问：去年年底听您讲09年的房地产形势，经历过09年，证明正如您所讲，今天想问一下，您对明年房地产形势怎么看？
杨 总：明年房地产的形势概括为一个字“涨”，不能不涨，哪个房地产商希望降价那属于神经有病。总有人不休地抱怨地产商推动涨价，总有人靠鼓吹、预言降价而沽名钓誉，涨与不涨不以人的意志为转移。
在这个问题上李成儒演《大腕》里的疯子，凭那段话应该让他立刻办出院手续，看过《大腕》没有？李成儒说“什么？2000美金？2000美金那是成本，起码4000美金起，你在这里开日本车都不好意思和别人说话”。李成儒那是讲房子涨价，然后李成儒还说“那要纳斯达克上市，以后再花就花美国人的钱”，中国现在一些上市了，现在花美国人的钱了。李成儒的那个疯子里面的那段话预言了很多东西，所以把他当精神病关进精神病医院，把他送进去的人才是有精神病的。“李成儒”没病，他讲的话都对，现在都已经实现了。2000美金是成本这是在北京，4000美金是2.4万，都已经超过这个价了，现在是5000美金、6000美金了，在北京就出现了开日本车不好意思跟别人说话。所以往往说疯和不疯、正常和不正常、有病和没病都是辩证的相对而言。现在回头看那里边的疯子是最正常的，把不疯的人硬当成疯子的才是真正的疯子，因为只能说大家的觉悟、感知、认识还没有达到疯子的高度，所以就认为他是个疯子。我用这段话来说，明年继续涨，不能不涨。所以李成儒扮演的那个疯子，不是李成儒本人，他永远是正确的。
为什么他永远是正确的？第一，大型国有企业，特别是上市公司花别人的钱，不计血本，拼命拿地，所以地价在原有的基础上又翻了一番，你看全国几十个大城市的楼王不停地被刷新。土地是造楼最重要的原材料，地价在拼命地攀升，已经拿到手的地，由于它的攀升相对来说也要跟着涨，土地拉动楼价。而国家对土地的控制又导致了地价的高攀，这是供求关系决定的，供给之的越来越少。而中国十亿农民至多才十八亿亩耕地，中央政府从严控制土地完全正确。如果土地像大白菜似的，一次性的赶上寒潮也会涨，但是不会像现在这样。以稀为贵，所以没有办法。一方面减少供应，一方面现有的拼命地升价。而它又是房地产最主要的原材料，在世界上你能找到原材料不停的涨，而产品降价的这样的先例吗？这不可能。所以说那些什么牛刀、时寒冰，这才是真正的疯子，真正的精神有病，倒应该把他们送进精神病医院去。说房价不涨，说稳定房价，那只能主观愿望，谁要顽固坚持谁就是精神有病。
第二，造房子还需要第二种材料（此外都不是最贵重的材料）就是钢材。我们国家在不到一年前出台了十大振兴产业政策，第一大就是振兴钢铁业，但是就在两三个月之前，我们国家突然180度大转弯调过头来限制钢产量，这是两难中的不得已，为什么？因为我们国家的战略资源铁矿粉只够5％，95％要靠进口，中国越需求它就越涨价，越涨价国内的钢材价格越高。于是国家只能采取在两难当中限产，原来准备大发展，现在突然限产。
可是我们国家对钢材的实际需要呢？按照我们国家工业化、城市化，包括经济结构大量出口，我们出口的东西有多少是先进技术？主要都是钢铁，人家来定船，我们万吨轮，30万吨轮、40万吨轮，那都是大量消耗铁、消耗钢材。而钢材国内又没有原材料，你没有别的附加值，没有高新技术的东西，你就得卖原材料，原材料还是从别人那里趸来的再加工，附加值很低地出去了，实际基本等于原材料，又破坏我们的生态环境，掠夺我们的资源。所以这样都需要大量的钢材，在原有基础上规模再翻一番也不够国家的需要。现在不但不翻一番了，现有的规模要严格限制，这个消息刚一出来，钢材在一周之内涨了将近200块钱，现在还在涨，现在涨得相对缓一些。因为施工的季节正在淡季，明年3月你看，在07年上半年钢材曾经到过6400元一吨，明年将比这个价要高得多。这个铁律就像水烧得滚开叫沸点，就要烫嘴。铁烧红了你要用手直接摸，你就受不了，这是个最简单的东西，这是个铁律。最主要的两大原材料在涨价，房价想降，这不是痴人说梦吗？
第三，世界性的金融危机起于美国，但是在美国对实体经济打击不大，到了中国已经转化为实体经济，真正意义上就是经济危机。实体经济（的危机）可以解释为40％的企业立刻死亡，以出口为主的，紧接着各种类型的民企又死了40％。上篇讲的车床、造船、出口的问题都属于实体经济受到重大打击。那么在这个形势下，国家为了拯救经济，强行拉动，去年此时投了4万亿。这4万亿95%以上都投在基础设施建设上，而基础设施建设最主要是在公路、铁路。你们看这铁路、公路，现在以至于有的公路已经没有多少车辆在跑，但是还在疯狂得修，钱投不到别的地方去，你说往哪个领域里投吧，你上什么工厂，出口出不去，没有订单，国内现在积压卖不动，你说投哪？整几万亿上什么厂子，没有地方可上，那就修路、架桥。但是这些东西不直接产生效益，它产生GDP。
我老讲当公路过剩的时候，人的收入不能相应的跟上，油价飞涨，人们买不起车，你把高速公路全开放，让他可劲儿跑，会怎么样？会像因为超市告诉减价百分之多少能挤死人，我永远都不相信高速公路发公告，说随便跑了，高速公路塞车，谁疯了？还得自己磨损汽车、耽误时间，谁没事跑到高速公路转一圈干什么去？不要钱能怎么着？你再没汽车跑，老百姓牛车也不上去，免费走，赶牛车上去干什么？从这个道口上去到下一个道口60公里，谁上去干什么？所以这一类的不直接产生效益。它只是有国家大的经济生机勃勃配套发展的时候，这是基础设施，要不然它怎么叫基础设施。
光有基础不行，就像我们盖楼似的，不能光搞地下室以下的那一部分，80公分以下假定确定是正负零，光搞地下，咱们建几百万平方米都在地下，地下建了三层，地表没有，说基础设施不错，道路也都修了，基础都打完了，但是能卖钱吗？它不属于商品。这就导致了通货必然膨胀，加上国际环境，人民币又一次被迫升值。通胀带来的所谓流动性过剩，人们在银行存固定款的赔钱，就想买东西，把它变成流动存款、短期存款，在卡上实际等于是短期存款，都是随时可以流动的。流动性过剩，往哪里流？人们产生恐慌，预期不好，于是就得买不动产、买房子，这是最简单的。所以昨天晚上我还讲，刚性需求不光是住，有的时候为了给浮财找一个实物，这种需求也是刚性需求，并且可以成为第一刚性需求，还有比这个更急切的吗？买房子没有说今天在这里坐着，不买明天就没地住的了。但是钱不行，他有大笔的资金没地方放，就得急切买房子。加上生活改善型的、新成家的、农村进城的、送礼的等等这些，所以明年的房价持续高涨是不可抗拒的，这是必然的。
所以这些都决定了明年房价继续涨，不仅明年涨、后年涨、永远涨，而且就是毛泽东从水晶棺里爬出来，说中国还实现城乡二元，农民就是农民，城里就是城里，农村不许进城了，他也没这个能力，也控制不住。改革开放就像阿拉伯渔夫似的，把这个瓶子捡起来，把盖撬起来了，“嘭”的一声这股青烟冒出来了，再就装不会去了。所以中国的进程已经是不可逆转的，谁都没有能力使它停下来，包括城市化进程、工业化进程，这就需要钢，需要房子，需要多了就得涨价。
所谓天天喊房地产过剩，过剩在哪里呢？涨价还是房子少，遍地都是楼房，都空着，保证不涨价，都降价，不可能出现那种情况。中国不可能出现有大量的闲置房，中国的房地产商都是作为个体的企业组织，不管是什么形态的，都是掂量着市场的基本情况在往出投。虽然说国企天价拿地，但是他并不建，地都荒着。他敢天价拿地，但是却轻易不建，拿了地是为了到股票市场上去圈钱，所以没有多少剩余的楼房，哪里空置着呢？都说空置楼房多，在哪里呢？经济到了那样的危机，资金链都开崩断了，如果哪个企业有大量的空置房，他早都降价拍卖处理了，发生了吗？局部降价是有。
一桶米撒了一勺水，那只能说有点米湿了；一桶水扔了一把米，只能说水里有点米。这就涉及到定量、定性的问题，你不能说局部降一点价，（就说）中国房价在下塌。那个量和性的变化，得定形、定量，不定量没法定性。所以总体来说，房价就没有停止过上涨，只是涨幅总体来是大小有区分。