近日，中央连发三道金牌，调控房地产市场，这是迄今为止出台房地产调控政策最密集的一周。目前，政策对房地产消费市场的影响尚不明显，但是对股市却打击甚大，股市中的房地产板块全线剧烈下跌，短短十余天下跌了20%以上。2010年房地产行业是否会重蹈2008年的覆辙？我的判断是：这种可能性不存在。当然，政府在2010年着力调控地产将成必然，不同时期、不同程度的调控措施，将给房地产市场带来不同的影响，全国多数大中城市，包括成都在内的房地产市场，全年的波动可能会很大。但是我们相信：2010年的房地产形势应该比2008年好得多，即便相比2009年，也不会差到哪里去，好一些的可能性更大。特别是2010年上半年，形势应该好于2009年同期；2010年下半年，房地产形势的不确定性大一些，要视年中的CPI上升速度和出口增长速度来判断，目前看，2010年下半年房地产企业的经营业绩，仍有可能超越2009年下半年同期。

    即将过去的2009年，全国各大中城市房价普遍快速上涨，这并不异常，是由市场供需关系决定的，早在意料之中。2008年末，中央为了“保增长”，决定实施宽松的货币政策，并针对房地产行业，出台了一系列优惠支持政策。在“四万亿”救市政策的大力推动下，中国经济迅速回暖，通胀预期不断增强，消费者在2008年受到抑制的购房需求，被激发起来，导致房价逐月上涨、“新地王”频频出现，这些因素进一步刺激消费者，使购房需求迅速增加。增加的需求与上涨的房价之间，形成了双向加强机制，导致房价上涨速度越来越快，量价齐升。2009年1—10月份，全国住宅销售量60974万平米，接近2007年全年的销售量69104万平方米，09年住宅销量将创造历史最高水平。而在供给方面，由于2008年房屋新开工量大量萎缩，导致2009年房屋供给紧张。无论什么市场，只要产品供不应求，那么价格自然上涨。2010年，在目前的需求水平下，房地产市场将面临更大程度的供给不足，如果国家不出台政策进行打压，房价可能更快速上涨。

    但是，房价在国内已经不单纯是经济问题，而是成为社会各界重点关注的政治问题，中央不允许房价上涨过快！

为了平息部分民意，是否将房价打压得越低越好呢？开发企业目前普遍对2008年遭遇的市场困境心有余悸，担心2010年会重蹈覆辙。但是，此一时非彼一时，我认为这种可能性应该不存在。

1、  经济环境不一样。

    2007年四季度，GDP增速为11.2% ，CPI增速为6.6%，全年出口同比增长25.7%，经济明显过热。因此，中央确定2008年的宏观调控思路为“防过热，防通胀”。为了给经济降温，抑制通胀，向产业龙头－－房地产行业下重手调控，是必然之举。

2009年三季度GDP增速为8.9%，经济复苏，全年“保八”应无悬念；CPI同比下降0.87%，刚刚摆脱通缩，通胀预期开始抬头；三季度出口同比下降16.5%，虽然降幅较前两季度明显收窄，但出口的回升力度仍然不够强劲，同比2008年仍为负增长，且明年出口困境重重，增长的不确定性很大。

    我国2009年经济之所以能够保“8”成功，房地产业立了大功，在“8”中大约贡献了“2”。2010年，中央确定以“调结构”作为经济主线，但是并不意味着放弃“保增长”，8%的GDP增长率仍是必须确保的底线。2010年，我国经济环境有所好转，但是出口面临不断加剧的国际贸易保护主义，困难重重；居民收入增长缓慢，消费增长后劲不足；各级政府财政紧张，赤字大幅增加，政府投资从2010年起将逐步减少。在这种状况下，房地产业通过拉动投资和消费，为保经济增长做出的双重贡献，仍非常重要，不可或缺。如果房价下降，不但会使开发企业减少投资，也会打压消费。据预估，2010年GDP增速约为10.3%，其中季度增速分别为11.0%、10.2%、10.0%、9.8%，逐季降低；年度CPI增速约为3.5%，其中季度增速分别为2.0%、3.4%、4.2%、4.4%，逐季上升。

    可见，按照上述预估，2010年我国经济增长不算过热，通胀仍在温和范围内。国家此次调控房地产，出发点与2007年末不同，应一方面是为平息社会舆论；另一方面是为“调结构”，担心资源过度向房地产业集中，导致国民经济结构失衡。

1、 中央的调控经验越来越丰富。

    客观上讲，由于调控过激，中央2008年调控房地产业的效果并不理想。不允许房地产开发企业分期办理国土证；央行半年之内五次加息，减少房地产企业的开发贷款规模；提高消费者房贷首付比例，提高贷款利率；媒体一边倒看空房地产市场，打击消费者购房信心。上述措施严重打击了房地产企业，房地产企业被迫降价促销。但是，房价下跌并没有如政府预期那样会增加消费需求，消费者“买涨不买跌”，需求不增，反而大幅度减少。2008年上半年，全国大、中城市房屋销售量普遍下降50%左右。政府与房地产企业都陷入尴尬境地，土地大量流拍，房屋新开工量急剧减少，政府财政收入大幅度缩水，经济增速不断下滑；房地产企业陷入经营困境，资金链条濒临断裂，纷纷高成本向境外资本融资。

    2009年，从中央调控股市的措施和效果来看，调控手段越来越丰富，调控手法越来越娴熟，调控效果远远好于2007、2008年。有了2008年的经验教训，相信中央2010年调控房地产的手段会更加合理。从近期中央出台的多项房地产调控政策来看，中央的总体调控思路应是“温和调控、有保有压、不搞一刀切”。如09年12月14日国务院常务会议提出：“要增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。”、“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”、“遏制部分城市房价过快上涨”等。

3、 行业的供求状况不同。

    2007年，全国各城市住宅销售普遍量价齐升，房地产企业纷纷加大投资，房屋新开量大幅增加，导致2008年房屋供给过多。以成都为例，2007年成都市主城区住宅新开工量约为1204万平米，销售量约为1090万平米。加之部分存量住宅，08年年初的存量房近500万平米，市场供给量很大。

   2008年成都主城区全年房屋新开工量914万平方米，比2007年下降24%。其中5月份以前，新屋开工量虽呈递减走势，但保持较高水平，为470万平方米，占全年的51.4%。再加上2007年结转的未售存量较多，导致成都下半年住宅供给过多。地震之后，房屋新开工量大幅度下降，这导致2009年上半年住宅供给下降。

   2008年，成都主城区住宅销售量大幅度下降，约为554万平米，比07年下降49%。可见，2008年成都房地产市场严重供大于求，房地产企业举步维艰是必然。

     从2009年初开始，成都房地产市场逐步回暖，主城区住宅销售量大幅度回升，1—11月份的销售量超越了07年全年水平，达到1151万平方米，预计09年全年销售量将达1300万平米。09年各房企普遍将2007、2008年积压下来的存量房消化完毕。2009年前11个月，成都主城区住宅新开工量仅760万平米，低于2008年同期860万平方米的开发量。

    成都2009年住宅销售量超过了住宅新开工量，这将导致成都至少在2010年上半年住宅供给不足。如果2010年成都上半年的房屋新开工量不能快速增长，下半年的供给也将严重不足。

 

    2010年，随着CPI迅速回升，银行存款实际利率将很快为负数。股市动荡加剧，风险很大。对于投资渠道有限的普遍民众来说，买房仍是投资的最佳选择之一。除非政府大力度打压，否则2010年成都的住宅需求仍将保持增长。

4、 房地产企业的资金状况不同。

    “一朝被蛇咬，十年怕井绳”。经历2008年的困境之后，2009年房地产企业普遍提高风险意识，减少土地投入，加大现金储备。根据最近对房地产上市公司负债率和现金流的统计分析，平均负债率处于较低水平，持有现金较多，为近年来最好水平。

5、 政府支出连年高增长，更加依赖“土地财政”。

    此年来，“土地财政”成为各地方政府财政收入的主要来源，政府在卖地、房地产业税收等方面的收入，通常占大、中城市地方财政收入的50%以上。房价下跌会大大减少地方政府的财政收入，影响地方政府在社保、医保、保障性住房、应对突发事件等方面的支出，降低地方政府的执政能力。在我国，出现能够替代房地产业的新兴支柱产业，并且地方政府不再依赖“房地产财政”之前，各级政府不可能真心希望房价下跌，过度打压房地产业。不久前召开的中央经济全会，进一步明确将“城镇化”作为我国未来经济发展的主引擎，这使我们对中国房地产业至少未来十几年的持续发展，更加充满信心。

   中央不允许房价过快上涨，也不愿意房价下跌，真实意图应该是希望房价温和上涨。就如同最近半年调控股市一样，涨得过快时，通过加快发行新股等手段打压一下；下跌过多时，国家资金进场托一下。但是，股市不比房市，调控房市要困难得多。在股市里，中央一方面掌控新股发行，另一方面掌控货币投放，还可通过中金公司、社保机构、保险公司等，通过直接买卖股票来干预大盘指数的涨跌。在房市里，中央虽然可控制信贷投放和决定土地供给规模，但是，房屋的建设和销售由开发企业自行决定，房屋的价格底限受成本支撑，再加上地方政府与中央政府利益的博弈，中央的调控意图很难完整贯彻下去，房地产调控的力度和火候很难把握，搞不好就会导致房价“要么涨过头，要么跌过头”。

    2010年，供求关系、成本上升等经济因素，决定房价有快速上涨的动力。但是，中央不允许房价上涨过快，某个阶段二者之间背离过大，中央就会进行调控，如果调控效果不理想，中央可能会采取过激的调控手段，通过抑制需求来打压房市。当然，除非出口和消费，特别是出口有超预期增长，否则中央很难允许房地产业在2010年内长时间低迷。

    2010年，中央调控房地产业将采取多套路组合拳，后一拳的力度将视前一拳的效果而定。经济运行状况将制约政府出拳的频率和力度。中央近日出台的一系列房地产调控政策，对房地产企业的打压程度不算重，更多的是向开发商和消费者表明一种态度：政府开始调控房地产业，将坚决遏制房价过快上涨。希望开发商能知难而退，理性控制房价上涨速度；消费者能降低房价上涨预期，不抢购房子，不为房价上涨推波助澜。多数大、中城市的房价自年中以来，已加速上涨，但之前因出口不见起色，“保八”任务尚未完成，故中央一直不敢打压房地产业，放任房价上涨。11月份，GDP达到9.0，全年“保八”无忧；CPI为0.6，年内首次转正；出口跌幅-1.2%，同比跌幅年内首次为个位数。经济形势刚一稳定，中央立即开始调控房地产业。

    2010年，要预判政府下一步将如何调控房地产，应该重点关注两个经济指标，出口数据和CPI。出口状况好，经济增长“保八”的压力就小，中央就有余地打压房地产重一些。当然，因房地产业对政府财政收入和农民工就业影响太大，不到万不得已，政府不会下狠手调控。出口状况不好，经济增长“保八”的压力就大，即便房价上涨过快，只要不激化大的社会矛盾，影响社会稳定，中央就很难下决心深度打压房地产业。CPI在3.0以下，属于良性通货膨胀，此时央行应不会出台金融紧缩政策。CPI在3.0至5.0之间，央行应该会提高银行准备金率，并轻微加息。这将提高房地产企业的融资成本，增加融资难度；同时也会增加消费者的购房成本，使消费需求受到抑制。CPI在5.0以上，属于恶性通货膨胀，央行将会采取严厉的金融紧缩政策，大幅度提高银行准备金率、大幅度加息等，经济有可能陷入衰退，房地产业将进入冬天。

    2010年上半年，只要出口不出现大问题，在2009年上半年较低GDP增长基数的基础上，我国经济将保持较快增长速度，可能达到10.5以上，中央掌握打压房地产业的主动权。CPI将迅速上升，但是应该能够控制在3.0以下，央行在5月份以前，应该不会出台金融紧缩政策。随着美国经济回暖，美圆将阶段性反弹，大宗商品的价格难以大幅度上涨，国内PPI将稳中有升，房屋建造成本上升幅度不大。在售房源多为2009年以前开工建设，楼面地价相对较低，房地产企业的利润空间较大。房屋供给比2009年同期减少，房地产企业市场竞争压力不大。2010年中国经济很可能逐季下行，虽然上半年经济状况较好，政府掌握打压房地产业的主动权，但是因下半年GDP增长的不确定性较大，只要房地产企业能够控制暴利冲动，面对供不应求的诱惑，不大幅上涨房价，中央应该不会过度打压房地产业，多数房地产企业的经营状况将超过2009年同期。

    2010年下半年，在2009年下半年较高GDP增长基数的基础上，GDP增速应该在10.0以下。CPI继续上升，可能达到4.0—5.0之间，央行将多次上调存款准备金率，并至少加息1—2次。美国巨大的债务包袱，将导致美圆结束反弹，继续进入下降通道，大宗商品价格可能大幅度上涨，国内PPI将迅速增加，房屋建造成本大幅度上升。在售房源将以2009年下半年后开工建设的为主，这些土地多为2007年之后高价获得，楼面地价大幅度提高。近期政策紧缩，可能会导致2010年房屋新开工量下降。即便如此，2010年房屋新开工量预计仍将超越2009年同期水平，2010年下半年的房屋供给将比上半年有所增加，房地产企业的市场竞争压力加大。综上，2010年下半年，房地产企业的开发成本将上升，市场竞争压力将加大，即便房价持续上涨，房地产企业的利润空间也可能被压缩。   

    不久前，成都因个别项目价格上涨幅度过大，被央视曝光，引起政府主管部门的高度重视，成都政府2010年将加大对成都房地产市场的调控。尽管如此，2010年成都房价的上涨速度很可能会超过2009年。

2007年成都主城区共公告土地140宗，总供应面积为6631亩，平均土地成交价格为836万元/亩；平均楼面地价3632元/平方米。受地震和经济危机影响，这些土地中楼面地价超过4000元/平方米的大部分土地尚未开发，将从2010年起陆续入市，潜在供应量约500万平方米。2008年，成都新出让住宅用地约870亩，总建筑面积约270万平方米，平均楼面地价1820 元/平方米。价格虽有所下降，但是规模少，对市场影响不大。2009年，成都新出让住宅用地2400亩左右，平均楼面地价约3500元/平方米。2009年11月份，成都市内主城区平均销售价格仅约6000元/平方米，这些房源土地多为2007年前取得，平均楼面地价不足1500元/平方米，比2010年即将入市房源的楼面地价，普遍低2500元/平方米以上。除非2010年成都的土地供给方式和土地供给状况出现重大改变，否则，平均高达4000元/平方米以上的楼面地价，必将在短期内大幅度推高成都房价。

    尽管2009年成都房价上涨较快，但是目前成都的绝对房价不高，仍属价格洼地。2006年以前，成都房价一直处于较低水平，投机需求很少，几乎没有泡沫。2007年，成都房价上涨很快，投机需求抬头。2008年，受地震影响，成都房价非理性下跌，2008年10月份时，主城区以成本价销售或低于成本价销售的楼盘有30多个，售价普遍比年初下降20%以上，仅有的一点泡沫被彻底挤出。2009年，成都房价强劲反弹，目前主城区房屋均价为6000元/平方米左右；大成都区域前11个月的住宅均价为4931元/平米，不但远远低于北京、上海、深圳等一线城市房价，而且在全国十几个副省级城市中，房价也属于较低水平，这与成都目前的城市地位和经济状况不符。

 

全国部分城市房价及GDP
序号	城市	1-11月均价 （单位：元）	城市GDP（单位：亿）
1	上海	15150	10296.97
2	北京	13552	7870
3	广州	9250	6068.41
4	深圳	15555	5684.39
5	天津	7272	4337.73
6	重庆	4216	3486.2
7	南京	7226	2774
8	成都	4931	2750
9	武汉	5367	2590
10	大连	7114	2569.7
11	西安	4874	1450.02
12	长沙	4020	1790.66
13	合肥	4279	1073
注：按城市GDP降序排列，部分数据来自“易居”

 

    2010年，目前可以预估的是：我国经济将继续保持较高增长速度；多数城市上半年的房地产市场供给量将低于2009年同期，房价仍将上涨；CPI将上升；银根将趋于紧缩，加息；政府将多次调控房地产市场。不确定的是：政府还将出台什么样的政策来遏制快速上涨的房价？能否遏制住？销售量是否会出现大幅度下滑？这些问题确实不好判断，一切要待2010年末才能知道答案。不管怎样，我们必须清楚一点：政府如果真心打压房地产，手中杀招多的是，开发商不能心存幻想，应主动控制房价上涨速度。 目前看，未来很有可能出台的两个杀招就是：1、用经济手段或行政手段督促历史存量土地尽早完成开发，不只是要求两年内必须开工，而是要求必须在一定期限内完工。2、在部分房价过高的城市，针对部分高端消费者，差别征收物业税。这两个政策如果出台，将给房地产市场带来很大冲击，不管是开发商，还是消费者，都应该做好相应的思想准备。