自09年依赖房地产顺利保八后，房地产经济就无法摆脱，无论2010年出口复苏到什么程度，房地产依旧会掌控经济脉搏，楼市好经济向上，楼市向下经济衰退，这是目前宏观政策根本无法改变的事实，因此，2010年的房地产政策，想取得成效也必须要付出惨痛的代价。
2009年的楼市给出一些列经济数据，国民住宅总价值超过40万亿，占国民资产总量的50%以上，全年楼市一手房二手房总交易量超过5万亿人民币，全年货币投放中4000亿直接授信与开发商流入地产，另外受市场投资渠道匮乏所限，6000亿温州民间游动资本中大半流向房地产，同时有超过2000亿海外热钱也间接流入了房地产，加之全国各地流入房地产业的民间游动资本以及间接流入房地产的信贷，全年房地产净流入资本远超于7万亿，而全年货币投放总量仅10万亿，可见过多的货币投放没有进入实体领域与民营企业，除少部分被4万亿计划所占外，多数都流进了房地产，这一系列宏观政策的实施，非但没有摆脱实体经济危机，反而助涨了房地产泡沫，一线城市房价暴涨70%以上，全国平均房价暴涨30%以上，造成了以房地产为泄洪区的畸形经济，房地产泡沫已直接威胁到金融业的稳定，形成了潜伏式的金融危机。
因全年的房价暴涨，现今7成以上刚性需求无力购房，而在流动性下楼市交易依然火爆，买房大军中85%的购买动机是投资，仅有15%的参与者是自住的一套房或改善型住房，整个房地产市场已经彻底成为投资市场，商品房也成为投资品，成为金融衍生资产，而不再是资产与普通资产型商品，更不是居住使用型商品。
09年全国二手房的交易总量是08年的4-5倍，可见全年楼市交易量井喷效应威力巨大，也因此造成过度投资情况下城市商品房空置率超50%的现象，更因此造成2010年楼市交易量预期即便同比环比都不增长的情况下，受08-09年房地产开发建设总量影响，市场供给严重不足，而在10年预计继续向市场投放超7万亿货币的流动性下，需求依旧在高速增涨的预期之中，最终造成投资需求泛滥而市场供应不足将导致房价继续暴涨的预期，与此同时在最近又放开了中小城市户籍限制，为二三线城市的商品房需求输入了新的血液，二三线城市房价也因此将进入暴涨的危险期，如此多项政策的负面效应，最终为2010年房地产市场增加了远超09年市场需求的温度，2010年的房价暴涨也步步逼近。
或许高层已经洞悉一切，所以取消了营业税优惠政策，并开始着手增加商品房供应来遏制部分城市房价上涨过快，但是仅仅依靠这一两个政策，对2010年房地产市场房价上涨预期的影响效果相当有限，以09年投资房产的投资回报率来计算根本无法遏制投机，相反增加的投资资本最终会在火爆的市场中再一次转嫁给接盘者，也就是真实需求者。另外土地出让金必须首付50%的政策，从表面上看可以抑制地价上涨，但实质上将导致小型开发商无地可拿，最终对现有楼盘给予最大的价值预期，捂盘惜售的现象很难避免。同时受土地出让金制度限制，房地产开发行业垄断的趋势也已经明了，一旦形成寡头垄断的房地产业，房价很可能将同水、电、煤、燃气等等垄断行业产品价格一样，受资本决定而不在受市场调控，更可能导致地王效应下，开发商受拿地困难所限放缓开发进度，而影响到2011年商品房市场供给，房价暴涨的预期再次加大。
以上种种预期与宏观政策，最终都将从根源上推涨房价已成必然，即便部分政策能在短期内显现出调控效果，但同时也增加了房价报复性反弹几率，如此调控房价，从实质上并不是对症下药，完全属于盲目调控，几个政策都缺乏市场论证的情况下草草出台，对房地产的影响只能是负面效应更多，最终没有从根源入手，必将导致调控的再次失败。
其实调控房价非常简单，09年的房价暴涨根源就在于流动性，市场货币投放过多，没有投资领域泄洪，最终流入地产这是根源，调控房价只需逼出流入到房地产业的过多货币，收回部分流动性即可，而从几次会议中可以看到，没有任何一条调控措施针对流动性，也因此注定了2010年房价继续上涨的预期，这一预期何时结束，依旧要看流动性何时收回，但是在宏观经济依旧依靠地产并准备继续增长8-9%的预期上看，这一流动性很难收回，最终的结局很可能是再一次推涨房价，将高房价推至崩盘的边缘，等待崩盘的到来。
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