[原创]向移民致敬，高房价最后的壁垒！
资深房地产评论员：文/丁延平
最近，笔者游历了一些国内大中城市。发现各地房地产市场“冷热”不均，大多数城市高房价热力不减，造成高房价的原因很多，除了非理性吹泡、炒作、通胀预期、各地“地王”助推之外，还和当地的移民数量和质量高低有较大的关联。在许多大中城市，由于城市化进程加快，新增移民的数量相当之大，由此为高房价打造了一道坚实的壁垒！正因为如此，2007年10月拐点以来，中国楼市虽然“跌跌撞撞”但还是没有“倒下去”！进入了2008年“奥运年”之后，特别是在年底的11月之后，在各地地方政府先于中央开始“救市”，如买房送户口、补贴契税等，以及后来国家“货币宽松政策”、“4万亿拯救计划”政策出台等政策刺激下，2009年一、二季度全国楼市来了个“绝地反弹”，完美绽放出“V”型美丽弧线！许多开发商是笑在脸上、甜在心里！
笔者认为，这一现象产生的最大后盾是城市“移民”而非“炒家”！ 虽然“炒家”能帮助一个城市的房价在某个周期表现在“高位”，但是决定高房价长期存在的是由某个城市的凝聚力而带来的“铁杆移民”！ “移民”才是高房价的坚强后盾！也是高房价的最后一道屏障！如果一个城市的“移民”有相当数量的第二次、第三次的向其它“魅力城市”转向、迁移，必然会造成这座城市房价体系的“整体崩塌”！相反，如“温州炒房团”等这样的“炒家”“像无头苍蝇到处乱窜”是不会影响整个楼市的大局，只能是短周期上的波动，因为有坚实的移民在，由于“炒家外撤”而造成楼市房价上的“坑洼”很快会被新移民的贡献率给“抚平”。所以移民，至少在一座城市生活10年以上的移民，他们对于城市的边际贡献是很大的，这种贡献尤其是表现在每年房价的涨幅上。虽然平摊到每个移民人头上的边际贡献好像很小，但把所有移民贡献汇总下来就是一个天文数字。
举一些例子来佐证我对移民巨大作用的新发现！
1996年美国亚特兰大奥运会前，房价开始飙升，1999年亚特兰大后奥运时代当地房价开始下降，这时候在旧金山、纽约等地的亚裔移民相继涌入该座城市，支撑了“大厦将倾”的亚特兰大楼市“没有倒下去”。
2000年澳大利亚悉尼奥运会，2003年澳大利亚在后奥运时代房价开始下滑，但当地经济面较稳，可是房价进入“下降渠道”的当口，世界各国的移民看好这里的经济走势相继而入，由此拯救了当地楼市和房价启稳！
同为海南省的大城市海口与三亚，为什么三亚的房价比海口要高出4000至8000元/平方米呢？答案也在于三亚的移民比海口的多、层次要高。三亚不仅有全国各地的养老族（以西部、西北部、东北部、东部居多）外，韩国、日本、俄罗斯人都占相当一部分比例。在往海口时其他沿海的三、四县城市，比如文昌市2006年前商品住宅都是2000元/平方米以下，2007年在当地“卫星城定位”经国务院批准后，岛外购买群体增加，文昌看海项目从原来的3000元/平方米一下子涨到了6000元/平方米以上；可是老城区不看海项目海在2500元/平方米左右。本地人对海景、海风习以为常并不以为奇，但新移民则喜欢！新移民与日增加助推了当地楼市、拉升了当地房价。
回头看看中部6省的部分二线省会城市，虽然也有老城中心的换房人士购买新房，但新城区由于城市化而对周边县市和外省人士的辐射作用也是相当之大的，新移民绝对是新城区或者新市政府中心区绝对的购买主力群体。比如南昌之新区红谷滩新区、郑州之新区郑东新区、长沙之新区河西新区等等。
再看看没有太多移民支撑的国内某些三、四线城市，其城市化进程相当缓慢，当地也没有效益较好的企业，经济收入水平低下，缺乏对新移没的吸引力，在房价上表现为“涨幅”不大，同一楼盘一年内能涨个100至200元/平方米就已经很不错了！这些城市的商品住房出租率不高、租金低且大量空置浪，二手房市场没法启动，新商品房造成积压。归根结蒂还是移民太少了、流动人口也少得可怜。过少的原因是大家对这座城市的发展前景缺乏信心！一座没有凝聚力的城市就是沙漠化的城市！容易起“沙尘暴”！
深圳确实是一座极有凝聚力、向心力的城市，是很多中青年人包括应届毕业生都向往去创业、淘金、实现人生梦想的城市。这种凝聚力不是与生俱来的，是20多年来累积的结果。虽然现在“特区”早已“不特”，但是由于早期移民的垦荒建设、新移民新鲜血液的补充和奉献，城市向国际化都市演进，深港一体化、关内关外城市兼容、地铁等城市配套日趋完善，因此，对全国乃至世界都有超强吸引力，巨大的磁场作用吸引了五湖四海的人群。深圳包容了所有前来创业、打拼、实现人生梦想的人们，是名副其实全国最著名的移民城市，也由此建立起民族大融合般的移民文化！在深圳人口结构中，约1300万总人口中只有350万深户，500万左右是办理居住证的常住人口，加起来是800多万常住人口，还有500来万是暂住人口，也即随时可能游历其他城市的打工人士。350万深户中，有2/3是7至8年或更早来深圳闯荡的移民！而本土人粤籍人实在是少。由此可见，800多万移民中除去少数本土粤籍人，基本上都是移民，还有500来万的“自由人”通过自己的努力也会转换成新移民！可见，深圳现在的房价体系和现在的“高房价”完全是由600万外来新移民支撑起来的。500万自由人也为此做出了贡献，因为他们相当部分要租房住，活跃了租赁市场，衍生了房价逐步高涨的“元气“。
现在我们很理论化地作一下假象推理。假如500万自由人走掉300万，租赁客减少，投资客房子租不出去，空置率增加，直接影响投资客在市场中继续投资的资金链和增加业主养房的费用，新的购买力无法衍生，高房价就会向市场低头，此其一；再假设约600万非粤籍的移民中，有1/6也就是100万出国了或者是向内地城市迁徙了，这么多空置的房子留下来一是租赁市场供大与求，租金价格一下子爆跌；由此二手房供应量增加影响到新商品房也卖不动，开发商只得“降价出货“，那么整体楼市房价就向下倾斜了，高房价也就转向了。
恐怕真如此，前期炒房的、嗅觉敏感的投资客们就要“大面积抛售”了，楼市表情将“更加痛楚”！可是这仅是理论状态。相信在一座城市生活7-8年甚至10年或更早的移民朋友们对土地地缘、对深圳都是有感情的，谁会一下子头脑发热抛弃这座在国际上都有超级影响力的城市而走上极端、举家大转移呢！所以这是不可能的！
反过来说明的事实就是，正因为有了移民和新移民长期以来的支持和呕心沥血，才支撑了这座城市的高房价！他们正是高房价的坚实后盾！深圳高房价也体现了耕耘20多年之后，城市品位、地位、配套升级之后的价值“核聚变”！深圳高房价有些许泡沫，但大多数的成分还是与这座国际化都是相匹备的。就像我们经常说的“物有所值”一样，在深圳，这个价位，值！
所以，我要说：移民、不光在深圳的移民！即便放眼世界，所有的移民他们到了一个新的区域都要搭棚盖房起灶、开疆拓土、扎根生活，为一座城池的荣光、为子孙后代的幸福而奉献了心血和汗水！这个过程是艰辛的、是阵痛的！他们既是开拓者、也是筑城者，还是默默无闻的奉献者！
他们的作用还在于对区域经济特别三产业的拉动作用、尤其是对房地产业的贡献率更是巨大的！今天，他们才是高房价的真正裁判长，也是高房价最后的一道壁垒！
我们应该向他们致敬！