1、城区中等户型产品供应紧缺，今年城区80-120㎡的普通住宅供应缺口高达约2600套。
来自东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从2009年前4个月全市与城区普通住宅成交户型区间分布对比发现，80-120㎡的户型城区的成交比重要远远低于全市水平；80-120㎡全市的成交比重为43.27%，而城区仅为30.54%，相差有13个百分点。说明城区80-120㎡的中等户型供应相对比较紧缺，无法充分满足该户型区间的市场需求，这部分需求主要是首次置业者，同时也包括购买相对较弱的改善型置业者。
据东莞中原统计数据显示，目前东莞城区普通住宅共有库存量16000套左右，其中80-120㎡的仅占22.16%，离全市的正常合理需求比重相差20个百分点。从2008年的成交情况分析，2008年城区普通住宅共成交14825套，预计2009年商品房成交量增长三成，则2009年城区普通住宅的需求量为19000套左右；按照全市的合理水平，80-120㎡的普通住宅城区需求量为8300套左右；而目前4个月城区该户型区间仅成交2000套左右，截至4月底该户型区间的库存量约为3700套，因此，可以推算出今年城区80-120㎡产品的供应缺口高达2600套左右。
值得关注的是，目前城区市场80-120㎡的普通住宅库存主要集中在第一国际、阳光海岸、希尔顿广场、世博领寓、清华居二期、花园一号、盛世华南、新世纪星城二期等项目。预计新上市有80-120㎡的普通住宅供应的项目有阳光海岸三期、景湖时代花园、春天印象公馆、城市风景、滨江公馆、江南第一城、上东国际等项目，这些项目的上市有望填补这个缺口。
2、存量供应户型趋大，价格偏高，改善型需求受到平抑、释放趋缓。
据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，在最近3个月城区的普通住宅成交中，我们发现80-120㎡的户型成交比重逐月走低，而120㎡以上的户型成交比重逐月上升，尤其是160㎡以上的户型成交比重上升明显。表明城区中等户型供应日渐紧缺，市场成交的户型面积日趋走高，同时价格也逐步走高，改善型的需求也开始受到平抑，释放开始趋缓。从160㎡以上的户型成交均价来看，价格已经开始出现回调迹象，过大的户型加上过高的价格意味着有效购买力的潜在需求规模在递减，销售速度放缓必然带来价格的调整压力。
3、中长线投资资金陆续进场，市场调整逐渐进入复苏阶段。
东莞楼市经历调整三部曲，同样市场需求释放也经历三部曲，那就是首次置业需求、改善型需求、投资需求。2008年释放的主要是首次置业需求，从2008年底开始，改善型需求开始陆续释放，在2009年元宵节后的反弹行情中进行了集中的释放；进入2009年4月，首次置业需求释放进入尾声，改善型需求释放仍在持续，但势头有所放缓；从4月份东莞的别墅市场、小户型公寓市场的成交情况来看，累积的投资需求开始逐步释放，中长线投资资金陆续进场。
投资需求释放的主要原因有几点：一是目前的经济有转好迹象，股市上行趋势不改变增强了投资信心；二是新增贷款额放量很大，同时住房消费信贷受到国家的有力支持，市场资金面充裕，流动性大大增加；三是银行对二套房贷的限制逐步松绑，从武汉、北京等城市的相关政策来看，投资需求受到一定的鼓励；四是目前的银行存贷款利息都相对较低，市场的消费和投资意愿都在回升。五是东莞房价经历深幅快速回调后，投资价值凸现，部分优势项目存在价值低估，对于投资者有很强的吸引力。六是东莞的城市建设投资热潮已经展开，各大城建规划项目陆续启动，民间融资也受到拉动，长线看好东莞经济发展的投资客开始陆续入市。
从市场调整的过程来看，投资需求是最后释放的，当中长线投资资金进场的时候，就是市场真正站稳时，也就是意味着市场调整逐步进入复苏阶段。
4、后市成交以镇街为主战场，城区以消化大户型洋房以及小户型公寓的存量为主。
从城区和镇街的成交比重月度走势曲线可以看到，通常而言，2008年底和2009年初镇街成交比重较高，3-4月城街的成交比重有所上升，6-8月的传统淡季成交主要集中在镇街，9月至年底城区成交比重再次回升。结合目前城区的存量情况，仅占全市库存总量的37%，而镇街占到63%，在城区后续新货供应不足的情况下，未来几个月的成交主要集中在镇街，而城区的成交则主要集中在热销的个盘，个盘分化比较明显。
5、个盘分化明显，价格回归价值，地段、产品、品牌、资源、服务是致胜关键。
据东莞中原统计数据显示，4月份东莞普通住宅成交的前十名项目按面积计算集中度为25.8%，2009年前4个月呈现逐月上升趋势。说明个盘分化越来越严重，行情虽然反弹回暖，但并不是皆大欢喜的局面，有人欢笑有人愁。从目前热销的楼盘归纳总结，配套完善的地段、适销对路的产品、楼盘环境、园林景观、品牌口碑、用心服务等因素才是楼盘的核心竞争力，价格已经不是最关键的因素，因为目前是以改善型需求释放为主导的市场，这部分消费者具备较为丰富的购房经验，购买力较强，在再次购房这个问题上比较慎重和挑剔。
6、后市价格保持平稳，但区域、产品、项目涨跌互现，分化明显。
对于后市全市价格的走势，预期保持平稳态势。但区域上、产品结构上、项目个案上分化会比较明显。
首先，从区域上看，全市大部分区域的价格稳中有升，但以常平为代表的东部区域价格仍然有下调压力。其次，在产品结构上，超大户型如160㎡以上的价格面临较大的回调压力，而80-120㎡的户型由于是市场热销户型，但目前市场相对比较紧缺，因此这部分产品价格受到支撑持续回升。
在项目个案上，起码有两种类型的项目价格持续回升：一是前期走货快、走货量大的项目，出货策略将从快速回笼资金导向转变为利润导向，将前期失去的利润赚回来；二是近期新开盘项目普遍定价偏低、走量过快，预期这些项目价格将有所回升。从4月份新开盘的项目定价和销售情况结合来看，可以发现这些新开盘项目定价普遍低于市场预期，从而导致销售情况比较理想，走货速度过快，如御泉山、帝景湾、中信风云汇等项目。反映出近期开盘的项目开发商在定价上比较谨慎和保守，不敢定价过高导致出货受阻，担心错过趁反弹出货的良机；在试探到市场支撑，同时也回笼了部分资金后，预期后续的货量将会上调价格，在利润和出货速度之间寻找平衡点。
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