房产法律在线
□本报记者 黄志军整理
案例简介
2007年5月8日原告李某、简某、徐某、陈某与被告东莞某房地产开发公司签订《房地产买卖合同》，分别以52万元、60万元、49万元购买被告开发的某花园城物业，约定被告应于同年12月31日交楼，逾期交房超过180日，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部购房款，同时支付房地产总价0.5% 的违约金，合同同时就其他事宜进行了详细约定。同日，双方与第三人东莞工商银行东城支行还签订了《购房担保贷款合同》，被告为四原告担保从第三人处分别贷款20万元、30万元、30万元购买涉案房屋（其余部分原告已首付）。2008年4月2日被告向四原告发送《收楼通知书》，9月16日四原告以房屋未经验收合格，被告延期交房为由要求解约退房。以东莞某房地产开发有限公司为被告、东莞市某银行东城支行为第三人向法院提起诉讼，东莞市启明律师事务所易绍洪律师作为四原告的代理人分别参加了本案诉讼活动。
法院判决
东莞市人民法院经审理认为：原被告之间签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同约定交房时间为2007年12月31日，被告于原告起诉之日仍未取得房屋验收合格证，不具备法定的交楼条件，逾期时间已超过合同约定的180日，合同约定的解除条件已经成就，原告可以解除合同，被告应当返还房款并支付利息及违约金。判决如下：解除原告与被告于2007年5月8日签订的《房屋买卖合同》；被告分别退还四原告购房款及其利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；被告约定的违约金低于实际损失，应当以实际损失为准支付原告违约金；案件受理费由被告负担。
案件分析
本案焦点在于如何认定商品房的验收合格问题。按照建设部（2000）142号令规定，商品房主体工程完工后，建设方会组织施工方、设计方、勘察方、监理方进行验收，经验收合格后，还要经消防、环保、规划部门的专项验收，取得合格文件或准许使用文件，再才能向政府建设主管部门提交工程竣工验收报告，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》这才叫“验收合格”。本案开发商将建设方组织的五方验收合格来糊弄业主，是其败诉的真正原因。
东莞市启明律师事务所律师易绍洪提醒大家： 如果出现以下8种情况，购房人可以退房：
1、实测面积与合同约定的面积误差绝对值超过3%；
2、开发商逾期交房达到合同约定的退房时间；
3、根据合同约定，因房屋质量问题要求退房必须是质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求或主体结构不合格；
4、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；
5、开发商故意隐瞒未取得预售许可证的还可要求双倍返还；
6、交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常使用的；
7、不能按期办理产权过户的；
8、购房贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
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