高房价是最大的民生

    一年一度的两会已经拉开序幕，人民代表行使参政的机会再一次来到民众面前。与以往不同的是本次国民代表大会的召开时间恰逢席卷全球的经济危机暴虐之时，政府与民众能否达成共时从而为中国抓住发展机遇，使本界会议备受关注。这个关注的群体不仅是国人，不夸张的讲应该是整个世界。面对屡屡压制仍不能让多数人满意的房价，政府将如何向人民代表诠释高房价的民生呢？本文将着重从三个方面论述两会后我国地产业的走向。一是地产业在国民经济结构中的战略定位；二是现有的地产政策是否还会存续；三是两会后政府在地产业内会有哪些新的举措。

一，地产业的战略定位

从我国地产业改制以来，大致经历了两个阶段，归纳起来可以说是计划试点和自由竞争。二者的分界线应该是土地招牌挂政策的出台。从各阶段的核心任务看各有不同，第一阶段侧重于摸索和创新；第二阶段则侧重于资源与资本的结合，注重规模的发展和壮大。可以说，随着我国经济的高速发展，综合国力的逐步提高，以往房地产业在国民经济结构体系中的战略定位已经不合适宜，作出必要的调整是必然也是必须的。决定这个重大调整的根本原因在于社会基本矛盾和国际形势的转变。那么新时期地产业将被如何定位呢？稳定和健康无疑是最核心的宗旨。稳定就是要维持市场的基本规模，保障社会最广大人群的基本居住需求，保证社会需求的整体平衡。无论是保障房体系的大力建设和拓展还是商品房市场的合理规范，其中心意图都在于此。健康就是保持地产业的可持续发展，土地资源的合理规划利用，健康发展的核心考虑的不是一代两代人居住的问题，而是用科学的发展观处理整个社会群体在繁衍生息的过程中生活资料合理再分配的问题。

    中央政府对房地产业在经济结构中战略定位的调整，势必影响到当前市场的格局，因此相应的产业政策也将作出一定的修正。

二，现有重大产业政策的调整

    对当前市场影响较大的几个政策主要是以下几个，而判断其是否存续无疑应该从其产生和赖以存在的条件来分析。

    1，土地招牌挂制度。这是获得商品房生产资料所依据的根本制度，也是维系房地产市场化经营的基本制度。很多人把商品房市场出现土地价格高于房屋价格归咎于这一制度的存在，并据此呼吁取消招牌挂政策。但是，从这个制度产生的条件看，显然是商品房市场从计划走向市场的需要，其根源在于我国的土地资源国有制，土地所有者是代表全民的政府。所有者对所有物挂牌拍卖不仅有充分的法律依据，而且是维护全民利益的根本体现。至于竞拍者置市场需求于不顾盲目的抬高土地价格，责任不在政府，也不在招牌挂制度本身，完全是市场自由竞争的结果。只要市场存在，这个制度就不会取消。

    2，70/90政策。这个政策制定之初是为了利用有限的城市土地资源解决更多的家庭居住问题。在大力建设保障房之前，对于维护城镇中等收入居民的居住权利起到了积极的作用。而今，政府明确了重点建设保障房体系以解决城镇中低收入人群的基本居住需求，而有限的商品房市场将着重针对全社会中产以上阶层，其中改善型需求将成为市场消费的中坚力量，如此70/90政策也就失去了存在的意义，因此，两会后或将被收进历史档案。

     3，保障房政策。保障房政策是当前维持社会稳定的重要措施，也是维持商品房市场稳定的基本保证。保障房是一个体系，下至廉租房，上到两限房，基本覆盖了整个城镇原住中低收入居民群体，而这既能消除社会上对商品房价格高起的抱怨，同时对市场供应格局作出了清楚的界定，毫无疑问对加快业内的兼并重组起到积极的促进作用。当我们呼吁加快经济建设的时候，不能忘记的是发展经济的最终目的是实现全民富裕，而人者有其屋仅仅是基本要解决的问题。这个问题解决了，社会才会稳定，社会稳定了才能谈到中国南进战略。

     4，地产银根紧缩。这是造成地产市场大规模萎缩的根本原因，无论是开发商的贷款难，还是消费者二套房的限制，归根到底是从资金源头限制了市场规模的进一步膨胀。一个不再膨胀的市场自然没有人会抱以积极的预期，调整也就成为必然。银根何时能够放松取决于市场调整的目的--兼并重组是否达到。因此两会后政府一定会对地产业给予有限的资金扶持，甚至不排除政策性战略信用贷款。但是很显然，这并不能看作放松银根的信号，实际上地产银根的紧缩还要维持两年甚至更长时间。也许要等到产业升级后新的受益人群的产生。利用没有放开的金融控制已经开放的土地市场是一个战略性手段，毕竟房屋与土地密不可分，如果不能有效控制，当经济增长再一次翻番而产生新的有产阶层，政府将面临无房可供的尴尬处境，今天的消费者可以只考虑自己，因为他们是改革开放先富起来的少部分人，而政府要保障的还包括明天后天逐渐增多的后富起来以及没有富起来的国民，这是政府的责任，是追求民主民生民权的真实体现。从这个角度讲，维护商品房价格的高企，是真正的民生，是远大的民生。在过十年当经济总量翻番的时候，现在的房价或许只能垫市场的底，因为货币注定要不断的贬值。

三，两会后政府在地产业内会有哪些新的举措

     2008年，我写过两篇文章，一是《09年是地产业新时代的开始》二是《08已鸣金，重磅在09》。08年注定是地产也调整的开始，所有出台的政策都仅仅是吹吹风而已，真正要发挥作用还要在人代会上对中央政府工作报告的认可和通过，如此才符合法定程序。那么09年重拳将击在何处呢？农村！

    09年地产市场在政府的刻意引导下无疑会加快建立以需求为导向的多元化市场格局，其基本架构就是以城市和农村城镇为两个中心市场，而重点在于建立和拓展农村城镇市场。在城市大力建设保障房，积极支持商品房市场的兼并重组，通过资源整合完成市场分级体系的建立；在农村城镇则是着重于充分利用农村新政带来的积极效果建立广大的农村地产市场。为此，在农村土地流转等一系列政策的基础上，结合物流产业振兴规划带来的农产品集散地的需求，必将有新的金融和土地政策出台以支持开发企业建立以农村新政受益先富起来的人群为消费群体的新兴地产大物业。其实，早在08年中就有消息报道，万科积极招揽包括物流和金融在内的各种人才，潘石屹也高调在农村学校建厕所，而他们的真实本意如何呢？地产大物业时代，也许将从新农村城镇开始，谁又能肯定今日的农村城镇地产市场不是二十年前的城市市场呢？也许在规模和发展形式上还有过之。

    09年对地产人来讲既是充满煎熬的一年，也是充满机遇和挑战的一年。但无论如何，现实的转变需要观念先行，作大作强需要机遇，但首先需要认识和抓住机遇。也许当多数人还纠缠于城市市场的房价高低的时候，新的市场已经在开拓之中。让我们共同期待地产新时代的到来。