年终岁尾，许多媒体朋友来采访，也参加了几个活动，尤其是参加了在北京举办的住交会，期间，搜房网搞了一个“奥林匹克花园博客圈”，让我做圈主，总而言之，在这个特别的时候，要让我说点什么。

思来想去，都无法回避一个话题，就是房价！

    无论政府官员平头百姓，无论行业内行业外，无论圈内圈外，人们对房价的关注，已经到了一个那是相当的高度。

    因为房价正在进入或者说是已经进入到了一个“非正常”的状态。年初，我曾对“牛年”的房市不太看好，更未曾想到，房市这头牛有如此疯狂。

    2009年从小阳春开始，半年多的时间，房价上涨了多少，许多“权威”统计机构说上涨了百分之多少，我的直观感受是上涨了百分之五十左右，甚至个别地区和楼盘上涨幅度高达百分之一百。

    房价是由多方面的因素构成但房价最终是由市场决定的。房价的上涨与下跌，是由市场的供求关系决定的。但是，中国的房地产市场是不完全的市场经济，是发展中的房地产市场，许多因素，不完全的有市场本身来调整来完善。

    房价应该由必要的成本和合理的利润组成的。那么，我们剔除成本：土地、建安、人工、税费、营销、费用等成本，再来计算房价，房价是否合理，利润是否偏高？

    从市场学的角度看，房价是有购买力决定的，那么，我们的人均收入，这几年上涨了多少，和房价的上涨是否成正比呢?

    无论从哪一个角度看，中国部分城市房价过高是一个不争的事实，先抛开低收入人群不应该购买商品房这个问题，时至今日，房价已经使不仅是普通老百姓买不起房子，中等收入群体也感觉很吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是几代人的积蓄，这已经成为人生不可承受之重。

    从国际通行的方法来看，房价还是高了。

    一般而言，估算房价合理程度的标准主要有两种国际通行的方法：租售比和房价收入比。尽管中国国情不同，中国的房地产市场有别于国际市场，尤其和发达国家不可同日而语，但借鉴这两种指标来衡量国内房价，也未曾不可，而且会发现国内房价涨幅已经显露出明显的不合理之处。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300至1：200。

    根据国际上的一般情况，租售比大致在1：100至1：260之间。这就是说，如果把房子拿去出租，100个月至260个月，也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是，现在中国的房价与租金之间的比例大致在1：400以上，超过1：500的也有。

    “房价收入比”，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

    一些房地产中介机构根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。相当于夫妻双方收入的家庭不吃不喝辛勤劳作27年才能买到一套房。而根据国际标准，房价收入比应维持在3至6倍的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1，远远高于国际标准。

    我们用深圳与香港比，上海与日本东京比，北京和美国纽约比，明显感觉到国内的房价已经直逼甚至达到了发达地区和国家的市场水平。

    先看深圳。去年7月1日，从海上连接香港和深圳的公路桥“西部通道”正式通车。深圳这一侧，邻近的高级住宅区后海片区和红树湾区，新房价格从每平方米2万多元，上涨到3万、4万，甚至5万元。去年11月才入住的一期楼盘“半岛城邦”小区均价是32000元，而正在销售的二期均价已经达到45000元。销售价格已经超过对面香港新界局部房屋的房价。深圳南山区与香港元朗隔海对望的蛇口、深圳福田区的皇岗口岸、深圳罗湖区的罗湖口岸，房价均超过了最靠近这些口岸的香港新界局部楼盘。
    再看上海。2009年，上海的商品房均价已经突破每平方米2万元，上海中心区的房价动辄7、8万，10几万。上海浦东陆家嘴的房价是5至10万元每平方米，高的达到14万每平方米，而东京中心区的房价也是5至8万元每平方米。上海的面积是东京的3倍，GDP只有东京的1/10，但是现在上海的房价已经跟东京差不多了。

最后再看一下北京和美国纽约之比。

    美国160平米公寓相对便宜的售价是10万美金70多万人民币，还是实打实面积，精装房屋。该区域得天独厚，离曼哈顿岛的直线距离只有10公里，区内更有一个巨大的公园区，纽约申办2012年奥运会的网球场，就建在那里，还有棒球场等设施，庞大的公园绿地，为居民的生活，提供了非常高的品质保证。一套套内建筑面积1700平方英尺的住宅，按照国内的算法，套内建筑面积超过158平米，按照得房率80%估算，建筑面积至少要198平米，精装修带家具电器的美国交房标准，这样一套房子，在美国，只要50万美元就可以买到，按照7.8的汇率，只要390万人民币，而且免费送私家绿地、车位等设施。单价只要19800元每平米。在北京的四环以内，按美国标准做精装修，含家具电器，这个价钱，已经买不到了。

    我们再来看看比较一下人均收入。

    中国不是一个高消费国家，和许多发达国家比，大多中国人的收入水平还比较低，增长的幅度也有限，请看如下数据：2001年人均GDP（元）上海是32201元人民币，按1：8的比率，折合美元约4000美元，全国是8622元人民币，兑换成美元约1100美元。到了2008年，上海是73124远人民币，按照1：6.5兑换，约11000美元，全国是22640元人民币，兑换为美元是3500美元。我个人一直有个观点，一个国家或地区的房价，应该与人均GDP相当，比较合理。比如2001年的上海，人均GDP为4000美元，那时的房价约4000人民币。比较合理，现在人均GDP为11000美元，如果房均价为11000元人民币比较合理。

    数据表明，2001到2008年间人均GDP涨幅为一倍多一点，但房价涨幅则远远超过了人均收入的增长。

    2008年人均GDP日本是38559美元，香港是30755美元，美国是46895美元，而从中国的人均GDP增长幅度和房价增长幅度比较，房价还是高了。

    还有许多因素，推高了市场的房价，比如：消费观念，经济高速发展，流动性过剩，通货膨胀预期，地价上涨，开发商的炒作，投机客炒房、非理性购房，追涨心理和地荒论等等。

    综上所述可以得出结论，中国现在的房价确实出现了非理性膨胀。房价确实高了，高得有些令人望而却步、望而生畏。比起许多发达国家和地区，中国人的收入水平是很低下的，但中国的房价相对来说却远高于那些发达国家。

    地产的繁荣也许能拉动一时的经济，但地产的非理性膨胀却会压垮整个社会经济。市场经济的真正繁荣不是东西有多么贵而是人民是否拥有原本的安逸，民众的幸福感才是最好的尺度。

 

2009年12月16日