政府与市民共有产权弊病多应予叫停

吴其伦

近日，由中国房地产业协会和中国建设报社在江苏省淮安市联合举行的全国“住房保障及市场调控高峰论坛”上，一种保障房建设的新模式———购房家庭与政府资助形成的共有产权房被推介到公众视野。

据淮安市房管局局长邵明介绍，共有产权房自2007年进行试点以来，取得了良好的效果。两年多以来，这个市东风花园、新新家园、洪福小区等共有产权房解决了千余户家庭的住房困难，受到了中低收入群众和房地产开发企业的热烈欢迎。随着共有产权模式的日趋成熟和不断推进，更多新的保障性住房小区相继建成，淮安市住房保障建设迎来了全新的局面。

据了解，目前共有产权房模式已在江苏省其他地区获得了推广。姜堰、如皋、苏州等城市已陆续进行了共有产权经济适用房的试点。

细究之下，笔者发现这种所谓“令淮安市住房保障建设迎来了全新的局面”的政府与市民共有经济适用房产权的模式有诸多弊病：

一、人为虚化的政府产权实为与民争利。2007年8月，淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

由此，我们可以看出，所谓政府产权完全是人为虚化出来的。根据国家经济适用房政策相关规定，用于经济适用房建设的土地实行划拨。而淮安市政府却恣意妄为将其性质改为出让，这样，就虚化出土地价差来，并以虚化的土地价差加上本应给予的优惠政策作为筹码在经济适用房中占有产权。此举与部分贪官以自己权力在相关企业占所谓的干股实为异曲同工。毫无疑问，无论此举的出发点被粉饰得多么冠冕堂皇都难逃与民争利的实质。

二、共有产权模式将令政府徒增大量不必要的人力成本。共有产权模式在产权比例认定、后期产权变更、房屋出售等环节都要增加很多人力，这样，较之常规经济适用房政策，政府将徒增大量不必要的人力成本支出。

政府的职能是监管与服务，一旦淮安市政府的共有经济适用房模式得以推广，则其职能将发生重大转变，政府也将为此增加大量人力，而这些人力支出的成本最终是转嫁到纳税人身上。

三、共有产权模式将令政府保障房政策变味。按照淮安市的共有产权模式，共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。

若房价处上升通道，则市民势必尽快赎回产权，政也将会尽快从共有产权房中剥离产权；而房价一旦步入下行通道，则市民绝不会以原供应价去赎回产权，这样，绝大多数经济适用房将由政府持有，这样就增加了政府的风险。与此同时，也将令政府保障房政策变味。

四、共有产权模式将为市场不公及增加官员腐败机会埋下隐患。按照淮安市的共有产权模式，房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。

共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。

房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

由上述规定，我们不难看出，市民一旦以共有产权模式成功购房，则意味着其可以节约较多的购房资金。这样，势必为市场不公及增加官员腐败机会埋下隐患。

综合上述观点，笔者强烈建议中央政府紧急叫停淮安市政府所推出与民争利的共有经济适用房产权模式。