不是简单的盖房子那么简单，还有其他方面的因素。
5、您是否认同房地产市场正在出现“国进民退”的局势？
朱凌波：这样的判断还是有些主观，因为中国的房地产市场还有很大的发展空间，这种差异性梯度性是很强的。即使在一个城市，国有企业可能是拿到了一些重要地段的地，但是一些区域的市场还是民营企业的天下。所以几个地王不能说明这个城市的空间就没有了。像万科和富力，他有自己的定位，所以他太会去竞争那些地王的地段。
6、您认为房地产格局将来会发生变化么，如果会，会发生什么样的变化？
朱凌波：从大的方面讲，房地产作为中国经济发展的支柱性行业已经经过了20多年的快速发展，已经说各方面都相对比较成熟了，那么未来中国的房地产市场他的溢价的空间，包括产品增值的幅度，尤其是多元化的资产资本运营的方式都在趋于一种理性和保守。比如收购兼并，在过去来看，房地产很少，几乎没有发生。谁不愿独自做，独自享利。但是随着宏观调控，银行政策虽然是宽松的，但是是有倾斜的。倾向那些大品牌，有实力的，尤其是国企背景的企业。
将来的房地产格局会发展成二元格局的市场。首先是老城区的升级换代，其次是城市郊区化。随着交通系统向外围的蔓延，将来政府主推的已经不是城市化进程，而是城镇化进程。也就是以地级市为主的，带动乡村城镇化的进程。所以资金雄厚的企业，会在一线、二线城市的老城区、主城区拿地，因为这个成本很大，一般的民营企业一定不会考虑的。而对于郊区，将来民营企业、中小企业会主导。所以整体会形成一个二元化的趋势。
另外金融产品的配套和成熟也会对房地产市场产生很大的导向。原来银行是融资的主流渠道，弊端是从银行拿的钱总量有限，而且是短期贷款。他不能支持房地产长期的经营，尤其是商用物业为主的。将来可能更趋向资产型资本型的物业，可能是有资本市场通道的，大品牌的国企成为市场主流，他们有兼并收购能力。而以产品为主导的中小企业依然会在三线、四线城市有很大作为。随着城市化进程加快，那些县级市成长的很快。这些城市的产品水平还比较低，但是政府的招商政策很开放，所以还有很大的发展空间。
7、地方政府在土地竞拍中起到什么样的作用？
朱凌波：终端消费市场从去年到今年上半年的第一季度出现了萎缩状态，对地方政府的财政收入有很大的影响。所以，现在地方政府招商引资的力度是非常大的，包括和经济主线没有关系的部门，像政协、人大，甚至街道等，把这些力量都用起来去招商引资。政府招商引资有两种方式，一种是就土地而说，但凡能卖的都拿出来，争取都把他招来。把土地收入拿来投入基础设施建设，完成政绩的指标。也有一些政府官员的意识比较强，有一些长期的想法，就是考虑什么样的地块要招什么样的商。考虑它带来的品牌、业绩、业态对这个城市是不是适合，是不是在推进城市的进程，带来的竞争是不是良性的，是不是能推进城市的消费理念，而且不浪费土地资源。也不用透支换取城市的发展空间。我想这也是地方政府特别要注意的一点。
8、关于房地产泡沫您怎么看？
房市能够拉动水泥、钢材等实体经济的发展，对整体经济的发展是有好处的。房地产是资金密集的行业，现在的货币政策是适度宽松，上半年这么大的放贷量，对房市的影响不言而喻。但是今年上半年房价的反弹太快太猛了，相信下半年房价还会有反复，去年房价的下跌已经释放了部分泡沫，中国的房地产整体上升的轨迹是必然的，但我们希望是一个反复筑底慢慢盘升的慢牛行情。。。。。。盲目的悲观和非理性的乐观都将违背经济和行业的发展规律和周期效应，