^{纵观世界经济危机，中国经济萧条，横看09房地产市场，浅析一二。}

^{1、市场房源放量预测：}

^{随着近几年省会商品房开发量的不断增加，尤其是进入08年以来，坐落于市内五区的楼盘可谓遍布开花，二环以外的楼花也在大幅地递增，据行业部门预测：09年新盘放量将会达到或超过140万平方米，08年因交易量下降而出现的存量房达到和未达到销售许可证所规定的形象部位的会大于100万平方米，那么09年投放于市场的住宅商品房总量不会少于240万平方米。另外，对消费市场形成挤压而抢夺消费客户资源的还有两部分：一是村证房，二是城中村改造农户富余的房源。}

^{2、市场消化量}

^{据悉，07年市场一手商品房备案交易量为147万平方米，二手房备案交易量为200万平方米，合计交易量为340万平方米，08年一手商品房、二手商品房均有不同程度的交易下滑，当然受经济下行的影响，为缓解资金压力的重压，有一定数量的项目交易备案后置，所以09年的市场交易局面如果再次出现08的话，住宅商品房的空置率会出现增加。}

^3、09需求

^{目前省会的刚性需求：主要是来源于}

^{1）市区内70后、80后入市青年成家立业，自住型消费。}

   ^{主要是以按揭贷款形式购房，以小户型需求居多，这部分消费群具有一定的市场占有率。}

^{2）50、60后客户群给子女购房置业者，此部分消费市场潜力较大。}

^{3）改善型需求。随着生活环境、城市功能的不断提升，消费者对生活质量的期望值随之攀升，换房而改善居住、提升生活质量已成为生活消费者的共同愿望。}

^{此种需求量会出现一种增量态势。}

^{4）省会对周边下县城市消费导引：随着省会经济结构逐渐趋于科学合理，经济增长平台的不断完善，省会周边下县乃至其它社区市的消费者已经注意到省会的创业平台的重要性（当然创业环境也是非常重要的），所以，到省会创业的购房者逐年增加，从而形成一定规模的消费群体。}

^{5）政策的吸附作用}

   ^{为刺激消费、激活市场、加快城市化进程，政府出台了一系列政策。例如：户籍政策、大学生入市就业购房政策、外的人口购房入市政策。外埠在石就业购房入市政策、第二套住房税费优惠政策、按揭贷款金融调控政策等等会在一定时间内最大程度的刺激消费、从而形成一个较大规模的吸附和导流作用。但是如何使政策做到城里城外家喻户晓、人人皆知，应该是政府在推广方面需要从快解决的一个问题。消费资源市场的争夺、抢占导引力度、引导范围是关键、是一个课题，也是政府的职责所在。}

^{消费能力没有下降而消费力大幅下滑来源于消费者消费心里的畸形，造成的消费预期延长，唯一的解决办法只有改造“世界观”}

^4、房价

   ^{几年来，虽然省会的消费者属于投机型消费的数量占比甚少，泡沫经济的含量低微，但诸多因素的集合效应下，房价下浮是必然，经业内的计算，建设成本下降幅度不会很大，如果土地、城市资源配置等政府行业收费不降低的话，房价下浮空间不会出现陡降线型。}

^{如果政策调控、金融调控、市场消化程度较好，简化项目程序得到落实而成本节约、城市载体功能、城市发展前景、加快城市化进程、刺激消费的一系列推介快而重的话，有望能在2009年下半年或2010年初而激活市场。反之，哪怕有一个环节未能达到目标，则激活市场将会变得乏力，从而直接影响省市GDP的增长目标的实现。}

^{地产经济对市场的影响：}

^{地产乃能源产业类，是国民经济的支柱型产业，上下关联80多个产业。地产兴，关联产业兴；地产衰，关联产业衰，从战略上，09年河北GDP保9应重点着眼于各类支柱型产业。}

^{给消费者几点判断建议：}

^{1）对地方及全国GDP、CPI、PPI的游动动态的评估分析}

^{2）随时掌握中央政府、地方政府政策调控、金融调控的随机政策的出现，随时掌握政策在市场经济活动中的消化程度及变化。}

^{3）及时掌握经济震荡波幅}

^{4）掌握政府调控动机尤为重要。比如，土地投放，由于城市改造、拆迁量剧增，拆腾土地大量增加，但政府意图一定会是采取饥饿型供应的方式，再者就是大量的土地留白，植被占用，大距离退红线、街角布置休闲公园，而使项目用地面积骤减。采用综合分析，才能使自己的结论和未来的现实合拍，这才是自己获得最大受益的基础。}