国际房地产市场发展经验笔记与心得
授课：刘洪玉教授（清华大学）
一 香港经验 不研究历史，不知其所以然。
1. 租金与价格指数
从历史的角度来看，价格的变化幅度通常比租金的变化幅度大。房地产三级市场是纯粹的空间需求，二级市场空间需求与资产需求并存。
住宅、商铺、写字楼、工业等不同类型的房地产，在面临同样的市场大环境（宏观经济、政治因素等），价格的变化方向基本一致但幅度差异较大。不同类型的房地产贬值幅度差异较大，抗跌能力不一。一般认为，住宅抗跌能力最差。
事实上，物业的抗跌能力决定于价格脱离基本面的程度，脱离程度越高，一旦投机资金离场，跌得也就越厉害。在供给相对稳定的前提下，资产价格的疯涨是由资金面支撑的。
2. 房地产组合投资与开发活动的周期性
组合投资真的是万能的吗？组合投资的优势在于分散风险、抗周期。在中短期其收益可能显著劣于单一资产投资。中国房地产市场近十年的发展是最好的证明。从经验来看，开发投资的收益显著高于置业投资收益。原因在于在这个阶段，开发投资行业维持高额利润，并且在中短期并未消除。超额利润随着竞争的加剧，会逐步的减少，但绝不是在短期即能立刻减少。但在长期，组合投资是极其重要的。以香港为例，发展商大都持有大量物业，在开发行业不景气的时候以维持较好的现金流，并伺机待发。因为房地产开发活动是具有周期性的，房地产开发活动受经济社会周期波动的影响。主要的事件有：（1）城市化进程。主要是城市范围量的扩张。（2）城市更新计划。旧城改造、规划调整。（3）工业化进程（工业园区和高科技园区等建设）。（4）公共住房政策（5）经济发展（写字楼、零售商业房地产的建设）。（6）生活风尚（度假村、休闲康体设施房地产的建设）。（7）重大赛事（奥运会、世界杯）。本人认为，推动房地产开发活动活跃的社会经济力量无外乎：经济趋势、政府（政策）、社会发展三大力量。随着这些力量的改变，开发活动也受影响。房地产周期的问题源于经济的发展产生了对商业、居住、工业等多种空间需求，从而带动房地产市场和产业的兴起。
房地产周期由经济周期引起。现代经济越发明显，经济的扩张和创造就业之间没有线性关系，就业增长与空间需求也没有线性关系，但是三者之间成正相关是确定无疑的。
房地产景气循环：所有类型房地产总收益率的重复性波动。
3. 房价是经济增长与房地产投资的领先指标。
以美国的历史为例，房价下挫，经济跟着就下来，房价上升，经济也越来越好。当然，这次美国经济的滑坡还包含了复杂的金融问题，但是影响经济波动的基本力量并没有改变，只是金融问题放大了经济波动的幅度。房价是房产投资的领先指标是显而易见的。当房市走出低谷，房价也从底部提升时，会吸引更多的人入市投资。
危机是为了解决问题。——马克思
4. 市场透明度、预期、价格
税收、金融政策、住房公共政策会巨大地影响市场的发展水平。但造成市场的非理性的繁荣与恐慌的基本原因是低市场透明度。市场信息的质与量、可获得性影响预期，预期是决策的基础，市场参与者（消费者、开发商、被拆迁人）的行为决策决定市场价格走势。
推动市场透明化建设具有重要意义。
5.96、97年上海高空置率问题
上海政府通过契税减免、抵扣个人所得税等一系列政策促进房屋销售，并有意识地减少土地供应。08年各地方政策与中央政府出台税收优惠政策以活络房地产市场交易并不是什么特例。
6.勾地制度——市场化土地供应制度
政府批租那些土地交由市场决定。香港政府于年底将下一年度可能批租的土地进行公示预报，开发商可以填表申请意向土地，最后视市场需求情况定夺供应计划。
二 美国经验（一）
1.第一次房地产泡沫与1929世界金融危机
佛罗里达（阳光、海滩的吸引力）在20年代房价上涨迅速。有人认为是佛罗里达拖垮了华尔街，华尔街拖垮了世界。
2.泡沫问题：忘了泡沫问题容易出问题，一说到泡沫就惊慌失措也有问题。泡沫的形成在于脱离基本面的支撑，泡沫的破裂在于投机性资金的离场。什么会导致投机性资金离场，什么就可能成为泡沫破灭的诱因。市场存在泡沫是正常的，无需大惊小怪，但是不能让市场泡沫发展成泡沫经济。
3.美国市场状况
房价收入比4倍多，从国际来看较低，但各国国情和制度不一，不具有放之四海皆准的可比性。2004年美国住宅交易总量为800万套，新建住宅交易约120万套，存量房交易约占85%。美国近年的住宅年竣工量在110-120万套左右。
最大的住宅建造商pult、lennar公司，其中lennar下含20个住宅品牌，连锁经营。两家公司市场份额均占3%左右。
4.中美市场
美国基本上发展比较均衡，全国步调基本一致。中国东、中、西差距较大，刘认为中国总体上还不会出现行业大变革，市场份额的分散度还不会迅速结束。
我国房企的资产负债率普遍偏高，万科04年中期为56.7%,很多企业多达80%、90%。上述两家美国公司不到40%。资产负债率高说明,我国房企资产能力（股权融资管道不畅）不足，但投资规模很大（市场发展很迅猛、企业趋向使用高杠杆运作）。
5.转按揭 美国存在长期固定利率合同，抵押市场发达，具有多种适宜不同收入群体、投资需求不同的群体的抵押贷款产品。
6.美国住房自有化率68%。
美国经验（二）影响美国城市发展因素
1.交通发展
州际高速公路法案和汽车成为占支配地位的交通工具
2.联邦住房金融管理模式的建立
联邦住房管理局为其认可（符合条件）的个人或家庭提供抵押贷款担保，借款人可享受优惠利率，使部分原无购房能力的家庭进入住房市场。
3.城市中心区工业外移
工业产业转移是社会经济发展的必然趋势，一般路径是从城市中心区到郊区工业园、从产业集中带到海外基地。
4.城市更新
区域用地功能的转换、旧城区改造等。
5. 可批量生产的郊区装配式住宅（住宅产业化）。
美国的独立式住宅占2/3,较易做装配式住宅，但多层、中高层做装配式住宅较难。可能有两点原因：高成本、高技术含量（建设难度大）。
6. 城市和郊区种族隔离和就业歧视？
郊区购物中心
中美郊区购物中心比较
（1） 北京世纪金源购物中心与王府井对比
68万方 50万方
15万日客流量 50-60万日客流量
四环与三环之夹角
（2） 美国郊区购物中心商品价格普遍比城市中心商场低，价格优势是郊区购物中心的第一法宝。另外，在美国郊区购物中心通常距城市中心较远，以服务郊区居民为主。
美国经验（三）影响美国都市发展的十大因素
1.财富分配的加剧
2.郊区政治的主导作用郊区的欣欣向荣与老城区的式微。
3.人口出生高峰期的人口老龄化问题
4.中心城市与郊区不断涌现的弱势群体
5.互联网
6.适度增长理论 新城市主义倡导：步行社区而非以汽车距离主导方式的扩张。
7.战后首批郊区住宅的衰退
8.家庭规模的小型化
9.超级高速公路系统的建设与扩张
10.城市与郊区的种族融合
美国经验（四）美国房地产市场
1.美国最大的机构地主是铁路公司和邮局。
2.土地开发商与住宅建造商
3.发达的房地产投融资市场、资产管理队伍
4.房地产资产证券化首要益处：改善财务体质，降低资产负债率和压低杠杆比率，通过部分持有股份及资产运营管理获取稳定收益，有助于实现较稳定扩张。
5.经验表明：房地产泡沫的破灭通常是有外界诱因。
6.房地产行业包括两类活动：（1）买卖或租赁物业的活动：主要是开发与经营。
（2）以收费和合同为基础的活动：顾问服务。
7.房地产周期实际是有经济周期引起的。房地产周期专业叫法是房地产景气循环，即所有类型房地产总收益率的的重复性波动。
8.新的观点认为：经济的增长与就业的扩张并不存在必然的线性关系，就业增长与空间需求也是如此。
9.房地产投资三要素：时间、空间和物业类型。
10.房地产行业发展的阶段特征：一个城市的房地产业必然会经历从开发建设为主转向存量房屋交易及资产管理为主的阶段。但显而易见的是：房地产开发投资业的发展对政策具有极大的依赖性。
温州人说：天下没有永远挣钱的生意。
三 新加坡经验
1.新加坡概况：人口200万左右，人均收入2万美金，2000年住房公积金达1000亿新元，人均达3万多。80%的人口居住在“祖屋”。商品房一级市场3000-4000套/年。其公积金制度是一大特色。
2.住宅类型：公寓式住宅居多，另有部分排屋（联排别墅）、半独立式住宅和独立式住宅。
四日本经验
1.六大都市。
2.泡沫经济后的长期低迷。