解析物权法（20）
陈绪国
【原文】〖更正登记 异议登记〗
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【解析】[更正登记与异议登记]
为了纠正不动产登记簿记载的错误，不动产权利人、利害关系人都可以针对其中的错误项目申请更正登记。权利人书面同意更正登记、有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。无论是权利人、利害关系人哪方提出更正登记，只要满足以上条件，均可由登记机构予以更正。此法叫做“更正登记”。
另外一种情形，不动产登记簿记载的权利人不同意更正，排除了权利人与利害关系人合作的可能。为了得到事后救济，即补救措施就是将自己的主张诉诸于登记机构。但是，登记机构不能擅自作主。在正式异议登记之前，申请人需要在规定的时间内，向法院提起行政仲裁，否则，申请人的异议登记自动失效。此法叫做“异议登记”。
异议登记是在原登记之上，包括第一次登记之上和更正登记之上的另类登记。第一次不动产登记的申请人，是不动产的权利人；更正登记的申请人，可能是不动产的权利人，也可能是不动产的利害关系人，也可能是二者皆有；异议登记的申请人，可能是利害关系人，也可能是其他的人。这一类人的动机目的是不一致的，有善意的，也有恶意的；有意见正确的，也有意见错误的；有主观犯错的，也有过失犯错的。但是，无论是哪种情形，只要是因为异议登记造成权利人损失或者损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。请求损害赔偿的方式方法是可以选择的，有双方协商、司法调解、仲裁机构裁决、法院判决等形式。
◎〖知情权与拓展登记〗
不动产登记制度，是半隐秘、半公开的登记制度。这就要求在保护隐私权基础上保护知情权。本条款，充分地体现这种不动产登记制度的特征。有条件地申请不动产项目的登记，有条件地申请查询、复制不动产登记簿中的资料，有条件地申请更正登记和异议登记，这些都是半隐秘、半公开的登记制度，既要保护当事人的知情权，又要保护权利人的隐私权。要在两者之间权衡轻重利弊，恰当地解决矛盾与纠纷。
更正登记，是一度拓展登记，亦称一维度登记。这是在原登记之上，申请更正内容的再登记。在这里，更正登记的含义，是专门针对不动产登记簿中的错误或者被当事人认为是错误的更正性磋商与登记，包括对于不动产物权设立、变更、转让和消灭四大类别登记后的更正性拓展登记在内，都可以申请更正登记。
原来，登记的种类可以分为好几种，按照排序来分就是：第一类，常规登记：不动产物权设立的登记；不动产物权变更的登记；不动产物权转让的登记；不动产物权消灭的登记。第二类，非常规登记：更正登记；异议登记。在非常规登记类别中，更正登记是一度拓展登记，异议登记是二度拓展登记。
以上两大类登记的区分，是基本形式的区分。我们要在学习物权法中仔细区别各自的性质、特征，以便于全盘掌握其精神实质。
在这里，我们还要注意更正登记与变更登记的区别。通过排列，已知变更登记是常规登记、非拓展型登记，更正登记是非常规登记、一度拓展型登记。我们还要知道，变更登记与更正登记容易混淆之外，而且与转让登记容易混淆。
不动产变更登记的含义，是不动产权利人利用自己的物权变更成其他品种的物权的登记，或者是直接变更其内容的登记。例如，企业以自主占有的土地作价入股的登记，集体土地用作投资的登记，单位合并、分立、企业兼并引起土地使用权变化的登记，这些均属于变更登记。从这里可以看出，不动产变更登记，完全是自主权赋予的登记，与不动产利害关系人没有瓜葛。而更正登记，则包括不动产权利人和不动产利害关系人两个方面申请的登记。
如果下一步作深入分析，不动产变更登记与不动产转让登记也容易混淆。固名思义，不动产转让登记，是转让不动产行为和转让不动产权利的登记。如果是部分转让的行为和登记，既可以说是转让登记，也可以说是不动产变更登记；如果是全部转让的行为和登记，则应当是不动产转让登记。但是，《土地登记规则》将国有土地使用权的转让，统统算作不动产变更登记。《土地登记规则》规定的土地登记类型，是初始登记、设立登记、变更登记和注销登记四种类型，没有转让登记这一（专门的）类型。
物权法没有规定初始登记是其缺点，有转让登记是其优点。
异议登记，是二度拓展登记，亦称二维度登记。这是比更正登记登记难度更大的登记。
更正登记，是清除登记的权利与真正的权利不相符的状态，避免第三人依据不动产登记簿中的瘕疵取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为是对原登记权利的涂销登记。例如，日本《不动产登记法》就有大量涂销登记的条款，不过，其中有一些是将注销登记混合在涂销登记里面了。
异议登记，也是一种更正登记，确切地说，是一种单方面和有争议的“更正登记”。物权利害人、物权真正权利人在要求更正登记遭到拒绝以后，采取单方面的回应：你不要更正登记，我要更正登记；你反对更正登记，我只好单方面来提出更正登记。你别拦阻我，我一定要进行更正登记。在这里，口口声声是“更正登记”，不是“异议登记”。更正登记是口头语言，异议登记是法学语言。说起来，可以相对自由一点，写起来，应当规范一点。
说起来是很有意思的。梁彗星教授说“特别要注意本条第二款规定的‘异议登记’，是起草人新创设的制度。什么叫异议登记？如不动产登记簿上记载某一套房屋的所有权人是张三，而李四对此提出异议，认为该房屋不是张三的，这就形成 了纠纷。李四如果要向法院起诉解决争议，他得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做许多准备工作，等他向法院起诉，法院经过审理作出判决，确定争议的房产归李四所有。这个时候李四拿着生效判决书到不动产登记机构要求变更登记时，发现这个房子被张三卖给王五了。当事人好不容易得到胜诉判决，最后不一定能够得到房屋及其所有权。因此，能不能有一个制度防止不动产登记簿的所有权人张三抢先下手出卖争议房屋？针对这一现实问题，物权法创设了异议登记制度。”[1]
作者相信异议登记制度是梁教授所创设的，确实很有意思。不认真学习物权法，就不知道其真谛，就不知道我国制订物权法的艰辛历程。
异议登记的含义，就是将事实上的权利人、利害关系人对不动产登记簿记载的权利记入登记簿。此种登记，未经司法程序的，为初始登记；经过司法程序并已经确认了的，为效力登记；未经司法程序，并且超过仲裁时限的，或者经过司法程序并未确认了的，为无效力登记。
异议登记的法律效力，是从不动产物权争议双方来说明的。简单地说，异议登记成功，真实的权利人的诉求得以实现，这是正面的法律效力；异议登记不成功，真实的权利人的诉求不得以实现，这是负面的法律效力；异议登记为瘕疵登记，真实的权利人的诉求被打折扣，这是有瘕疵的法律效力。异议登记，是以真实权利人为中心划圆圈的，其法律效力也是呈扇形分布的。
异议登记法律效力的表现，可以依据物权法则进行推定表现的好坏，从而得出实质性结论。登记簿上所记载的的权利丧失正确性推定的效力，是异议登记的关键环节。登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而得到非分的权利，这就是效力所及的表现。
异议登记虽好，难题也不少。我国50多年来物权政策变化无常，私变公，公变私，公私互变，令人眼花缭乱。目前，我国的物权仍然有很多缺陷，物权登记的基础工作作得不够扎实，腐败现象时常冲击物权登记制度，所有这些，令常规登记徒生变数，令非常规登记更生变数。
在履行异议登记制度的同时，我们要防止另外一种倾向，即恶意或滥用异议登记。这也是不允许的行为。由于有了异议登记，使得不动产物权处于不稳定的状态。此时，如果有人恶意或滥用异议登记，会在物权争议之上产生更大程度上的争议和混乱，导致权利人机会损失，有时候的损失甚至是非常巨大的。本条款，针对这种情况，特意加上“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这就比较公平了。
◎〖异议登记的时效〗
异议登记不是万能的，它只不过是保护真实的权利人的一个初级措施。即使登记登记成功，不动产登记机构也不能保证让真实的权利人如愿以偿。登记机构只能登记物权，不能处理财产。真实的权利人如果要得到财产和权利，一个必不可少的措施，就是要向法院起诉不动产登记簿中的主人，向法院讨一个公道。
本条款规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”这就是异议登记的时效。
本人对于这种短促的异议登记的时效感到很囧囧，心里一直在嘀咕：这种规定公平合理吗？靠谱吗？要不要予以修正？
说到诉讼时效，这恐怕连法学家都很困惑的敏感问题。如民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年。这是一般的诉讼时效。据说，现在的司法解释规定已经延长到3年了。但是，这里头，还有诉讼时效为1年的，还有长达20年的。弹性这么大，甚至连法官、律师都丈二和尚摸不着头脑。
至于物权法上的财产权的诉讼时效，物权法上没有具体规定。有的学者提出国有财产和物权的诉讼不受时效限制。也有的学者提出，某个物权项目不受诉讼时效限制。一种情形的物权保护，仅仅是区区15天以内，一种情形的物权保护则是永远永远性质的，简直有天壤之别。
下面看一下我国不动产登记中的“登记时效”“诉讼时效”，晒一下。
《土地登记规则》第37条：有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房地产变更的，在房地产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第34条：划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第35条：企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股形式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第36条：集体土地所有权将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签订后30日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第38条：因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订30内日或者接到上级主管部门的批准文书30日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第39条：因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第40条：因处分、抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第41条：商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第42条：出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第43条：土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第44条：土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第45条：变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起30日内，申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第46条：依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第47条：其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。[2]
以上罗列了国家土地管理局
物权法规定了异议登记，这是有创意的一面。但是，问题也出来了。首先是，要不要设置异议登记的失效问题？相信大多数人是同意设置的。其次是，如何设置异议登记的失效问题？这就会考倒很多人。
考查本条款“异议登记”的对象，除了恶意异议登记、滥用异议登记的人以外，其余的真实权利人、准真实权利人多数是处于弱势的地位。通行的司法原则之一，就是法律的天平适当地向弱势者倾斜，这叫司法救济，这叫扶贫帮困。当然，物权法中设置异议登记，是司法救济的途径之一。但是，完整的司法救济，不仅仅给予弱势者以异议登记权，更进一步，是要让弱势者得到全程关注，减轻他们的司法包袱，让他们轻装上阵。然而，在异议登记中规定时间过于短促的“登记时效和诉讼时效”——15天内，实际上是加重了他们的维权难度，削弱了他们的诉权。
本文引用梁教授一个例子讲到，关于不动产登记争议的官司，手续非常繁琐，搜集证据相当困难，时间十分紧迫，如李四如果要向法院起诉解决争议，他得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做许多准备工作。不谈别的，光是到法院立案庭办个立案，可能要等待几天时间。立案庭要求补充这个资料那个资料的，甚至有时候填写立案表，他们不满意时，需要一而再再而三的修改、重写重填。一般情形下，要在15天内作好诉讼准备是不容易的，即使聘请了律师也是如此。
本条款，关于异议登记和异议登记的时效、诉讼时效是个试验品。既是试验，就要注意防止失误，如果出现了失误，就应当立马改正。每个人不能担保现行的物权法不出失误，本人也不能保证。
从1995年到现在，不动产登记法已经执行了15年，也积累了一些经验教训。可资参考的地方，虽然没有登记时效之说，却有登记时限之说。这些时间概念，是可资借鉴的。
已知：以上列举《土地登记规则》共14条款15个样本的登记时限，其中，以“30日内”为题材的出现12次，占样本总数目的80%；以“15日内”为题材的出现3次，占样本总数目的20%。
经过类比推理，本人得出结论是，本条款如果以“30日内”为选材更加贴近传统经验一些。而以“15日内”为选材，不能代表多数，不符合德尔菲的优选法原则。
物权法第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。——这是物权法下一条的规定，比本条的登记时效足足长了5倍！
【修改建议】
本人几次提出修改物权法的建议，今天又故伎重演。本条款为什么要修改？不修改行不行？
我的回答是：回答不了“不修改行不行”的问题，只能回答“不修改好不好”的问题。
经过以上长篇大论，问题已经很清楚了。本条款，基本面是可行的，但设置的“登记时效和诉讼时效”为短短的“15日内”太苛刻了。
哦，对了，忘记了补充一点。本文将诉讼时效与登记时效并列，将两样东西视为一样东西，为什么？是这样的：本条款“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”表面上只有诉讼时效一项，而已经异议登记的，也随之“失效”，属于连坐式失效。通俗地说，就是诉讼时效失效，同时导致登记时效失效。因此，是两个时效（失效）一起提出。
【修改建议】＃本人酝酿出了一个建议：将本条第二款“15日内”修改成“三个月内”。
全文就不用照抄照搬了。
理由嘛，主要有三点：一条是，申请异议登记者是弱势者，需要司法救济；一条是，“15日内”的限期根本不够用；一条是，根据物权法第二十条第二款规定，同样是登记时效的条款，完全可以统一时效制度。
当然，本人对于以上修改方法，仍然是很不满意的。如果与现行的民法通则靠拢，异议登记的诉讼时效，应当不低于3年。
本人是学中文出身的，咬文嚼字的脾气是少不了的。请勿见怪。
声明：本文为最近原创作品，未经许可，不得转载、刊登。
注释：
[1]梁彗星：《物权法基本条文讲解》，载《物权法名家讲座》第26～27页。
[2]《土地登记规则》第34条～47条，载《土地法律小全书》第278～279页。中国法制出版社2007年6月第1版。
字数：7278字