年初，国务院出台3号文件《关于推进重庆统筹城乡改革发展的若干意见》，两江战略上升为国家战略，重庆迎来新一轮发展机遇。6月7号，作为“两江新区”主战场的渝北区举办“两江论坛”，王志纲应邀在论坛上发表“城市演变与地产商机——我看中国房地产”的主题演讲，引起强烈反响。现整理演讲全文，以飨读者。
一般来说我很少接受演讲邀请，今天为什么来？三句话：一是和重庆有特殊的感情。过去几年中我们参与了重庆一些重大战略的制定，比如大三峡旅游发展战略、比如城乡统筹样板——双溪村等；二是和渝北区有渊源，我们和龙湖、金科等一些从渝北走出来的企业有良好的合作关系。渝北区作为重庆的超级孵化器不仅孵化了很多优秀的企业，甚至有可能孵化重庆的未来；三是我认为中国的城市和地产发展正在经历一场革命。无论是对于城市的主政者还是在市场上冲浪的企业家来说，不了解这种转变，就可能在下一轮城市发展浪潮中错失良机。所以今天借此机会跟大家交流一下我对当前形势发展的一些判断，题目就叫“城市演变与地产商机——我看中国房地产”。
20年前我第一次来重庆，当时重庆的中心城区是观音桥一带。渝北区当时还不叫渝北区，叫江北县。那次重庆给我的印象是城市已经到了破产的边缘，只能用精神上的山城棒棒军、傻儿师长精神支持自己，否则没有办法走下去。城市非常破败，一辆公共汽车开过来，窗户都是破的，很多人拿着扁担、箩筐拼命往上挤，就像二战的大逃亡一样。
二十年来，尤其是最近十年，重庆在西部大开发、三峡建设和设立直辖市的三大国家战略刺激下，城市建设进入快车道。基础设施不断完善，经济总量也在快速增长，地产随之取得了长足的发展。
这次他们带我到加州花园楼下小吃店吃早餐，我看到旁边是高楼林立，感慨万千。这个项目刚开始的时候这里还是荒郊野外。它的老板从香港回来，按照香港的方式盖了一片高密度住宅。现在这个地方很方便，但是那时候重庆人根本不看好这个地方，六七百块一平米还卖得不好。这个老板厉害的地方在于，他看好这一块地方，而且从那时候开始守着这块地，慢慢完善，改善交通、水电等环境，非常谨慎地开发。
将近二十年过去，这里还是一块很完整的地方。这些年来一方面等待时机成熟，另一方面不断完善。当城市发展到这个程度时，人们发现这里比政府规划的都市区还要好，很多政府机构都跟他要地，要搬到这里来。市场也承认它的价值，从他买的时候5万块一亩涨到了现在500万一亩，这个企业在香港上市时这块资产非常受追捧。
在这个项目旁边有龙湖的房子，有金科的房子，不少是我们曾经参与过的项目。当年很多重庆房地产老板盖房子建一个会所舍不得，说建了之后养不住。现在不仅要建会所，动不动是五星级酒店。原来房地产老板开发100亩就是大盘，现在动不动上千亩上万亩，原来重庆房子1000元是高价，现在是四五千元，所以五星级酒店算什么？现在金科在重庆是数一数二的企业，龙湖走向全中国。这些企业也发生了脱胎换骨的改变。这是中国城市化发展的一个缩影，也是中国的房地产老板们跟随城市化蓬勃发展的缩影。
今天的重庆又面临新的机遇，两江新区比照的是浦东新区和滨海新区。在这个意义上回顾一下上海和天津的城市发展是有帮助的。
前些年我们参与天津区域发展战略研究，十年前天津发展一直比较慢，与直辖市的地位不符，也与北方大港的地位不符。为什么？因为它和北京的关系没有理顺。一次和天津市高层领导交流，他们说曾经请国际知名的战略机构做过研究，结论是必须和北京区别发展，北京没有海，天津就要向海发展，屁股对着北京，逃离北京的引力场。所以倾尽全力打造了一个滨海新区，这个新区做得非常成功，但是由于和主城相隔太远，对主城的带动作用有限。天津既要逃离北京的辐射场，又不能享受到新区的拉动作用，所以城市发展缓慢，城市发展缓慢的结果就是人们都局促在那个老城区，城市没办法拉开骨架，缺乏发展的动力。02年我们做梅江南项目的时候，天津人还觉得那个地方都太远，不是城里。城市的发展还没有到那个阶段，居民还无法接受城市周边的这些近郊。
但是伴随着北京调整发展战略，天津找到自己的位置，京津一体化开始落到实处，城市发展提速。当城市开始拉开骨架的时候，周边的机会就来了。当年梅江南通过修路换地，完善基础设施把生地变熟地。几年下来，那个地方已经成为天津人公认的高档住宅区，环境优美，生活方便，离主城不过二十分钟路程，高端人群汇聚，成了第二个“五大道”。
另外一个例子是朱孟依在宝坻这个更为偏远的地方拿了上万亩土地。当时也看不清楚，毕竟这里无论离北京还是天津都不近。我跟朱孟依说，要是天津真的不理北京，自顾自发展的话，这里就还不到时候；但只要天津和北京携手，推进京津一体化，这里就是大把的机会。从北京开车四十分钟到宝坻，北京的别墅卖一万，这里的别墅卖四千，又有高尔夫，又有温泉酒店，人们怎么能不来。事实也证明了这个判断。
上海浦东也是一样。92年开始开发浦东，上海本地的开发商都不看好。上海人觉得那里是乡下，当时有句口号叫“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。为了吸引人们到浦东，上海甚至动用了“赎买”的政策，就是到江浙去，用户口为诱饵，吸引那些希望成为上海人的江浙人到浦东来买房。
甚至到2001年的时候，还用十几万一亩的低价吸引温州以及江浙的一些并不高端的企业到今天世博会会场所在的那一带。那时候除了陆家嘴是金融区，外高桥和张江都是工业园，在TOWN这个地方是工业区，最早是衣服、帽子、鞋子的地方，十年之后寸土寸金的新城区当初是工业区，是工业用地。
到02、03年的时候，一下子出现井喷。浦东的房子卖到两三万，最近星河湾上海项目准备卖到五万一平方米。三年前，汤臣推出十万一米的房子被全中国讨伐。今天当星河湾推出五万的时候，市场很平静地接受了。
为什么，因为城市的发展到时候了。原来城市发展没到那个阶段，高价变成一种噱头，最后自己也走不下去，但是，当上海真正往世界城市走的时候，当它真正能够辐射、带动长三角的时候，你发现这个地方的价值已经起来了，所以地产的机会也真正到来。
重庆自设立两江新区之后，业界很多人喜欢拿曾经的上海和今天的重庆做比较。黄奇帆副市长就曾多次公开表示说，现在的重庆在很多方面像几年前的上海。现在浦东是在做内装修，而重庆在做框架，十年后重庆可以和上海比较。
几年前说这个话是在鼓励士气，但是今天说这个话是可信的。因为国家战略了发生根本变化，沿海一枝独秀的时代基本结束，轮到中西部发力。中国有巨大的实力展开投资拉动，比如以建设大三峡为契机进行国土整治，比如重庆正在进行的大规模基础设施建设。这几年投到重庆的投资起码上万亿，这种投资规模，这种国家战略的转移使得重庆具备成为关注焦点的可能性。
内陆开放看重庆
城市发展的关键是要找准定位，这个定位找准了，关系理顺了，国家政策、巨额的投资就能转化成城市发展的动力，城市的发展就顺利得多，否则的话政策归政策，无法真正落到实处。现在所有领导考虑的问题是万绿丛中一点红，怎么在沧海横流中占据制高点的问题。
重庆提了很多令人眼花缭乱的口号——森林之城、宜居之城等，这些提法都对，但不是战略定位，而是功能定位。战略定位难的地方在于应该做到高度、广度、深度和关联度的统一。既具有别人无法比拟的高度，又能够深入挖掘重庆的资源，既能够覆盖城市发展的要件，又具备广泛的关联性。今天的重庆遇到了前所未有的战略机遇期，重庆的战略定位必须在这个机遇期上做文章。
改革开放的前30年中国通过开放纳入全球化过程，通过增量带动存量。这个增量主要是对外出口、外向型经济。这次以美国为代表的经济危机宣告这个时代结束，单靠这部发动机已经难以带动中国这辆大车。中国必须寻找新的增长点，新的发动机是拉动内需和扩大投资。
我们发现这次金融危机受到重创并不是内陆而是沿海，长三角、珠三角受影响大，而中西部包括重庆这边风景独好，经济发展速度还比往年还要高一些，这说明什么？其一，中西部经济发展外向度不如沿海，受波及不大。其二，中西部前些年发展较慢，现在才开始发力，从基础设施建设到资源开发现在正是时候。
任何区域，任何城市的发展都要讲大势。所谓“好风凭借力，送我上青云”，不能借风、借势，就难有大发展。广东就是借沿海开放的大势获得三十年的黄金发展期，但是它想一直依靠这个优势，这是不可能的。现在的时势已经变了。现在的机遇到了中西部，内陆开放、内陆振兴成了下一个主旋律。
中国将会进入一个内陆开放时期，这是大的战略判断。中国需要内陆的纵深发展。960万平方公里，13亿人口，只靠沿海几千万人富裕起来，靠西部能源输血是不行的。这是为什么中央提出科学发展观，进行西部大开发，整个国家先富带动后富最后实现均衡发展。从国家战略上说本来就要拉动西部，通过转移支付等方式扶持西部。而这次危机给中央的政策除了合法性之外还提供了必然性。没有内陆的振兴，中国的经济增长后继乏力。
所以下一步整个中国乃至全球都会关注中国中西部，中西部的城市怎么办？中西部几乎所有省市领导都想抢占制高点，郑州喊出得中原者得天下，武汉是得中者得天下，长沙有长株潭一体化，西安、成都也都有着各自的雄心。但是重庆有着别人无法比拟的有利条件：
首先是中央对重庆的高度认同，这一点很重要。如果中央不把你当成战略节点和制高点也不行。这次薄熙来书记把地线和天线接通，把中央的诉求和期待与重庆的特性和价值打通了，获得了认同，最后落到两江开发区，成为继浦东开发区、滨海新区之后的第三个特区。天时地利人和把握得好的话，两江开发区大有文章可做。
其次，在中西部而言，重庆的工业基础无人能比。前些年一是由于经济发展水平不够，二是交通条件尚不完善，这些优势尚不明显。伴随着中国经济发展水平的提高，重庆水陆以及航空交通条件的改善，作为辐射中西部的战略支点地位日益重要。
一句话总结，重庆的发展战略要牢牢抓住内陆开放这个话题，抓住“内陆开放看重庆”这个制高点。有了这个制高点，重庆的战略价值就能得到最大程度的体现。如何把这些潜在的优势，把这些政策的支持转化为看得见、摸得着的发展战略，变成切实可行的项目，是重庆当前亟需解决的问题。
城市发展需要“四划”
“重庆不缺少政策，如何用好是关键！”重庆不缺政策，不缺投资，它从西部大开发、三峡建设还有直辖市中获得了非常多的政策支持，不少政策其实没有用完。从政策到转化成经济发展的动力缺乏关键的一步——理清战略思路。
很多城市由于政府的强势地位，所以做事情的时候对市场的考虑比较少，往往是为做事而做事，比如要做博览会去盖一个场馆，要举办运动会去盖一个体育场，事情结束后就完了，至于这个场馆能否对于这个地方的经济起到什么样的拉动效果，考虑得比较少。
举个例子，现在很多城市在大力发展会展经济，于是都去建会展中心。包括我们今天这个论坛的主题之一也是讨论渝北区作为会展之都的前景。但是我知道很多城市的会展场馆利用率非常低。刚才慕尼黑国际展览集团海外事业部总裁也讲，中国会展场馆的利用率不到20%。这样低的利用率亏损是必然的，最后全是政府买单。本来应该是起到拉动经济作用，结果反成了政府的包袱。
最典型的例子就是北京的新国展。伴随着第三航站楼的建成首都机场已经成为全球前几名的机场。为了发展临空经济，于是请了全球顶级的规划公司来规划，在离机场不远的地方花上百亿打造中国最大的会展中心。但是会展中心建成到现在运行非常困难，一步到位做规划，和机场有很多关系没有理顺，交通组织出了很多的问题，不方便，人们不愿意去。所以除了车展、房展之外人们宁愿在北京东三环老地方展览，今年竟然有三个月没有大的展览活动。
机场和会展中心附近还有一个北京市开发了将近20年的中央别墅区，几十个项目都大则上千亩，小则一两百亩。经历20年的开发，有不同的产品，有新的产品出来之后，人们会发现前些年的产品像农民房，已经到了需要拆迁的状态。这也是缺乏整体的战略思路，想到哪里盖到哪里。“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”。
在这样一个好的地方，有世界一流机场、一流的会展中心、一流的别墅区，但是关系没有理顺，一盘散沙，形不成合力。最后这个地方有居住没生活，有社区没社会。在这个地方工作的人到晚上往城里面跑，在这里住的人白天在这里呆不住，这么好的平台没有充分挖掘出价值。
最根本的原因在于在发展之初思路不清晰，为建会展中心而建会展中心，与周边机场、居住区、商业区的关系没有理顺。政府意识到问题，但是解决的办法还是旧的思路。他们发现这个地方有十多万高素质的人居住但是没有商业中心，于是通过规划局划定指标，说这里必须建商业中心。政府的想法可以理解，不建商业就不能形成城市中心，不能解决这个地方聚集人气的问题。
中粮地产去年在那里花二三十亿拿了一块地，按照政府的要求要建30%的商业。他们拿下来之后发现算不过来帐，最后找到我们。我把这个项目看完之后得出结论，按照政府刚性指标去做最后的结果是两败俱伤，首先企业赚不到钱，企业赚不到钱项目就会打折扣，项目打折扣的话政府的意图得不到实现，最后两败俱伤。他说是这个问题，该怎么办？
最后我们站在区域的角度，整合机场、会展等资源，把这个构想拿出来后，政府支持愿意调整方向，企业愿意下大力气投资，因为他们看明白了，这个项目按照这个思路做下去将来会改变北京临空经济区、会展中心区、中央别墅区现在四分五裂的状况，能够提升区域整体的价值。
引入运营的思路才能解决政府投资只顾眼前的问题，用市场的力量变一时的支持为长久的动力。三年前我们在昆明做了一个“新亚洲体育城”的项目，也是这样。政府要办运动会，所以要建一个场馆。他们发现投入回报不成比例，但是作为政治任务又必须建，最后怎么办，只能借助市场的力量。
做之前我们考虑清楚可持续发展的战略，也就是用经营的思路把帐算清楚。把场馆建设和周边土地打包，利用运动会后闲置的场馆作为社区一流的配套，辐射、覆盖了周边的居民。帐算清楚了，企业看到商机，于是愿意投资帮忙建场馆，建成后提升了周边区域价值，用开发周边的地产来回报投入。结果是运动会胜利召开，企业赚了大钱，而且拉动了昆明呈贡新城的发展，对于整个昆明的城市发展都具有极大地推动作用。
举这样两个例子重点在说明，一个城市的发展，政策固然重要，招商投资固然重要，但是最最重要的是要有清晰的思路。从政策和资金到真正转化为区域发展的动力还有一个关键的步骤，就是思路的梳理。
中国城市化发展过程中为人们诟病最多的是两个问题：第一是城市的同质化，几乎全中国的城市都是大同小异，一搞广场全中国都学大连的星海广场，一发现房地产对经济拉动作用很大，都搞房地产，最后同质化。原因在哪里？根源就在于我们自身的操作和思维方式。领导看到什么好，就赶快找设计师来，照搬过来。他不会想到你能够想到这个，别人也会想到。你前脚刚走，别人后脚就赶到，最后你搬过来，只不过比别人早搬了五分钟。第二个问题是城市建设是短期行为，拆了建，建了拆，换了新领导就要推倒许多项目，重新来建。怎么办呢？要在思路上解决这个问题，这也是我们在做成都战略时感悟最深的，总结起来就是重提“四划”。
第一是谋划。新的领导上来以后，他必须要吃透上头的精神，了解下面的民情，要承上启下，要了解整个全球化的过程，对于城市的发展有他的梦想。第二是策划，找一个超脱的中立的机构，根据城市发展的规律，根据城市的资源和梦想，按照一种错位经营、差异竞争的方式找到自己的特色，拿出一个科学的方案。第三步才是规划，这个时候的规划就有神了，有魂了，有个性化了。最后是计划，把这个“魂”具体落实下去，可以最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。使城市的发展具有可持续性，把政策真正转化为发展的动力。
明天的奶酪在哪里？
城市发展要注重“四划”，那么明天的地产怎么发展？上面讲了天津、浦东这些“一级半”开发商的故事，七年前我就给他们讲这种模式，他们现在已经做得很熟练了。但是现在只懂得拿地，懂得去完善基础设施已经不够了。
我昨天从大连过来，受大连市委、市政府的邀请带几个老板去考察投资情况。今天的大连在中国有可能扮演一个城市标杆的角色，把握得好甚至比上海、北京都要耀眼，更不用说其它内陆城市。伴随英特尔把亚太地区软件开发基地落户大连，大连作为软件外包城市的角色进一步确立；还有夏季达沃斯永久落户大连，以后除了冬天的白色达沃斯还有蓝色达沃斯，全世界聚焦大连，世界500强企业家云集大连。打好这两张牌，大连将成为中国嵌入世界城市群的模范。
好马配好鞍，如果大连满足以前的开发模式，满足于招一些要么盖房子、要么盖商铺、要么盖酒店的发展商，实现不了这个伟大的梦想，大连必须从接待快艇、摩托艇的时代到接待航空母舰集群的时代。
我说今天我带来的就是航空母舰集群。他们是想两万亩、三万亩连片开区，不只是一级做地，二级盖房子，而是把很多业态集合起来，包括居住、办公、物流、商业、休闲、渡假、旅游结合起来。挖掘资源和潜力，理清思路之后整合全中国、全世界的资源打造超级平台，这个合作会很快见效。
我讲这个故事的意思是今天的中国房地产发生很深刻的变化，十年前龙湖年销售额做一亿，是重庆很大的企业，今年龙湖至少可以做两百亿的销售额。当企业的规模不到一亿的时候，它没有能力去开拓市场，只能跟市场。就是去拿地，什么好卖做什么，吹糠卖米。这样适合于成熟地段的开发，政府进行招拍挂，不仅定位、定性还要定量，有容积率等方面的指标。
这样的常规住宅市场利润将会越来越薄，这是可想而知的。常规地产的空间越来越小。盖房子是今天中国最简单的事，因为房地产是中国市场化程度最高的行当。一个老板只要能拿地，能找到钱，会算帐都可以做。从规划设计、施工建筑、物业管理、营销广告等都有成熟的市场。正因为这样，下一步竞争会越来越激烈，控制不好成本就会被淘汰。
我估计常规地产开发商会被淘汰60%。因为像龙湖、金科还有万科这些大企业，他们成本控制能力强，回笼资金速度快，一般的企业你怎么去跟他竞争。哪怕同样的价格他能赚钱你不能，这是优胜劣汰。
是不是中国的房地产没有空间呢？错了，明天中国超常规的地产，我们说的广义地产泛地产是空间无限，我讲的大连故事说明很多企业家已经开始了。
很多在路上的企业必须另辟蹊径，必须花上两三年时间打造出一个新的模具。那些大企业已经习惯了他们商业模式和模具，不容易转型。他们已经找到成本最低、赚钱最快、可以无限克隆的方式。也正因为这个原因，很多在路上的企业才有机会，他们不愿意花时间精力去开新模具，你愿意的话你就有新机会。
从碧桂园到龙湖，这些现在的大企业当初都是因为别人吃肉，他们喝汤，所以花两三年的时间开模具，然后借此迅速扩展到上百亿、上千亿。所谓船大好冲浪，船小好调头，企业做到那个规模想要再调整是一件非常费力的事情。对于小的开发商，不开模具，不打造新的模式想要做大做强是非常困难的。两江新区给这一批老板非常多的机会，关键看你抓不抓得住。
一亿身家的老板是做项目，做看得见摸得着的产品；十亿身家的老板做品牌，做看得见摸不着的产品。他关注一个城市三五年后的发展。我们在座的企业如果做到十亿，还不了解一个城市的变迁和未来，不知道未来空间在哪里，不能够超前一步创造市场，那么这个企业未来堪忧；百亿身家的老板做战略，做看不见摸不着的东西。他关注的是一个地方十年二十年后的发展。
今天的省长、市长关心的是能不能把中旅这样的企业请过来，复制一个东部华侨城，没有人说把万科、中海请过来。因为万科、中海已经就像麦当劳肯德基一样，是连锁店。通过招拍挂拿地，很成熟的模式搞开发，他们已经成为和城市众多普通行业一样。今天的省长、市长需要的是能做物流、临空经济、会展商贸、休闲度假，通过土地整治拉动这个区域的企业。
比如对于渝北来说，他们需要什么样的发展商？渝北现在要解决的是梳理临空经济的问题，是发展会展经济的问题，是整合政策资源，变政策和资金为经济发展动力的问题。开发商如果想在这场盛宴中分得一杯羹需要首先问问自己，懂临空经济吗？懂会展经济吗？保税经济明白吗？
现在很多人只懂得拿地，这个不行的，现在更多的是腾笼换鸟的问题。下一步在我们这里需要解决存量资产怎么升级换代的问题。临空经济怎么做，会展经济又怎么做，如何利用人流、物流、信息流产生的关联效应。这都是下一步政府和想在这里发展的企业都要思考的问题。
现在历史给了重庆机遇，关键是转变思路，站在全球化的背景下深刻理解城市，有效梳理产业，最后拿出科学思路整合各种力量，国外、国内、企业、政府，最后一不小心就像渝北孵化金科、龙湖一样又孵化几个中国大企业，这不是皆大欢喜的好事吗？谢谢大家。