陈真诚：房地产调控回归房价调控
文/陈真诚
（内容导读：政府大幅下调资本金比例，结合将来定将开征物业税这个新政策来看，政府正在让房地产调控回归房价调控…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
资本金比例下调，商品房项目幅度大
数据显示，2008年，我国房地产投资达到3万亿，其中自有资金投资占30%-40%。今年1-3月，全国房地产开发投资4880亿元，比去年同期增幅回落28.2个百分点。1-4月，全国房地产开发投资7290亿元，比去年同期增幅回落27.2个百分点。就今年前5个月整体来看，在我国固定资产投资高速增长的同时，房地产业的投资势头仍然较弱。房地产开发投资萎缩，既与市场低迷有关，也和大多数开发商资金紧张有关。另一方面，今年一季度，尽管信贷增长较快，但很多贷款资金没有真的进入与经济活动密切相关的实体经济领域，贷款主要集中于大项目、大企业，而真正需要资金的中小企业受惠较少。尤其是，商业银行对房地产开发商发放开发贷款还是很谨慎，大多数中小开发商并没能增加多少开发贷款。实际上，房地产业普遍遭遇资金紧张的局面，并没有得到多大改善。
除房地产外，其他一些产业领域同样面临企业资金短缺、投资不够的问题。
为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。5月25日，国务院办公厅发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
资本金制度，在我国是1996年建立的，当时规定房地产项目的资本金比例为20%。2004年9月，中央政府对房地产进行宏观调控，银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，将房地产开发项目的资本金比例提高到35%。直到这次房地产项目资本金比例调整，是13年以来的首次调低。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平。
商业银行担心风险，不会大规模增放开发贷款
从对政策的直接理解来看，降低商品房项目的资本金比例，实际上是降低房地产投资、开发商从商业银行获得开发贷款的门槛。从效果预期上来看，降低商品房项目的资本金比例后，部分开发商，尤其一些大型开发商，有可能再从商业银行获得一定的开发贷款，能使更多的开发商增加投资、增加项目开发。
只是种种迹象显示，金融政策尤其信贷政策的风向可能有变，信贷环境必将收紧，信贷额将骤然回落，开发商因政策而到底能增加多少开发贷款是个未知数，不宜过于乐观。
事实上，早在此前的5月中旬，中国人民银行行长周小川曾表示，根据中国经济发展的实际需要，货币政策可以进行动态微调。
国务院在通知下调资本金比例的同时强调金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。紧接着国务院办公厅发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》之后，5月31日，财政部和银监会联合印发了《关于当前应对金融危机加强银行业金融机构财务和风险管理的意见》，要求银行业金融机构在进一步加大支持经济发展力度的同时，通过摸底信贷质量、警惕并购贷款风险、及时足额提取拨备等手段降低自身风险。这表明，在房地产等项目资本准备金比例下调后，尤其是一季度信贷规模巨量增加，管理层正越来越担心信贷风险，明确要求商业银行“慎贷”。而且是监管层自去年底以来首次用“审慎”一词警示银行贷款业务存在风险。
更何况，经过前5个月的大量放贷后，今年可供继续放贷的贷款并不多了，在明年几乎不可能再出现有今年这样的信贷环境、放贷规模。
尤其是，有商业银行高层人士表示，目前宏观经济调整尚未见底，一些房地产企业还未从财务危机中完全摆脱出来，商业银行在众多产业中不一定会对房地产行业倾斜，对于房地产业的放贷仍将谨慎。降低商品房项目的资本金比例，不良信贷等问题很可能将随之而来，意味着开发贷款的信贷风险会有所上升，对商业银行不利。在实际执行上，商业银行正在等待银监会出台相关细则，不太可能真正降低至20%。本文作者陈真诚分析认为，这就意味着，由于房地产并没有结束调整周期，不少消费者依然在观望，后市仍难以乐观，尽管政府大规模下调了资本金比例，但商业银行并不会大规模增加发放开发贷款。
政策透出新信号，房地产调控回归房价调控
政府大幅下调商品房等项目的资本金比例，到底是在救房市还是救开发商？会推高房价还是拉低房价？一时间。真的是众说纷纭，甚至有中有被放大的误读。
有舆论称，国务院大幅下调商品房等项目的资本金比例，是中央政府在政策上最大力度地帮助开发商、拯救资金短缺的开发商，对于普遍遭遇资金短缺压力的房地产开发企业来说，无疑是雪中送炭。
客观而言，在政策的信号、理论性解读上，国务院大幅下调商品房等项目的资本金比例，降低了商品房获得开发贷款的门槛，降低了开发商投资开发商品房的门槛，但其实际效果或不会太大。不难发现的是，虽然在理论分析上可能拉动高达3000亿元左右的房地产投资，而有数据分析称目前房地产业的资金缺口高达9000多亿元，因此，难以从本质上改变房地产业整体资金匮乏的现状。短期来看，下调资本金比例会有一定刺激开发贷款增加的作用，但客观而言，其实质性作用并不大，要小于信号作用，甚至可能将消费者观望、房地产市场调整的周期拉长。当然，从长期上来看，可能对开发商的开发投资产生深远影响。不过，对于长远来说，还存在变数，当市场完成调整后，政府也可能再次进行逆向调控，再次提高商品房项目的资本金率。
其实，国务院大幅下调商品房等项目的资本金比例，结合开征物业税来看，也透出一个关于房地产将继续调整的信号。
在今年一季度因政府政策刺激而出现的销售增长时期中，部分率先降价、或及时对低价楼盘采取降价促销的开发商获得了一定的销售增长，回笼了部分资金，但大多数中小开发商的销售并没有多少增加，获益并太不多。由于市场持续低迷，资金缺乏，不少开发商放慢了开发速度。尤其一些中小开发商，苦于资金短缺，停止了项目开发。有舆论认为，由于一些开发商放慢了项目开发速度，甚至因缺乏资金而不得不停止了项目开发，房地产开发投资增速度回落,房地产的未来供应量可能会有一定程度的减少。政府担心这种舆论可能被加以利用而被渲染成供不应求的市场氛围，可能使得房价再次上涨，对房地产宏观调控所取得的阶段性成功构成潜在威胁，于是大幅调整了普通商品房等项目的资本金比例，既希望借此防止房价出现再次非正常上涨的可能，也能有利于刺激房地产投资增长，以助力于经济增长。
无疑，下调资本金比例后，除一些大型开发商之外，由于部分中小开发商也可能获得一定的开发贷款，在一定程度上缓解部分资金压力，从而有更多的时间来应对市场变化，对以前因无力开发而闲置的部分土地进行开发。本文作者陈真诚分析认为，其实际上效果将是，通过增加市场供应，打击房价可能再次上涨的预期，抑制可能再次发生房价的上涨。这就是说，开发商应该理性地看到的是，政府大幅下调资本金比例，其本意是在鼓励普通商品房投资增长，并不是支持或鼓励开发商涨价。结合将来定将开征物业税这个新政策来看，政府正在让房地产调控回归房价调控。
开发商对政策结果不乐观，上市房企寄希望资本市场融资
在预计难以从商业银行获得更多开发贷款后，一些仍然资金短缺、已经股票上市的大型开发商，重新把目光瞄向了证券市场，打起了通过资本市场融资的主意。如保利地产、华润置地和SOHO中国等开发商，纷纷计划进行几十亿元的再融资。
金融危机发生后，政府出台了一些刺激房地产投资增长的政策，一季度部分城市的部分房地产楼盘的销售情况有所好转，股票市场上的地产板块估值大幅上涨，为一些开发商通过资本市场融资以缓解资金短缺压力提供了可能。
今年以来，截至6月1日，仅国内A股市场上，已有包括保利地产、金地集团、深振业在内的10家房地产上市公司公布了2009年增发预案，计划募集资金超过200亿元。其中，保利地产计划募集资金不超过80亿元，并已获得证监会批准。云南城投也于2009年完成了2008年公布的增发预案中的20亿元增发。在香港上市的房地产公司中，华润置地5月19日公告称将配售3亿股拟筹资金净额约42.4亿港元，SOHO中国5月27日宣布计划发行本金总额28亿港元的五年期可换股债券，预计所得款项净额约为27.40亿港元。再则有包括泛海建设、张江高科在内的6家公司计划发行公司债券融资，募集资金共计110亿元。此外，由于有消息称国内IPO将可能重启，一些房地产企业正为之努力，要么希望直接IPO，要么希望回归A股市场（如富力，为此大量购买土地），要么希望通过借壳而实现间接上市。
尽管准备上市融资或再融资的大部分房地产企业计划将募集资金用于收购扩张和土地储备，但应该说，引发企业融资扩张的主要原因，除开发商因政府政策刺激、市场延缓了调整的速度与节奏而有所改变预期外，则是资金依然短缺。大部分房地产上市公司都采用现金方式再融资，证明其流动性依然短缺，需要大量资金给予补充。在难以从商业银行获得足够的贷款后，他们就把目光投向了资本市场。
大型开发商的资金、信贷境况尚是如此，大多数中小开发商的境况则更不用说。
下调资本金比例后，即便有部分企业能拿到更多贷款，并不能解决开发商投资资金不足的根本问题，并不能解决房地产继续调整的问题。对此，开发商是清楚地知道的。更何况，本文作者陈真诚通过了解发现，下调普通商品房等项目资本金比例后，大多数开发商对政策执行的结果并不乐观，对到底能因此获得多少开发贷款这个问题并不乐观，也不寄太大希望。甚至有一些开发商表示，即便能拿到部分贷款，也不会去拿地或者开发新项目，而将用于现有楼盘的销售，以希望能回笼更多的资金，有利于安全度过这个被政府救市政策拉长了调整周期的“冬季”。
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