陈真诚：制度缺陷与赌徒心态难撼地价降势
——土地市场分析系列之十：夏日飘雪10
文/陈真诚
（内容导读：政府在土地拍卖制度设计上存在缺陷，开发商又容易出现赌徒般冲动的心态，将来的土地市场，还可能再次出现开发商疯狂竞价场面…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
一季度土地市场整体低迷
2008年末以来，由于房屋和土地市场的存量都很大，各地地方政府担心土地卖不出而危及地方财政收入，于是，陆续出台了各类政策，如降低土地价格（或底价或起始价格），变通改变土地出让金付款方式或延付款期限，降低土地开发难度，修改规划提高容积率等以降低楼面土地成本，通过延缓土地交付时间等延长土地开发（或囤积）时间等，开发环节给予优惠政策，减轻开发商资金压力，增加开发利润空间，以促进土地成交。只是，今年一季度，在政府政策刺激和部分开发商降价促销等因素作用下，虽然部分城市的房地产成交出现了一定程度的增相对长，但房地产仍在继续深化调整，金融危机还在进一步蔓延，主要依靠政策力所支撑的房地产市场尚不能说已真正的彻底回暖。
事实上，在全国许多城市，流标现象依然比较常见，成交依然不活跃。相对于2007年前后而言，有限的成交中，大部分土地的成交价格依然处于低位。
国家统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发企业的银行信贷资金总量较去年同期增长9%，但开发商购置土地面积同比下滑40%，依然延续2008年以来的下探走势。国土资源部公布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示，一季度，全国地价出现全面下跌，且居住地价领跌商业和工业用地地价。全国城市地价总体水平为3189元/平方米，环比下降了1.53%，比2008年同期下降14.37%。中国城市地价动态监测系统监测结果显示，第一季度，全国35个主要监测城市中，有19个城市的综合地价环比下降。居住地价增长率同比降幅较大的城市有：深圳-26.84%，南昌-16.29%，厦门-15.38%，南京-13.47%，成都-12.37%，福州-11.69%，广州-10.00%，武汉-8.98%，重庆-7.57%。全国105个监测城市中，九成城市地价增长率低于上年，四成城市地价同比下降。这些数据说明，土地市场依然低迷，大多数开发商对拍地的积极性依然不高，土地市场大势并没有发生大改变。
二季度土地市场将有所好转
当然，也需要看到的是，主要从今年3、4月份开始，或基于持续生产经营所需或其他目的，部分国资或具有国资背景的大型开发商等入市拍了部分土地（如金地、绿地、保利、万达、富力、万科、城开等大型开发商频繁出现在土地交易市场），土地市场成交量有了一定的增长，流标率有了一定的降低。在制度设计缺陷和开发商赌徒般冲动的心态等因素的作用下，在部分地区还出现了不同程度的土地成交溢价，个别城市还再次出现了久违的新“地王”。如，上海拍出溢价超过80%的地块，杭州出现楼面地价4.6万元/平方米的新“地王”。
进入4月份后，在3月份一些地方政府大量推地等因素作用下，一些地区的土地成交面积有所增加，居住用地底价成交率下降，溢价成交现象较3月增多。不过，在4月份，虽然居住用地成交面积较前12个月均值上升38%，地价水平较3月出现回升，但与前12月均值相比仍下降13%。
综观而言，今年1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积，虽然比1-3月的40.1%降幅有一定的改观，但同比2008年1-4月依然下降28.6%。
到了5月，一些城市的土地市场，经过已久的沉寂之后，迎来了今年以来的土地成交“火暴”的场面。尤其北京土地市场，政府推出一些优质地块，一些大型开发商入市拿地，出现几十余家企业关注的地块、报价比底价翻许多倍的地块。如5月19日，北京麦金利地产开发有限公司在经过80轮竞价拿下通州区通胡大街70号地，成交价由起始价3.8亿元攀升到6.24 亿元。5月21日，富力经过89轮竞拍拿下北京广渠路10号居住用地地块，成交价格由起始价2.9925亿元连续攀升达10.22亿元。
不过，需要看到的是，土地拍卖制度设计上无疑存在缺陷。事实上，在土地挂牌、拍卖竞价方面，政府采取的是前面竞价者的报价公开的“明标”策略，不可能象“暗标”那样出现价格高低不一、后来竞价者报价可能比前面报价低的情况，必然使得其后报价者必然逐步走高。在土地出让环节存在制度缺陷前提下，政府推出的土地，只要有人需要而且出现竞争，想拍地的开发商就会建立起地价还将抬高的预期，其结果就很可能是轮番抬价。另一方面，在有人竞价的拍卖场上，营造出的无不是紧促、刺激的气氛，欲拍地的开发商进入拍卖现场后很容易出现赌徒般冲动的心态、事后后悔的行为。如在5月21日北京广渠路10号地拍卖场上，富力的竞买代表举牌，逐步由理性而演变成无视旁人，最后演变成连头都不抬一下，拍卖结束后掩不住后悔心理。
政府在土地拍卖制度设计上存在缺陷，开发商又容易出现赌徒般冲动的心态，将来的土地市场，还可能再次出现开发商疯狂竞价场面。因此，预期整个二季度，全国土地市场相比一季度会有所好转。本文作者陈真诚分析认为，由于地方政府加大供地面积和推地力度，无疑会形成土地供应的高潮，同时一些地区也可能有一定的成交增长。
三季度后土地市场可能继续低迷
尽管近来在北京等部分城市出现了土地拍卖市场“火暴”、开发商疯狂竞价的现象，但依然需要看到，土地市场的整体大势并不容人过于乐观。导致土地市场这种大势的原因，既有国内外经济这一宏观因素的影响，也有中国房地产市场这一微观因素的作用
客观而言，进入2009年后，虽然许多国家在救市但金融危机还在继续蔓延，虽然国内宏观经济有好转的迹象但离走出困境还相距甚远，虽然一些地区成交有所增加但整体房地产市场并未真正有效回暖，依然在继续深化调整，观望氛围依旧还很浓烈，房价继续向下走势短时间内可能难以改变，住宅成交还可能再次回落。对大多数开发商而言，如何通过促进销售来回笼资金，仍是一个普遍遭遇的问题。事实上，今年上半年，已有包括一些知名房企在内的多家开发商曝出出了资金危机或遭遇资金困局的问题。
另一方面，尽管高地价时代已经阶段性结束，但过高的地价目前并未调整到位。虽然有为未来生产经营而增加土地储备的需要，但大多数开发商手中依然还有可供持续开发多年的土地库存有待开发。
再则，虽然一些地方政府的放松地根，推出优惠政策，但中央政府的土地政策一直没有太大松动。虽然国家新增4万亿投资中约有3.2万亿需要新增建设用地，可能在最近两年拉动120万亩土地的需求，但新增投资主要是基础设施建设项目而并非房地产开发项目，对商品房用地需求刺激可能不大。
因此，应该说，目前一些地区土地流拍事件有所减少，部分城市的少数地块出现竞价、溢价成交现象，但并不代表整个土地市场的普遍现象。事实上，就整体而言，飘雪般冷清的土地交易氛围一直并没有得到大的改观，地价下降仍然是短期内难撼的大势。本文作者陈真诚分析认为，也许进入三季度或稍后一段时间以后，尤其在一些城市推出有限的优质地块便难以继续之后，如果一些地区的土地价格未能得到及时下调的话，大多数开发商可能还将继续观望、谨慎拿地。到时，土地市场形势可能再次转向，从而可能继续低迷。
土地市场低迷是正常现象
对于今后的土地市场形势，对于地价走势，国土资源部、住建部等部门也给出了继续下降或至少不会大涨的报告。
国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院联合公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”指出，由于房价下行及未来走势的不确定，再加上受金融危机对实体经济的影响和国家救市计划的综合影响，开发商拿地欲望普遍低迷。今年土地需求仍将低迷，地价不会有大的涨幅。
住建部根据所重点关注的北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、杭州、重庆、天津等一、二线城市土地市场情况进行调查、分析认为，目前，土地市场还没有复苏，2009年仍将持续低迷。在将来，土地市场几乎不可能恢复到2007年的水平，难以再现开发商大量圈地景象。如果大的经济环境不能及时好转，房地产市场持续调整，开发商的买地欲望则将进一步降低，土地市场的低迷市势将持续数年。而且，即便未来房市趋暖，成交量保持在较高水平，但土地市场在短时间内依然难以走出低迷市势，地价升势将难以为继。
事实上，近期上海、福州、天津等城市，已经出现了低价推地的现象。如福州国土局第五次出让白马南路东侧地块，起始楼板价仅为初次出让价格的37.70%。上海青浦徐泾镇3号地块起拍楼板价，仅相当于其所处区域一年多前地块成交价格的一半左右。上海松江新城辰花路15号B地块，2692元/平方米的起价，仅相当于目前在售楼盘价格的3成左右。上海闸北区327街坊市北5号地块（规划为商业、办公、宾馆）的起始楼板价为4625元/平方米，比2007年9月成交的327街坊30丘地块下降三成。这就说明，尽管近期一些城市的土地成交频繁出现较高溢价率，但就整体而言，相比2007年及其前后的历史高位，目前实际土地成交价格仍较低，并且还在继续走低。
从实际情况来看，当前，美国、英国等国家的地价也在下降。在中国，土地价格曾经连续多年快速上涨，已经透支了进一步上涨的空间。受国际金融危机和房地产市场低迷的影响，房地产投资利益回报预期自然将继续下降，大多数开发商就很可能持续观望。因此，本文作者陈真诚分析认为，基于理性思维而言，在将来一段时期内，土地市场继续低迷，地价继续下降当是一种正常现象，不必过于为之惊慌。
未来土地价格或将继续下降
综合各种迹象、各种因素分析来看，虽然部分城市土地成交情况有所好转，而就整体而言，全国性的土地市场，依然处于飘雪的冬天，还将继续着低迷市势，短期内再次出现土地价格疯涨的可能性不大，土地市场“有女不愁嫁”的局面也许难以再出现。这种低迷，甚至可能将持续到2010年甚至以后。
在这种情况下，地方政府无疑还会继续想方设法推地卖地。为刺激开发商新一轮投资拿地积极性，为促进土地成交，除继续给出优惠政策外，地方政府还可能继续主动降低土地总价或下调底价或下调起拍价。事实上，这不但在所难免，而且有现实必要性，也有可行性。因为，不同地块本身具有差异性，可以给政府在后续推地时下降地价提供一个大体上说得过去的理由。
通过上述分析可知，很可能出现的情况是，在未来一定时期内，就整体意义来说，土地市场或将继续低迷，土地价格或将继续下降。
当然，由于土地市场已出现分化，在不同城市或同一城市不同地区地块之间，会出现一定的结构性差异。另一方面，部分有实力的大型开发商等，则可能利用市场大势和自身优势与土地供应方谈判价格、洽谈条件，通过与一级市场或二级市场继续拿地。这样，就可能加剧房地产开发商之间的分化，促进市场洗牌，加速房地产市场往集中化方向发展。
（土地市场分析系列即“夏日飘雪”系列完）
（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚：QQ:70479688，请注明具体事宜；手机/13808420007，不回打“未接电话”；长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178）