2007年开始,万科的增速开始全面放缓。相对保守的扩张速度使得万科与竞争对手的差距有所缩小。从当年业绩指标来看,其盈利能力与保利、金地、招商相比,并未表现出明显的优势

　　一季度销售122.2亿元,比2008年同期增长21%。万科A(000002.SZ)交出的一季度成绩单还算亮丽。不过,相对于保利地产(600048.SH)1-3月实现签约金额64.84亿元,同比增长196.71%来说,万科还有得追赶。

　　与此同时,就三月份的销售数据来看,万科在珠三角和长三角两地的销售陡降,这或与公司的推盘策略有关。

　　今明两年业绩有保障

　　万科4月9日公告的《2009年3月份销售及近期新增项目情况简报》显示,3月份公司实现销售面积72.2万平方米,较2008年同期增长0.5%,较2月份增长39.8%；销售金额61.4亿元,较2008年同期下降8%,较2月份增加57.8%。今年1-3月份,公司累计销售面积152.5万平方米,销售金额122.2亿元,分别比2008年同期增长33.2%和21%。实际上,这也是历年来万科一季度销售的最好成绩。

　　“万科的项目分布在32个城市,全国化程度在地产上市公司中最高,充分享受了深圳和广州房地产市场的率先回暖以及行业2、3月份成交量的回升,同时万科项目中50%以上为小户型,这些都促成了公司一季度业绩出现了大幅增长。”渤海证券分析师周户认为。

　　针对上述数据,一位长期关注万科的基金研究员表示,“万科出来的数据较好,说明地产的复苏已经在走上正确的道路上。”

　　周户认为,万科的一季度销售业绩要优于行业,而且公司2009年、2010年的业绩也将得到保障。他表示,“万科截至2008年年末已售未结算金额与2009年一季度销售金额之和已为我们预计的2009年结算金额的93.68%,因此2009年公司业绩增长20%有保障；即使2009年4-12月份销售业绩与2008年持平,2009年将有351.02亿元已售未结算资源用于2010年结算,占2010年预计结算金额的75.57%,所以2010年业绩保障性较强。”

　　中投证券研究报告认为,“当前的市场环境较2008年同期的市场环境,价格更具吸引力,需求也有明显的改善。因此,预计万科在2009年剩余的时间里,销售业绩会陆续创出新高。”

　　珠三角和长三角销售下滑数据存疑

　　尽管业绩不俗,但万科的珠三角、长三角销售情况却出现了下滑。

　　“从地区表现看,我们看到万科环渤海地区销售面积和销售额有所增长,同比分别增长82%和77%；中部地区同比也分别增长8%和36%；但珠三角地区同比分别下降30%和35%；长三角地区同比分别下降14%和18%。”高华证券的分析报告就万科3月份的销售数据如此表述。

　　多位分析师对于万科在珠三角、长三角的销售降幅无法做出评判。“直觉上,珠三角是此次楼市反弹的始发地,万科在该地区的销售出现如此大幅度下滑,可能是特殊情况引起的。但由于缺乏公开资料,我对数据的真实性无法判断。”一位位列新财富排行榜的房地产分析师表示。

　　而另外一位位列万科前十大流通股东的基金研究员对记者的疑惑予以了解答。“我们猜测是万科在珠三角的推盘量大概同比下降了20%。”

　　为此,理财周报记者致电万科投资者关系部,工作人员表示,“去年3月份是销售最旺的时候,所以珠三角和长三角3月份销售数据同比下滑很有可能。但是这两地一季度的销售数据是同比上涨的。”

　　另外,该工作人员告诉记者,高华证券将珠三角和长三角两地的销售下降幅度弄混了。

　　公开数据显示,万科在珠三角的销售一直不错。去年万科在深圳的主营业务收入约58.2亿元,净利润约8.7亿元,列公司各城市销售第一位。

　　据深圳房地产信息披露,2009年一季度,深圳万科旗下金域华府、兰乔圣菲、东海岸等项目使万科实现销售面积140149.52平方米和销售套数1502套,居深圳市场榜首。其中,金域华府、第五园景台都创下了开盘即售九成以上甚至售罄的记录。

　　实际上,万科今年将加大在珠三角的销售。万科执行副总裁肖莉在接受媒体采访时表示,房市目前已脱离深度下滑态势,加上政府的有力措施,有了明显复苏迹象,而目前珠江三角洲房价已重归合理水平,珠三角业务占万科总业务的30%-40%,预计今年销售将有所改善,同比将增长约10%。

　　据悉,仅在深圳,万科就将增加天琴湾、华昱项目和万科中心三个新项目,合计推盘10个,楼盘数目和规模都要超过去年。“其实,万科在珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布是比较均匀的,所以整体业绩会比较平稳。”万科投资者关系部工作人士表示。

　　“万科三年内都跑不赢保利”

　　值得注意的是,万科尽管表现已经“不错”,但和保利地产相比,在成长性上已经表现出明显的疲态。2009年1-3月份,万科公司累计销售面积152.5万平方米,销售金额122.2亿元,分别比2008年同期增长33.2%和21.0%。此外,自2月份销售简报披露以来,万科没有增加新项目。

　　保利地产公告显示,1-3月实现签约面积76.33万平方米,同比增长132.89%；实现签约金额64.84亿元,同比增长196.71%。

　　实际上,从2007年开始,万科的增速开始全面放缓。相对保守的扩张速度使得万科与竞争对手的差距有所缩小。同时,从2007年的业绩指标来看,万科的盈利能力与保利、金地、招商相比,并未表现出明显的优势。自此,保利地产拉开了全面追赶万科的序幕。

　　“2008年和年初结算面积大部分还是2006年建设的项目,后续的结算面积将主要来源于2007年后的土地储备和开工面积。在这一块,万科的增长幅度和保利比有一大段差距,所以我们都认为,未来三年之内,在成长性上,万科都跑不赢保利。”上海一位券商研究员私下和记者交流时发出上述感慨。