房地产相对过剩贻害无穷

     自从1998年中国停止福利分房后，中国房地产的发展就是存在很多问题，其中价格过高、开发商过度依赖银行、政府GDP过度依赖房地产、空置率过高等四大问题尤为严重。这些问题不解决，房地产发展难以为继，中国也不可能实现可持续发展。

    早在2002年11月，时任国务院总理的朱镕基在香港会见当地商界代表时就曾说过，“有些城市，不是全部，房地产有一点热，空置率太高，而且还在增长。”他解释，内地百分之二十至三十的房地产公司，二、三成的资金来源是向银行贷款，而百分之三十以上的购买用户也是向银行贷款，房地产本身百分之六十以上是靠银行贷款，风险很大。但是目前具自付能力的市民占少数，很大一部分是高级房地产，而且价涨得很快，这一部分不属于广大市场的购买力可以适应，靠台湾、香港和外国投资者来买房子，价格越推越高，房子越盖越多。

    他表示，现时深圳投资的增加，百分之六十是靠房地产，它甚至拉动了建筑工业和钢铁工业，今年钢材产量会达到一亿八、九千万吨，是美国和日本的总和，还要向外进口二千五百万吨。他说，这固然拉动经济发展，但将来如果没有这么大的拉动力，将难以为继。

    他指出，美国和日本在历史上也确实生产过一亿多万吨钢材，但现在都降下来了，问题是中国的房地产基础是否稳固，高级房地产是否一定能够卖掉，不能把风险都加在银行身上。

    他强调，这只是一个预测，希望企业小心，言论传开后，他看到有些中国的老总对此看法不以为然，认为他不必那么悲观。他语带激动地说：“那咱们就瞧瞧，到底是我悲观，还是你们过份乐观，不要说我没有有言在先，这么大的拉动是不行的。”

    在2002年，时任总理的朱镕基清醒地认识到当时房地产问题所在及未来来发展的风险所在，并对房地产问题表示了深切的忧虑。遗憾的是，朱镕基总理所担忧的问题后来并没有得到高度重视，更没有进行必要的调整，时至今日，房地产仍走在错误的道路上。

    实际上，2002年朱镕基总理指出了房地产四大问题：房地产空置率过高，老百姓并不能承受高房价，开发商和消费者过渡依赖银行信贷、地方政府过多依靠房地产依赖经济发展。转眼间六年多过去了，这些问题一个都没有解决，并切还愈演愈烈，房价持续上涨，地方政府对房地产依赖越来越高。

    从2002到2008年六年间，“房价越来越高，房子越盖越多”的现象逐步变本加厉。而中国普通老百姓并不能够买这些房屋，那么后果只能有一个：空置。据统计到今年2月底房地产空置达到2亿平米。

    在去年上半年一些开发商和专家信誓旦旦地说房地产空置率并不高，房地产并不存在风险。到了今年，这些人态度有了一百八十度的转弯，一再强调房地产空置率问题，强调房地产对经济的重大影响作用。其用意无非是逼迫政府在竭尽全力托市的基础上再加大托市力度。

    一方面是嗷嗷待哺的无房户，另一方面是高达2亿多平米的空置。生产相对过剩在中国房地产表现的尤为突出，房地产相对过剩会造成多种严重的社会后果。如果这种状况不扭转，继续积累下去，不仅仅会加大社会矛盾，还会严重地影响到中国社会经济的正常发展。

    造成这种局面重要的一个原因就是地方政府把房地产做为提款机。土地在中国属于公有，理论上是所有权属于老百姓，然而，在实践中是地方政府负责处置和经营。那么在房地产开发上，就形成了地方政府出地，银行出钱，开发商负责经营的现状。这三者形成了房地产的三大股东。地方政府一方面获得丰厚财政收入（个别官员借机中饱私囊），开发商获得高额利润，银行获得巨大利息收入。在开发过程中，开发商名义上是企业，但本质上是地方政府和银行等金融机构的代理人、经纪人，后两者才是真正的后台老板。地方政府利用公共权力，为开发商保驾护航，在征地上及营销中都积极为开发商鸣锣开道，甚至动用武警或默许开发商雇佣黑社会。而银行却为开发商提供强大的财力支持。当前房地产领域是官员腐败的高发区不是偶然，是房地产开发制度缺陷造成。这三者之间紧密的利益关系如果不进行调整，房地产不会步入正常轨道，房地产腐败就会成为一个常态。

    还有一个问题是，政府虽然设计了保障性住房制度，但地方政府并不积极建设保障性住房，其原因也在于现行的商品房开发制度对地方政府及政府官员来说都有巨大利益。

    因此，如果解决上述四大问题，解决房地产相对过剩，就必需改变当前的房地产开发模式，探索有利于民生的模式。如果房地产这四大问题不解决，房地产及其衍生的矛盾会越来越深，最终会带来严重后果。