开发商对后市不宜过于乐观
□本报记者 黄志军
3月春暖花开，东莞楼市“小阳春”已是有目共睹的事实。来自东莞市房管局公众信息网数据显示，3月以来，每日签约量长期维持在160套左右，签约量不时突破200套成交势头仍较猛。业内预计，近期东莞楼市成交量仍将火热，小阳春将持续到五一。
市场
已婚人士成购房主力
春节以来东莞楼市的回暖是刚性需求的释放，这已成为业内的共识。但到底是刚毕业不久的未婚人士“来势汹汹”，还是已婚人士迫切地“前赴后继”，至今业内看法不一。
阳光网近日举行的一次东莞消费者调查数据显示，目前奔波于各楼盘“觅窝”的近70%是已婚人士，其中又以“已婚且有子女者”最为踊跃，占51%，买房原因多是考虑子女成长、教育等问题。记者在调查中发现，占29%的未婚人士大部分是准备步入婚姻殿堂的年轻人，而“已婚暂无子女者”则不大着急，只占置业人群的17%。“对于目前东莞市场来说，即将购房结婚的年轻人也是刚性需求的主体。”东莞中原研究部经理车德锐认为。
值得一提的是，在阳光网调查中，目前购房人群主要是中等收入的白领阶层，年龄以26-35岁居多，学历主要是专科和本科，占比70%左右。数据显示，年收入12万以上的中高收入人群仅占15%，这部分主要是改善型置业者。
特征
总价41-60万产品畅销
据合富辉煌东莞市场研究统计显示，2009年第一季度东莞楼市成交量放大主要原因为刚性需求，尤其首次置业需求在低价的诱导下得到释放，主要置业特征为购买60万元以内的低总价产品。来自阳光网调查也显示，2009年第一季度东莞住宅成交总价60万以内成交面积比重约占61.6%。其中，总价41-60万元成交面积比重最大，达32.2%。按洋房均价5000元/㎡计算，即80㎡-120㎡户型成交比重最大，以两房和小三房单位为主。
“就东莞市场实际来看，按首次置业首付两成计算，意味着首付8-12万元市场较易接受。”品牌策划人宋桥林分析，按人均年净收入36000元(即月均净收入3000元)计算，3年共计净收入约10.8万元，此收入段人群刚好主要以首次置业者为主；如果以一个年轻家庭两个人3年净收入来计算，能承受总价41-60万元的市场容量会更大。
建议
开发商应快速出货
合富辉煌东莞市场研究部认为，一方面，受经济危机影响，投资信心受压，改善型需求并未得到有效的激活。另一方面，2009年东莞楼市小阳春更多以“价格换空间”，以价换市，房价整体处于低位水平。目前定论东莞楼市“回暖”还为时过早。
英雄略见所同。在最近东莞举行的一场论坛上，知名房地产专家周帆指出，“春节以来成交量上扬只是假象，东莞楼市目前仍未‘回暖’，仍处于调整期之中。”
“开发商对于后市的判断不宜过于乐观，建议抓住难得时机迅速出货，以快速回笼资金。”合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺指出，由于当前楼市整体供过于求的矛盾仍然较突出，楼市促销仍在持续，房价仍在低位平稳运行，维持在2008年9-10月的5200元/㎡上下水平。
联华国际品牌管理中心总经理黄建辉表示，很难说目前这个活跃状态能持续多久，但以东莞的消费力，尤其是中产阶级的增多，东莞楼市由去年一降再降落入谷底之后出现今春的回暖之后，即将进入一个更为合理的区间。这个区间会相对平稳。2006至2007的疯涨不正常，2008的暴跌也不正常，东莞自有东莞的定位，楼市走势会趋于平稳。
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