新“地王”频出，地价推高房价还是房价推高地价、地价占房价的比例等等争论一时又成为热点，各类分析报告，各路专家、学者分析人士，甚至政府高官纷纷发表意见，煞是热闹。其实，这些争论有点象一个笑话！

因为无论是地价占房价的比例是15%还是25%，这种平均值的分析方法，都难以描述地价占房价的真实水平和评估其对房价的实质影响！

原因有三：

一是土地出让政策不同。其早期协议出让土地的最终地价根本无法进行统计和直接对比。

大家知道，实行土地招拍挂制度之前，以协议形式出让的土地多为“毛地”，许多项目之拆迁补偿费用根本不包含在地价范围之内。

笔者参与的某开发项目，系兼并项目，接手后，拆迁尾房仅4户，却历时近两年，最终拆迁补偿标准达到政府标准的5倍以上。在“稳定压倒一切”的口号下，开发商在拆迁过程中“叫天天不应，喊地地不灵”，束手无策！成本居高不下，国土部官员可曾统计？时间成本、财务成本、超标准补偿费用怎么统计和核算？

几年前一度沸沸扬扬的北京酒仙桥危改项目，至今拆迁尚未启动，按土地出让合同价格，其成本增幅何止一倍、两倍？

二是开发项目土地出让时点不同。各类分析报告计算的地价都是项目用地出让的成交价格，须知开工、竣工、销售的周期却千差万别，其在售项目的土地供应时间跨度大，分析在售项目的土地平均价格根本没有意义！

笔者拟洽谈并购的北京某项目，原开发商取得土地的时间为1993年，因各种原因至今没有开工，其最初取得土地时的平均成本不到200元/㎡！如果该开发商继续开发，其土地成本甚至可以忽略不计！

北京另一项目2001年取得用地，多方面的原因，2009年6月才开盘，其土地成本实际占房价不到10%。按平均地价计算，这样的项目包含在内能反映目前在售项目的地价实际水平吗？

三是“地王”的超级影响。官员们以平均价格进行计算、分析，结论是地价占房价比例不高，甚至很低，甚至低于“国际水平”。

卖白菜的老百姓都知道，销售价格确定依据一是供需状况；二是成本；三是市场参考价格；四是家庭或企业状况与策略。

如果市场供不应求，奇货可居，定价自然就会高些；成本很高，价格弹性也会变小；其它商家成本很高或售价很高，市场定价当然也会水涨船高；由于某些原因商家急需出手套现，销售速度就会排在第一位，价格自然就会定的低一些。贩卖西瓜、白菜与销售房地产的定价原理几近一致。

而今，“地王”频现，土地价格一再频创新高，对周边项目的影响显而易见。当“面粉价格比面包价格还贵”的时候，面包会涨还是跌价？！

所以，规范拆迁市场，调整开发周期，控制土地成交价格，特别是抑制“地王”的频繁出现，比分析和争论地价占房价的平均比例是多少要重要得多！

    严重滞后的拆迁政策和混乱的拆迁市场，无序的开发周期，疯狂的土地拍卖竞价状态下，主管的政府官员却在喋喋不休的争论地价与房价的比例，简直就是一个笑话！

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