从春秋到战国，阶层的兴起

    春秋时期到战国，社会等级制发生了重大变化。原来最底层的贵族——士成为社会的重要阶层；而诸侯逐步消亡，共存的邦国整合成统一的帝国。士人的兴起，给社会带来了各种专业人才，促进了社会生产力的进步；另一方面，邦国的弱化让社会资源的分配更加合理，改善了社会的效率。但是社会阶层的形成，不是一朝一夕之间，从春秋到三国时期确立九品中正制，才使中国社会阶层的划分得以稳定下来。

    什么是杭州地产的“阶层兴起”呢，个人想来是房地产产品的“社会阶层品类化”，即房产品的细分越来越明晰，而开发企业的品牌和产品线也逐渐明确。

    房产品的品类化得益于俩大因素，一是社会阶层的明确和稳定发展，虽然新中国的成立，我们消灭了阶级敌人，但是社会的阶层无法刻意消灭，30年的改革开放让我们各社会阶层趋向平稳，中国社会的可能性其实并不多了。虽然我们在鼓励大学生创业，以应对经济的不景气，但这样的决策只能是权宜之计，并非长久之策，如果把它作为一个战略来看，那是对国情的误读。城西的开发、钱江新城豪宅的短时间崛起都对应了社会阶层的上行，而09年与阶层相对应的是90平米房源的常态化。

虽然说从表面上看，是国家政策及随后的地产危机，产品的过剩，让开发者开始思考产品的细分，开始研究消费者的需求……从而导致了90平米三房产品的出现。但是这不亚于福特T型车的问世，标志着工业商品的成熟和中产阶层的崛起。

    虽然，09年之后依然会有豪宅，但其意义与06年的金色海岸，07年的东方润园，08年的万象悦府完全不一样了。那时的豪宅是new  money式的豪宅，而09年之后的豪宅将是阶层豪宅，就如同中上阶层的宝马，虽然超豪华的还是得算劳斯莱斯，但其销量一定是有限的。

    在另一方面，即便政策松动，90平米依然会作为一个产品品类而长期存在不断发展。因为面对首次置业的市场和阶层，是最广大的。

    产品阶层分化的一个例子，是在市区的若干排屋，在08年很多项目设置了排屋+高层的规划，看似高层卖给经济类购房者，排屋卖给有钱人，并且主城区的排屋产品非常稀缺，能赚最高的利润，是两全其美的算盘。但是大多数楼盘的销售结果如何呢？如果阶层能天然融合，宝马车为什么最底端是3系呢，mini的排量也要达到1.8。

    再作一个类比，在汽车市场，按照社会阶层消费细分为，10万元家庭车、20万元中档车、40万元高档车，而再往上则要百万元附近，这里会有个翻倍和跃升。按此类比，楼市的确也是如此，60-80万元近郊首次置业；而后是翻倍的120—160万元市区首次置业；然后再是翻倍的250-300万元市区一、二次改善；然后是600万元以上多次改善。阶层的购买力是呈几何倍数增长，并不连续。

房子作为一件商品，其商品化的程度还远远不足。

从春秋到战国，群雄崛起

    西周的时候，周天子和各诸侯保持着等级关系，比方说只有周天子才能拥有战车，而诸侯，只有百乘或千乘，但是到了春秋战国，随着诸侯的扩张，万乘之国开始出现了。

    好比楼市板块，之前的楼市板块，都很小，比方说城西蒋村，只有那么一点地方。而如今，滨江区有多大呢，滨江从一桥到三桥，横跨的区域比杭州的整个老城区都宽；下沙多大呢，九堡多大呢……随着城市的扩张，这些板块都是能产生万乘之君的地方。

    超级大盘的数量在增加，2年前，除去别墅类等特殊的近郊项目，市区30万平米以上的综合大盘屈指可数，记忆中似乎就亲亲家园，现代城算一个，但是三期之间分割的时间太长。如今，30万平米以上的公寓项目不少，下沙、三墩、九堡、滨江几乎新区都有代表性的项目。而在老城区随着容积率的提高，也有不少项目超过25万平米甚至30万平米。单个项目体量的增加，对市场压力和销售模式都会带来冲击。

    另一方面，新区板块虽然成熟度上不能与老城区相提并论，但是新区凝集了城市的新鲜血液，新区的关注度将高于老城区，新区的发展，给老城区必然带来冲击。杭州的交通还未得到全面的改善，如果交通干线能有突破（比如说地铁，或是钱塘江上的大通道），那么整个房产开发格局又将随之改变。

从春秋到战国，秦国一统

    春秋五霸也好、战国七雄也罢，历史最终选择了秦国一统。秦的最终统一，并不是实力强大，而是制度的先进。

   09年对开发商来说，又是一个做企业的好时机。虽然企业天天都在运转，天天都在管理，但是要脱颖而出，一定是非常时期。

    当年城西那么多楼盘，那么多公司，偏偏就跑出绿城；绿城、南都、金都多年的三强，谁能想到南都的资产收购，滨江的后来居上；杭州市场上大兴标准看绿城，谁会想到在豪宅上杀出个毛坯的东方润园……世界就是一切皆有可能，但同时也万变不离根本。

    从东方润园到东方郡，如果说是一种成功，那肯定不是单独的产品、营销或团队层面的，那一定是一个企业的体系的成功。

    同样，绿城能作为杭州的老大，很大程度上是在外紧密围绕这个城市的中产阶层，在内有一套严格的产品建筑模式，才能是一个“企业”的绿城。有媒体说“不降价，绿城赌对了吗？”这样的标题，个人觉得是对绿城的误解，不降价是绿城对品牌的坚持，而不是对时局的应对，该应对的是绿城需要对其产品线作调整。看到宝马320、530、740，有一种本能的明确，但看到临平北部的蓝庭、临平南部的桂花城，看起来模糊的多。

    09年是非常时期，一定也会有非常企业，如果不是黑马的杀出，那很有可能是老将的中兴。