2009年2月5日，笔者作为城市保障性住房领域的专家，与北京大学经济学院黄副院长等诸多专家学者，共同做客央视《对话》栏目，针对哈尔滨棚户区改造和拆迁，共同倾听了哈尔滨张效廉市长针对"哈尔滨城市环境最差、贫困人群最集中的棚户区"是如何进行大规模改造的，85天拆迁237万平方米--"拆迁纪录"是怎样创造的？其改造的背后，究竟隐藏着什么秘密武器，央视《对话》将一一为你揭晓。

　　棚户区改造，在中国很多城市都面临着资金匮乏、棚户区居民缺乏对政策的理解、开发商不愿介入等诸多问题，同时因棚户区改造引发的群众集体上访、钉子户自杀自焚现象也屡屡发生。

　　对棚户区的改造，政府称之为叫好不叫座，很多政府在城市化改造中都如履别冰，而哈尔滨张市长，又是如何进行改造的，他们的改造又给棚户区带来了什么？我们其他城市又可以学些什么？笔者把哈尔滨棚户区改造的成功经验总结有四。

　　拆迁经验之一：政府主导、市场运作的有效模式

　　目前结合我国的实际情况，在棚户区改造过程中主要有三大模式：

　　1、政府主导模式，政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责棚户区居民的安置补偿，并负责把安置后节省下来的土地进行市场化运作。

　　2、由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责棚户区居民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。

　　3、由棚户区单位组织本单位的职工自行改造模式，改造资金由单位经济组织和棚户区居民自行解决，政府在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠。而哈尔滨政府采取的是"政府主导、市场运作"的模式。

　　政府背景："企业好民居"的市场化创新之路

　　通过拆迁置换出棚户区土地，通过公开市场的招拍挂出让土地，进行房地产开发，以房地产开发的利润"抹平"棚改的成本。一方面，政府仅需投入启动资金，资金来源以市场为主。另一方面，从棚户区走出来的居民可以住进高品质、现代化的住宅小区，棚改"一步到位"。这种市场化的棚改模式，目前被各地广泛采用。

　　由于棚户区大多面积小、建设成本高，加上房地产市场的低迷，棚改拆迁地块流拍的现象非常多。哈尔滨市成立好民居公司，目的就是在棚户区改造和回迁安置房建设中发挥"兜底"作用--一旦土地流拍，就由好民居公司接盘开发。于是，好民居公司成为哈尔滨棚改"政府主导、市场运作"的载体。哈尔滨成立好民居公司更深远的目标，是希望它能成为调节市场的杠杆，引导普通开发商参与棚改，从根本上依靠市场解决今后棚改的资金难题。

　　疯狂拆迁经验之二：撬动资本--实现多元化融资

　　拿地、拆迁、市政改造，一分资金不能少

　　首先是拆迁安置成本。2008年，哈尔滨"拆一还一"面积为85万平方米，仅此一项房屋补偿就支出资金近39亿元。棚户区改造拆迁需要资金、拆迁补偿需要资金、市政建设需要资金，没有资金任何改造都无法谈起，政府依托自身力量，积极的筹措资金、通过发行股权信托、发行银行理财产品、积极的引入开发商等多种渠道撬动资本市场，实现融资16亿元，为拆迁启动创造了很好的条件。

　　拆迁经验之三：拆迁安置一户不能少

　　拆迁政策面面俱到-拆迁居民连夜排队

　　面对不同的棚户区居民，有的拆迁面积只有几十平方米、有的不到四十平方米、有的六十、八十、一百平方米，针对不同的居民，为了让他们每户有房住都可以回迁，在拆迁面积以内的实行"拆一还一"，一分钱不用掏；所建设的棚户区每套面积从40－120平方米不等，为避免特困户因拆迁而"失居"，特别针对这些群众设计了40平方米的"最低保障户型"。拆迁户一分钱不用掏就能直接选择这种户型，超出拆迁部分的面积，由政府和拆迁户共同享有产权。以后居民经济状况改善了，仍可以买下这部分面积，拥有全部的产权。

　　而对40平方以上的拆迁居民，在拆迁面积以内的实行"拆一还一"，一分钱不用掏；超出拆迁面积10平方米以内的，只要支付1000元/平方米左右的建安成本；超出10平方米以上、20平方米以下的，加付综合配套成本，每平方米房价也不到2000元。如果选择异地安置，拿补贴的同时，还能以十分优惠的价格购买其他地方的保障性住房。如果在7天内搬迁，每户可以得到1.2万元的奖励。

　　拆迁经验之四：市长体察民情-政策宣传执行到位

　　为了解群众的需求，作为市长的张效廉，多次对哈市部分棚户区改造拆迁现场和居民进行暗访。在暗访中发现，目前的个别棚户区改造中存在棚改政策宣传不到位、对弱势群众照顾不到位、指挥部工作人员对政策掌握不到位、深入基层不到位等问题。张效廉当场责成相关部门进行督办处理，并再三叮嘱拆迁部门："要加强责任心，把棚户区拆迁做好，让百姓平安搬家、棚户区才能顺利拆迁。市长爱民如子的作风感动了市民，市民纷纷配合政府的拆迁，政策措施得以全面落实。为了做好棚户区改造，政府专门设立了棚户区改造的网站（http://special.harbinnews.com），这在国内也是首创。

　　在棚户区拆迁运作中，在便于棚户区改造，重新完善"绿色审批通道"、"审批提速"、"一站式窗口服务"、"重点工程24小时审核制"、"重点工程跟踪服务"等多项惠民政策。这些政策的落实，深得民心。