解析物权法（32）
陈绪国
【原文】〖处分不动产与登记〗
第三十一条 依照本法第二十八至至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
【解析】〖重申不动产物权登记〗
本条款，在第二章第一节“不动产登记”基础上重申不动产登记的作用与效力，在于提醒不动产权利人，本章第三节“其他规定”的前3条，凡是涉及不动产物权需要登记的，一定要依法进行登记，尤其是要注意在处分该物权时要严加提防。因为，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
◎〖几种生效的灵活运用〗
谈到生效，可能会有几种生效形式。
生效，是因人因条件因时间因机制等主客观原因而产生或派生出来的效果、效应。
生效的门类是很多的，从范围上划分，可以分为局部生效和总体生效；从资格上划分，可以分为有资格生效与无资格生效；从生效时间上划分，可以分为长久生效与短期生效；从生效机制上划分，可以分为受限制的生效与不受限制的生效；从财产权门类上划分，可以分为债权生效与物权生效；从物权学上分类，有自主生效与他主生效，有共同生效与单个生效，有连锁生效与单纯生效，有不动产物权生效与动产物权生效，有自物权生效与他物权生效，有自然生效与人为生效，有必然生效与偶然生效，有法定生效与自然生效，有初级生效与高级生效，有初次生效与末次生效，有单式生效与复式生效等等。其中，以动产的交付生效和不动产的登记生效为纲领，其他的生效是项目。
以上种种生效门类，其效力有先后大小，需要物权人灵活运用。特别是涉及到复式生效，需要几种生效机制共同发挥作用。
物权法第二章即本章“物权的设立、变更、转让和消灭”共3节23条，无论是“不动产登记”、“动产交付”还是“其他规定”，“效力”和“生效”的条款占据多数的位置。其中，共7条款共8次提到“发生效力”、2条款2次提到“物权效力”、1条款1次提到“合同效力”、1条款共1次提到“生效”，2条款共2次提到“失效”，总数高达14次。而第二十八条至三十一条，每条均提到“发生效力”。
本条款，是本节也是本章最后一条，再次与“效力”、“不动产登记”接驳，是属于强调了以后再强调。为什么要作出这样的规定呢？为什么要这样重复呢？
联系上下文，已知，本条款，是对于前面3条进行补充说明。因为前3条为了省略文字，简明扼要，将应当说明的事项“不动产登记生效”暂时搁置一边，只好由本条款来加以补充说明。
本节第二十八条，未规定不动产登记生效，只规定法律文书或人民政府征收决定的生效；本节第二十九条，也未规定不动产登记生效，只规定继承或遗赠开始发生生效；本节第三十条，也未规定不动产登记生效，只规定合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时生效。
为了全盘把握以上三个条款的意思，不妨逐个地进行分析。
【第二十八条原文】
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
[解读]
此处的生效，是指第三者作主或者第三者介入，由司法权威作出的司法决定或者由行政权威作出的处理决定及其生效。这些强制性、半强制性决定之所以也能够生效，一是由于他们的职业权威性与行政权威性，并且与司法、执法挂上了钩；二是由于他们不是物权人的权益搏奕者，不以争夺或损害物权人的权益为目的；三是因为以上的原因，赋予了人民法院一定的范围内行使自由裁量权，赋予了仲裁委员会以仲裁自主权，赋予了人民政府以征地、拆迁的规划权。所有这些权力的行使，会相应地产生一定的效力。
第二十八条所指“导致物权设立、变更、转让或者消灭”，包括动产与不动产物权的四种变动。既然涉及到不动产的四种变动，很自然地与不动产登记簿、产权证产生联想。
人民法院、仲裁委员会、人民政府这三大家，不是吃素的。案由中或者征收项目中，需要产权登记而登记了的，他们自然会对你客客气气恭恭敬敬的，该确认、保护你的物权就这么客气地对待你；案由中或者征收项目中，需要产权登记而没有登记了的，他们自然会对你“指手划脚”、“评头品足”的，拆除你的违章建筑、以罚款侍候，你连吃后悔药也来不及了。
以上“第三者”（三大家）办案与办事，是以事实为依据、以法律为准绳的，容不得你空想、幻想。以上的你——物权人，产权证与登记簿是与你的权益息息相关，胜败得失，在此一举。
人民法院、仲裁委员会的法律文书的生效，是确认物权、搁置争议的生效，是确认什么人有什么资格拥有什么物权的生效。如果是不涉及需要登记的不动产物权也罢，如果是涉及到需要登记的不动产物权，即使你官司赢了，也是不能擅自处分其不动产的。
人民政府的征收决定等的生效，是确认物权、准备消灭物权的生效，涉及到消灭物权，有平和式生效，也有暴烈式的生效。同样地，如果是不涉及需要登记的不动产物权也罢，如果是涉及到需要登记的不动产物权，你没有登记，你有违规占地、违章建筑之嫌，政府有关部门可能会拆除你的房屋而不补偿，甚至于要罚你的款。那么，政府下令拆除违章建筑的生效和对于当事人罚款决定的生效，就是强制性、暴烈性消灭物权的生效。
总之，物权法第三十一条对于第二十八条的补充规定，使得执行物权法由难到易，由无所适从到得心应手。
【第二十九条原文】
因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
[解读]
因继承取得物权是意中取得，因受遗赠取得物权是意外取得。这两种取得，如果取得物是动产，通过交付取得。取得时间，是“自继承或者受遗赠开始时发生效力”。这两种取得，如果取得物是不动产，通过兑付取得。取得时间，是“自继承或者受遗赠开始时发生效力”。这里几乎没有多大区别。
因继承取得物权或者因受遗赠取得物权，如果涉及需要登记的不动产，在不动产取得以后法定时间内，继承人或者受遗赠人需要到登记机构办理产权变更登记，否则，处分其不动产时，就不能发生效力。
这一条与上一条的道理是一样的，进行登记过的不动产所有权具有处分权，未进行登记过的不动产所有权不具有处分权。区别的地方就在这里。因此，需要在原生效基础上，进行再加工、再生效。
因继承取得物权或者因受遗赠取得物权，是传承人、遗赠人去世的情况下物裂变的结果。在原物权人不能成为最直接证人的时候，各种证人证据能够左右少权的获取，继而左右不动产登记的成败。
不动产登记机构，是专门针对不动产登记的当事人负责的。不动产登记是否成败，不介入直接影响原物权人善意取得的物权，但间接昭示了物权取得的公信力。
聪明的权利人，因继承取得物权或者因受遗赠取得物权，会第一时间到不动产登记机构去登记，这是最有效的保护物权的方法。
【第三十条原文】
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
[解读]
第三十条与第二十八条有类似的地方。第二十八条有人民政府这个角色，第三十条也有。所谓征收决定，由政府主导而为；所谓拆除房屋，很多时候也由政府主导所为。涉及不动产物权的人为消灭，同样涉及“不动产登记”这种敏感而现实的问题与难题。同样地面临着“复式生效”的问题。
另外，自主建造房屋或者自主拆除房屋，是不动产物权设立与消灭的事实行为，同样涉及“不动产登记”这种敏感而现实的问题。
不动产物权的设立、变更、转让与消灭，执行登记制度，这种政府干预主义是世界通行的规则。这可能会使一部分人不习惯、不满意，毕竟，大多数人能够自觉地接受。
不动产物权登记，需要自觉，不自觉肯定是凶多吉少，弊多利少。
不动产物权登记，对于不合法者而言是畏难的，对于合法者而言是不怕难的。
综上所述，以上三大条款，有了本条款保驾护航，使得各条款比较切实可行了。
◎〖复式效力的应用〗
所谓复式效力，是指物权的变动受制于二种以上效力的组合，共同发挥其效用。如果缺少其中之一，有可能不能实现法定的物权变动。
在复式效力组合中，有一种效力起着核心作用。例如不动产登记的效力，在整个效力圈子里，起着带头作用、核心作用等举足轻重的作用。在一定的时候，不动产登记，可以行使“一票否决权”，可以怀疑一切，可以打倒一切。
本条款与上述三大条款相关联，昭示了复式效力的客观存在，同时也昭示着不动产登记的带头作用、核心作用。
下面练习一下，发现复式生效是有意思的。
1．第28条+第31条=强制性生效+强制性生效=干预型生效
生效模式：（不动产物权设立、变更、转让或者消灭）自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
2．第29条+第31条=非强制性生效+强制性生效=半干预型生效
生效模式：（不动产物权继承或受遗赠）自继承或者受遗赠开始时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
3．第30条+第31条=强制性生效+强制性生效=干预型生效
生效模式：（不动产物权设立或者消灭）自事实行为成就时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
以上复式生效模式，不动产的登记生效是静态的、常态的、强制性的生效。其他的生效，是动态的、非常态的和异常态的生效，也包括强制性的生效和非强制性的生效。
不动产物权的登记，主要指不动产物权设立的登记、不动产物权的变更的登记、不动产物权转让的登记、不动产物权消灭的登记共四大类，是这四大登记先生效，还是其他形式先生效，我国的情况比较复杂。一般情形下，房屋的所有权是由物的自然所有权过渡到法定的所有权（即经过登记的所有权），是先有房屋后登记；土地的使用权是由法定的使用权（即经过登记的所有权）过渡到土地利用权、地产所有权，是先登记土地，后登记房屋。
◎【复式生效的应用】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动、处分的生效，常常伴随着前生效与后生效接踵而来，复式生效是常见的。因而，有的人在得到一种生效以后，以为万事大吉了，不再进行不动产的登记生效，这是片面的做法，往往会耽误大事。
【例如】
甲与乙为夫妻，向法院诉请离婚。法院判决甲名下原有的房屋归乙所有，即全套房屋归乙所有。在判决生效之时，乙由此取得房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记。此后，乙将房屋决定卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决书而与之交易。与此同时，甲将房屋又转卖给丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么，乙对丙的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙承担违约责任、返还价款等，房屋的所有权最后由丁取得。
以上案件，是由离婚案件发展到房屋买卖纠纷，由原来的二人牵涉到其他的二人。
小结一：两种生效，两种结果
甲—法院判决将其房屋判决给乙，实现财产所有权移转，判决生效；
乙—法院判决将甲的房屋判决给乙，乙得到房屋所有权，但未登记，未实现登记生效；
丙—从乙那里购买房屋，认了法院判决书的生效，但未过问不动产登记的生效。已付款，但最后得不到房屋。
丁—从甲那里购买房屋，不认法院判决书的生效，但过问不动产登记的生效。已付款，最后得到房屋，交易成功并生效。
小结二：两种生效，两种物权
甲—因为离婚判决，名义上已经丧失了房屋的所有权，但产权证和登记簿上仍然是他的名字，保留了处分权。
乙—因为离婚判决，名义上已经得到了房屋的所有权，但产权证和登记簿上仍然是别人的名字，丧失了处分权。
丙—因为信赖判决书，没有想到不动产登记簿的特殊作用，买了房屋也白买。因为判决书的生效不抵登记簿的生效。
丁—因为信赖登记簿、产权证，切中了要害，得到了实惠，如愿以偿地得到房屋的所有权。此房屋所有权不是从乙手上得来的，而是从甲手上得来的。
以上事例，证明了本条款“未经登记，不发生物权效力”是排他的效力，也是排其他效力的效力—这就是不动产物权核心效力的独特作用。
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