参加腾讯《大成房谈》栏目的访谈直播实录

 

时    间：2009年4月16日15：00

 

特邀主持：蒋玲

 

特邀嘉宾：成都市交易中心主任 吴昌宁

          成都远大地产总经理 阮雷

          成都置信项目总经理 朱猛

 

[主持人]：各位网友下午好，欢迎收看本期的《大成房谈》我是蒋玲，今天是4月16日了，其实成都房地产界瞩目的2009年春季房交会越来越近了，房交会应该是每年春秋两届是房地产的盛会，这一次的房交会意义更是不同，前一段时间成都经历了小阳春，房交会作为成都楼市的晴雨表会发出什么信号呢？开发商会在房交会上再次涨价还是促进存量房的消化，他们对本届春交会有什么目标？对于购房者来说在这次春交会有什么选择，这届春交会与以往的几届相比有什么特色？今天我们请到了几位重量级的嘉宾来聊一聊2009春交会，我旁边这位是远大地产总经理阮总，你好！

 

[阮雷]：网友们下午好。

[主持人]：旁边这位是成都市房地产交易主心的吴昌宁主任。

[吴昌宁]：网友们大家下午好。

[主持人]：另外一位是成都置信地产营销中心的朱猛总经理。

[朱猛]：大家下午好。

[主持人]：这次春交会开发商报名参展非常积极，有200多家开发商携270多个楼盘参展了，我们今天在座的两位老总他们的楼盘也一定参展了，我不知道阮总你们是什么时候报名的，是房管局刚刚发布通知之后报名还是之前有规划要参加呢？

[阮雷]：之前规划要参加。

[主持人]：你们当时觉得参加春交会有什么目标没有？因为这次小阳春我听说远大房子卖得非常不错，去年推出的中小户型销量不错，这次春交会有什么期望呢？

[阮雷]：这次春交会对企业在销售业绩上比较看好，同时我们这次三个项目参展，特别是我们今年重头推出一个项目。

[主持人]：就是除了远大都市风景？

[阮雷]：远大的朗朗风景和第五季。正在售的，这个项目每个月递增50%以上的销量，单月销售量超过了06、07年最高峰了，此外我们还要推出一个以联排别墅为主的花园洋房，特别是这次房交会在我们家门口。

[主持人]：好的，朱总你是置信营销中心的总经理，已经提前规划一定要参加这次春交会吗？

[朱猛]：对，我们第一时间选定了展位，每次的春交会秋交会置信都非常重视关注。开发商对今年的房交会挺期待的，因为今年房交会的效果是一个风向标的效果，宏观经济的数据说已经底部了，比如昨天我看报纸说全国工业用电现在是下降的势头已经恢复了，也有人说微型反转的趋势，对楼市来讲09年我们讲小阳春，它是一个段还是就此走上健康发展的轨道呢？我们也很关注，所以说房交会是一个风向标，第二个也是512地震的一周年，也体现一个城市的信心，包括我非常关注房产交易中心的数据，外地购房占的比例提高了，虽然我不清楚有没有达到06、07年的量，但是我认为这届房交会的成交量可以是一个风向标，所以我们对房交会很期待。

[主持人]：刚刚朱总说到了08年和09年的经济形势，08年下半年受到了金融危机的影响，09年好像全世界都在看着中国，希望中国成为这一轮经济的引擎，到底它能不能承担这样的重担？我发现一季度的数据出来CPI是同比下降0.6%，PPI是4.6%，还是一个双降，这样一个数据预示着中国经济在今年的走向，刚刚我和阮总聊到了这一块，阮总对宏观经济是很有研究的，我们房地产的发展还是要放在中国和世界的经济发展格局下看，不能独立出来。你对经济发展有什么看法呢？

[阮雷]：可能会比较低一些，大家感觉环比今年的6.1和去年的6.5。从PPI的趋势上来看有触底的走势，另外政府的4万亿投资刚刚从数据里感受到。它的作用真正体现在二季度以后，现在整个国家的GDP构成中固定资产占50%多，消费占30%，进出口占10%几，目前固定资产投资增速是很好，比去年同期增速还要高。

[主持人]：因为4万亿投到这里了。

[阮雷]：现在4万亿的效果还没有体现出来，消费让大家感觉比较欣慰，特别是今年一季度汽车销量上来了，房地产销售也超过了大家预期销量的增加，但是进出口在目前来看比去年年底应该说专家、学者、政府预计严峻一些，刚开始预计是经济下滑5%左右，今年一季度来看下发了20%几，三月份也有减缓的局势。今年保8的局势来看难度有，但是希望也很大，如果消费维持去年的增速，固定资产把进出口下降抵消掉，那么保8的希望很大。

[主持人]：应该说您还是同意中国的经济有触底的迹象，触底之后可能有反弹，我看到一个数据也是广东的进出口贸易也有一个好像触底，它的数字也开始出现了好转的迹象了，这倒是意想不到的迹象，总的判断来说中国经济有可能比预想的好，一季度中国很多城市楼市出现了小阳春它延续的时间有多久呢？在成都能延续到春季房交会之后吗？

[吴昌宁]：宏观经济对一个城市的影响，这句话不知道该不该说，反正我知道有这种说法，全世界的经济看中国。成都市购房者的来源是非常多的，省外涌入的购房者这是第一块；第二是来自我们省内的二级城市客户，第三才是成都市本身的需求，所以我们客观的分析成都市的房地产市场构成是什么样的很清晰，不像一般的靠本地人支撑，我觉得也有问题，纯粹的靠外来的投资性需求支撑也有问题，所以相反来说成都发展它的宜居的特征使外来消费者在成都消费安居。

[主持人]：上一次吴主任来直播间也说到了对成都的楼市发展都是非常有信心的，我们也可以感受到，现在温总理一直说信心比黄金和货币更重要，我希望传达给各位网友，在信心之外我们还是要分析形势，目前来说经济形势真的有好转的迹象了，小阳春也有迹象了，我播报最近二手房的交易量每天都是几百套，在井喷的交易量之下包括成都、广州、北京很多开发商都觉得需求大增之后供需发展变化之后都有涨价的苗头了，我们的房地产市场能支撑在供需关系下涨价吗？

[吴昌宁]：第一我对成都的房地产市场有信心，第二现在来看你每天都在播报交易的数据，实际上我更希望你播报的是天气预报，刚刚过去的冬天，刚刚过去的2008年谁也不会忘记，谁也不会忘记这场地震的影响，谁也不会忘记金融危机对我们的影响，但是现在我们正处于春天，上次在房交会的新闻通气会上我这样结语的“春天来了”，我觉得这样一个春交会的背景是在小阳春的背景下面，但是我们真正需求的撬动，我们还有人在持币观望，你怎么样看待这个经济发展和这个城市的发展动力，你这种压抑性需求在房地产市场正常的发展情况下面，我觉得现在为什么说这么多人要发生这种短期的释放？是因为确实是现在，第一从政策环境来说它的购买成本，购房成本。

[主持人]：房价降低了。

[吴昌宁]：不仅仅是房价的降低，还有税费的减少，政府的补贴，这是以前在正常的市场下面不可能发生的，现在确确实实有这一块的增加。第二方面开发商在双重打击下面做出了一些优惠也好，房价调整也好基本到位，第一步是止滑，第二步是提速，也是正常的经济现象，综合因素来考虑。

[主持人]：适当的提价跟目前的形势是吻合的，但是涨价要掌握一个分寸。

[吴昌宁]：不能非理性，不能说这一轮过来了就明价暗涨。

[主持人]：我要问开发商了，朱总你们的房子从一月份到现在有没有涨价呢？

[朱猛]：其实这个问题很敏感，因为这么说，涨价看怎么看，包括刚刚说的CPI和PPI要看怎么比。首先我们不否认在08年的年底和今年的一月份应该是整个房价最低点，包括置信在内的很多开发说，因为其实也可以理解，那时的政策不明朗。第二在春节前每个企业都有回款的压力，春节前要付民工的工资，各种材料款，可能说那个时候的促销力度会大一些，现在可能整个成交量扩大了以后相对优惠的幅度或者促销的力度会比那个时候小一些，但是我可以负责任的说，应该比07年低很多，还是很有吸引力的，所以说提价这个问题要区分来看，应该是一个伪命题，作为企业，作为我们公司来讲的话，我们对当前的市场还是比较谨慎。其实，估计阮总这边可能不会因为一两个月成交量的放大就贸然调整全年的销售目标，其实应该有整体的计划，应该说经历了房产市场大的回调，金融危机包括地震，所有的企业都比较谨慎了，目前我看到的现象是优惠的幅度相对于春节前有缩小，但现在应该说价格还蛮有吸引力的。

[主持人]：阮总，刚刚你们说销售量那么大，价格情况怎么样？？

[阮雷]：去年做了一个调查在11月份的时候，成都低于成品价，也是亏本卖了，大约成本都是恒定了的，往上一估就知道了，有30%多，当时企业的资金量大紧张了，对这个行业，对消费者各方面都不利，这种现象有必要修复，所以在信贷方面国家相对放松，企业的生存压力减少了之后就开始涨幅了，小的方面比如有的项目确实是卖得很好，确实已经达到了企业的要求，企业可能也不想在那么低的成本下，卖的速度特别快的时候通过价格调节，我认为它会有一个很大的区别，价格的涨幅都要看市场的情况，还取决于供求量的状态。

[主持人]：取决于每个项目的具体情况不同，这次春交会上有270个参展楼盘，我想吴主任作为春交会的总设计师，总领导你来预测一下，因为经历了小阳春之后，开发商对这次春交会期待很大，他们会在这次春交会上看到比较好的形势，就像有些已经说房价涨到比较到位了，跌无可跌了，会不会在这次房交会上提价，还是开发商想着把存量房消耗掉，价格不会降还是有措施出台来销售这些存量房？

[吴昌宁]：从我们看到的情况以及媒体组织的活动都是以理性的优惠或者促销为主，因为这里面有两个原因，第一个原因就是在我刚才说了，它并没有脱离整体的宏观经济的环境，第二个也脱离不了现在的成都市房地产市场正在止跌回升的状态，所以说我个人觉得这次房交会是消费者下手的好时机了。

[主持人]：邀请大家现在货比三家的可能性比较大，因为可选择的余地比较大。

[吴昌宁]：我个人认为消费者在进行房地产的选择或者在消费的时候，就是说不要价格是唯一的因素，而是要回归它的品质。

[主持人]：是是，吴主任说了很多开发商会做一些促销的措施有可能房价并不会降多少，两位两总你们所在的楼盘这次会有促销吗？然后促销和上一次秋交会相比有变化吗？

[阮雷]：远大上一届房交会也没有在价格方面做特别调整，这是因为我们的价格本身就比较合理；这一届也不会有特别的降价措施，我们会更多的在产品的卖点上面，因为我们现在几个项目都非常有特点，包括朗朗风景是西南的首家绿色住宅，本来地震的时候卖得很好，地震之后大家就淡忘了，我们第五季买一层送一层，另外一个楼盘有很多的创新很多的卖点，我会更多的放在品质和卖点上。

[主持人]：品质应该是一个楼盘最根本的地方，性价比不能光看价格。朱总你们的楼盘会不会有促销呢？

[朱猛]：这次房交会主要推出两大类的产品，置信主要以高端产品为主，市区主推丽都花园城，房交会期间定房有1%的优惠。

[主持人]：刚刚我们的编辑给我看了一个资料，中原地产统计4月前两周的数据，上一周和前一周相比交易量呈现出了20%的减速，最高达到30%，成都市四月头一周和第二周有80%的递减，是不是交易量井喷的状况把去年累计的需求释放完了之后会不会陷入一定的稳定或者是停整或者低迷？吴主任先说一下。

[吴昌宁]：我去年说了冬天来了春天还会远吗？我们可以在秋交会的时候等待收获。

[阮雷]：从经济角度成都肯定比其他城市更有把握，需求我们过去做过统计，成都真正投机性需求很少很少，我们销售项目中只有3至4%，其他大部分是改善性需求，第三成都目前的城市化率比较低。第四，成都目前的房价确实是比较低，一个是全国的副省级城市要低一两千块钱，再一个成都在卖的项目，六七年前拿的地价格比较低，如果成都不推出便宜的土地，成都未来得房价会爆发性上涨，说的是未来。因为成都我们了解一下，去年可能已经具备销售条件的项目在建和已经开工的目前的数量也就是一般一年消耗完毕，这些项目消耗完毕之后，如果没有便宜土地进来，房屋价格会比现在高出一两千块钱。第五，按照国家目前救市的政策来看，宽松的货币政策，那么未来的通货膨胀是可以预期的，所以说你看现在PPI和CPI还在往下降，现在国家定的CPI是增长4%，今年一季度已经放出4万多亿的贷款。

[主持人]：房地产界是不是也会受到通货膨胀的影响呢？

[阮雷]：它是有利的，很快大家对经济有信心了，房地产作为投资的价值和功能又会被更好的挖掘出来，所以我觉得今年应该是一个稳健上行，大家短期内很难大幅度上涨，有些项目卖得很好很快也会适当上涨，但是全面上涨今年年内要看全国经济回暖速度，明后年进入大幅度上涨的可能性比较大。

[主持人]：今年是稳定性的发展，井喷之后会稳定肯定不会低迷。

[阮雷]：第六方面是消费者有一个从众的心理，再便宜你不买我也不买，再贵你买我也买，这次也不是回暖的标志，也不是今年才有小阳春，只是大家都忽略了。

[主持人]：那时候交易量没有现在大。

[阮雷]：实际上回暖已经五个月了，更多的是各界一个信心，给消费者证明，大家都集中在一起交易，确实房地产回暖了，给投资者和开发商，大家都感觉回暖了但是不敢相信不确定未来怎么样，通过这次房交会大家会更有信心，下一步在土地市场也会更多的信心。

[主持人]：朱总你对成都在春交会的运行是否同意阮总的看法？就是稳定上行？

[朱猛]：大幅上涨的可能性比较小，但是成交量会上涨，全年在这方面可以预期的，不过对于我们整个企业来讲我个人比较关注投资性需求的情况，因为目前呢，刚刚吴主任也说了你自住的刚性需求或者改善性需求，其实房地产产品有一非常得大特点，它有投资的功能。你看现在轮番的降息以后网上下一步还在进一步降息的空间，国债去年五年期可以做到5点几接近6，现在五年期的国债是4，大家也没有更多的投资渠道，我想我们可能要经迎来真正的春天需要投资客全面的介入。不过我已经感觉到有一些先知先觉的投资客已经在去年年底到今年已经在动手了，所以说应该能够看到回暖的苗头。另外，我觉得今年的春交会移师新会展，其实可能是一个契机，为什么这么说呢？因为我参加了10年的房交会，05年的时候我印象是现在的新场馆，就是后子门，06年搬到了那一栋。又一个四年过去了，到了新的场地，面积扩大这么多，伴随整个城市的发展，经济的发展，有这么多项目的到来当然需要这么大的场馆，这次房交会也是一个新的起点。

[主持人]：看来两位都充满了期待对这次春交会，到底会怎么样呢？我们只有拭目以待了，节目之后我们请吴主任对广大网友发出一个邀请。

[吴昌宁]：看我成都就在房交会，这是我们的广告词。

[主持人]：刚刚阮总说了成都的刚性需求除了拆迁和地震之后的需求，外地的需求都是刚性需求，投资性和改善性，确实我们都说到了国内和国际的经济形势，确实要看大形势，现在是试探性的入市，能不能看到夏天秋天就要看楼市的走势了，希望大家能够买到非常满意的房子，今天非常谢谢三位成都房产界的青年才俊做客《大成房谈》和大家聊成都楼市的发展，谢谢三位嘉宾，也谢谢各位网友！