工作之学习:规划知识


 

规划知识(一)
1. 规划设计条件函
1.1简介
土地招拍挂之前重要的一步就是规划部门出具《关于某地块的规划设计条件的函》,它是影响地价的关键性法定技术经济文件。规划设计条件是规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求,是指导和审定修建性详细规划的重要依据。行政编制修建性详细规划或者总平面规划方案依据。有偿使用用地建设项目,规划设计条件是土地使用条件的重要依据。
1.2主要内容
(一)项目用地范围、面积、性质(用途)等。包括规划用地、可建设用地和代征用地。
(二)土地开发利用强度,包括容积率、许可最大建筑面积(地上、地下,各类用途建筑面积)、建筑密度、建筑高度(层数)、建筑间距等。
(三)道路交通设置要求:包括道路红线、等级、交通出入口方位、停车泊位和广场等。
   (二)、(三)项在很多地方称为建筑设计要求
(四)市政设施配置要求,包括给水、排水、燃气、热力、电力设施等。
(五)公共设施配置要求,包括文化、教育、卫生、体育、休闲、管理、生活服务设施等。
(六)绿化配置要求,包括绿地率、绿化带、防护绿地、保护古树名木和特殊地块人均绿地面积及集中绿地等。 
(七)城市设计要求:用地、建筑与周围人文环境和自然环境关系协调等。
以上七项为主要内容。
(八)历史文化风貌保护、文物古迹、风景名胜、河湖水面控制要求。
 (九)人防、防火、防爆、防洪、防空、防震、防治地质灾害、环保等要求。
 (十)高压电力走廊、长输管线、河道、铁路、军事和国家安全设施、大型基础设施的相关技术要求及保护控制要求。
 (十一)城市对外交通,包括机场、港口、铁路、高速公路等市政工程设施要求。
 (十二)地下空间开发利用的相关技术要求。
 (十三)规划行政主管部门认为有必要提出的其他要求。
2.控制性详细规划(规划文件:文本、说明、图件)
21.概念 以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
2.2主要内容:用地布局规划、道路交通规划、开发强度、建筑间距、防灾消防、各专项工程(供水、排水、供电、通讯等市政配套工程)、环境保护及景观规划等。
3.增量土地规划建设基本流程(基于建设单位的视角)
一、建设单位在土地公开交易市场参加招拍挂获取土地(签订出让合同等)
六、环境部门环境影响评价审查
七、规划部门对设计方案招标进行备案监管或提供咨询服务。
八、园林绿化部门出具绿地率审核意见
九、规划部门办理建设用地规划许可证
十、发展改革部门核准项目
十一、人防部门建设项目人民防空建设标准审查
十二、消防部门消防设计防火审查
十三、国土部门核发国有土地使用证
十四、发展改革部门办理年度投资计划
十五、规划部门办理建设工程规划许可证
十六、人防部门办理人民防空工程施工图备案通知单
十七、建设部门对依法需监管的项目进行施工、监理单位招投标过程监管
十八、具有资质的设计单位进行施工图审查
十九、建设部门办理建设工程施工许可证,并和统计部门信息共享
二十、项目单位取得施工许可后,按照法律法规的规定组织工程建设,并在施工过程中接受政府有关部门的监管。
二、发展改革部门办理外商投资项目核准手续
三、商务部门办理外商投资企业设立批准或变更手续
四、工商部门办理工商注册登记
五、国土部门办理土地出让许可
房地产开发或企业用地各地流程略有差异,但基本程序一致,具体工作应具体调查。
   资料来源:中关村管委会
另:PY县土地公开出让简要流程
1.
乡镇等向县人民政府申请卖地
2.规划部门出具《规划设计条件函》
3.地价评估和国土部门供地审查
4.确定底价,编制招拍挂文件,进行公开出让。