陆新之
美国国会上周二向总统巴拉克-奥巴马(Barack Obama) 陆新之美国国会上周二向总统巴拉克-奥巴马(Barack Obama)递交了一项价值22亿美元的住房援助法案，该法案旨在帮助40万住房所有者免于丧失抵押赎回权。为何他们要这么做？是因为，不花血本去帮那些不还钱的贷款业主不行了！确美国房地产的危机依然深重，最新的美国抵押贷款违约创纪录新高并且房屋价格下滑比率达到两位数。所以上述法案包括对受到房地产危机最重打击的家庭提供直接援助，该法案还努力使金融市场稳定。但是能起到多大的作用，真不好说。
在公寓开建数量大幅缩水的影响之下，美国住宅开建数字在四月间再度下滑13%，跌至二战之后的最低水平。房地产业的大鳄们，真有辛辛苦苦几十年，一夜回到半世纪之前的感触。不过，正所谓死猪不怕开水烫，美国的财经舆论，已经开始呼吁，在未来几个月时间当中，大家都不必过多关注住宅开建数字的。他们的逻辑是，事已至此，别再存幻想。当初正是住宅市场将美国这个庞然大物拖进了衰退，现在就不要自欺欺人，指望住宅市场能够成为美国国民经济的支柱产业，引领美国老百姓走出经济泥沼。
正所谓病来如山倒，病去如抽丝。由东岸到西岸，由高档别墅到百姓公寓，美国的住宅市场绝大部分依然是一片低迷景象，就像一个重病之人一样，虽然已经躺了一年多，但是未来的一两年之内断没有立即康复的可能。房价不进一步下泄，美国人就以手加额口称侥幸了。但是总有一些“不识时务”“不顾美利坚合众国大体”的经济学者，用一系列数据证明，在许多美国城市，房价依然过高，伴随着新屋开建和抵押品赎回权的丧失，待售住宅库存只能进一步增长。
当然，仔细分析之下，美国房地产行业也有一些自辩的理由。例如，他们强调，在众多的政府经济数据当中，这一组住宅建造业的准确率比较低，历来就是最受统计学家诟病的。每月开建数字的标准误差有时候达到两位数字！对于同样是半杯水，美国的开发商也尽量做出一些乐观的解读。例如，独栋住宅开建数字在过去三个月间逐渐走向了稳定，在去年下滑80%的基础之上，今年实际上是完成了13%的增长。假如这种情况还将延续下去，他们就希望美国大众相信，住宅建筑的底部已经到来。其中还有一些房地产业的媒体，也在大呼，美国人也有住房的刚性需求，只要经济不是那么差，还是有很多美国人希望买好房子，新房子云云……只是，目前来看，这个理论附和者很少。因为美国政府顾着救市，开发商顾着压缩成本清理存货变现，美国消费者，则更是按着钱包，想着怎么样应对还款……
有趣的是，大洋两岸的房地产开发商，对于市场的愿望总是美好的。翻看以往的历史，要确定住宅开建数字的底部，就像确定销售的底部和价格的底部一样困难。美国政府现在是不敢掉以轻心，更不参与到房市看多看空的论战之中，而是比较直接继续出手救市，试图以降低抵押利率
和补贴初次购房者的方法来刺激销售，但是在当前这样的时代，已经拥有住宅的人恐怕很少会打换房的主意。
说这么多美国房市的事情，就是希望他山之石可以攻玉，尤其是帮助我们看明白，一些刚性需求理论在房市下沉期间是很靠不住的。正所谓天下开发商是一家，地产中人希望市场升温，价格上涨的心意是相通的。但是，在面对巨大库存以及投资者预期明显转淡的情况下，异域房市是如此艰难地寻底，让人看得一头冷汗。而大洋此岸，抛开数据涨涨跌跌的迷雾以及退房潮的争论，房地产整体依然低迷、房价预期继续走低、行业资金短缺的情势，并未有太大改观。
光看统计数字貌似很让人期待：国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的监测显示,70个大中城市新建住房销售价格4月环比上涨了0.4％,涨幅比上月扩大0.2个百分点。而在这70个城市中,环比价格上涨的城市有47个,包括:广州2.1％、深圳2.0％、兰州1.2％、长春1.0％、昆明0.9％等。而来自广东省统计局的数据显示,今年1—4月广东商品房销售均价每平方米6017元,比去年同期上涨215元平方米,增长3.7％。
因此，难怪从开发商的角度来看，一连四五年的牛市思维还是记忆犹深。而2008年楼市冷淡房价连续下调，让内地开发商老大不爽。故此2009年春天，楼市出现回暖迹象，想乘机提价，把之前少赚的钱补回来，这是很多开发商的共同想法，可以理解。因此，近期房价上涨是前期成交上升的连锁反应。针对中国人买涨不买跌的心态,很多开发商提价也是一种营销策略,为市场进一步加温。然而，五一之后，各地的成交量都有所减少，楼市小阳春至今可能告一段落。所以，最近出现的几块地王的价格上升，也就成为业界津津乐道的新热点。但是这些还是枝节。真正支持房市的，还是看信贷资金的数量和速度。在今年余下的时间内，即便后续可能再进一步松动开发贷款政策，但如果总贷款规模增加有限的话，依然整体遭遇资金短缺压力的房地产业，能获得的开发贷款或不多，获得开发贷款可能比一季度更难。
但是在商言商，就市场谈市场，各地的开发商，应该看到美国房市的大趋势，也应该记得前车之鉴，那就是东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后的房地产低迷不是短时间能够消弭的。如果目前存货较多的开发商，恐怕也不应该再抱着侥幸之心，尽量减价去货最为实际吧！
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