资本市场催生地王合法不合法

　　本周南方周末刊载专访潘石屹的文章标题是：资本市场评价不合法催生“地王”

　　受访者：SOHO中国有限公司董事长潘石屹

　　南方周末：北京连续出地王后，地王又在上海、苏州出现，而且最近上海纪录又被刷新。地王为何如此频繁出现？

　　潘石屹：第一个原因就是钱多。政府的救市计划，包括宽松的货币政策，使放到市场的钱的量很大，钱的成本很低。

　　第二个原因就是我们国家的土地政策造成土地资源稀缺：农村土地和城市土地被区隔；在中国城市化的进程中，18亿亩的红线一定不能突破。

　　第三点原因，可能影响最大的，是资本市场对上市公司的一个评价。

　　资本市场对别的行业的评价，一般是通过销售额和利润派生的指标去评价，例如PE值。只有房地产例外。除了销售额、利润、税收指标以外，还有一个比这三个指标还要重要的指标，就是土地储备。

　　南方周末：为什么会以此为评价指标？

　　潘石屹：这个资本市场的评价，不仅在中国（大陆）的，还包括香港国外的股票市场，对房产公司的评价，都如此。一个房地产公司可以供多少年开发的土地，是人们挂到嘴边的一句话。时时刻刻的都在说，如果在香港、新加坡、美国、英国，是完全合理的，因为他们的土地是私有化的土地，土地的年限是无限期的，也有短期的，一百年的，两百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是拥有土地的话，不存政府还要收回。

　　中国的土地所有权是属于国家，是使用权的转让、出让这样一种方式。中国还有一条就是附加的政策，就是两年不开发的土地，要无偿收回。可是资本市场的评价跟法律是完全抵触的，就是谁储备的土地多，谁的市值就可以高，人们就看好，觉得你有未来。

　　南方周末：为何会跟法律抵触？

　　潘石屹：资本市场的评价首先的前提是要合法，可是这个评价的土地储备指标是游离于中国法律之外的。中国政府光说不做。就是两年不开发土地要无偿收回，说了十年，也不收回。所以资本市场认为这个法律是不会执行的。在这种情况下，当然每一家上市公司都会囤地。

　　很多上市公司说土地储备只够五年十年的开发。实际上，我们把中国九家房地产上市公司2008年年报上面公布的数据，土地储备的数据，和2008年建成的建筑面积计算，最高的一家上市公司的土地储备是151年。最低的是20年，远远超过了政府规定。所以房地开发商有了一个趋向，就是我可以不赚钱，赚钱少一点不要紧，土地储备一定要多，没有土地储备的话，他们就给我在这个市值上面打折。而利润方面，哪怕今年的利润少，说我有一百年的土地储备，别人说你今年赚不到钱，但你明年后年可以赚钱。

　　南方周末：这个评价指标是错误的？

　　潘石屹：我觉得这个评价指标现在是一个错误。为什么中国的资本市场和国外的资本市场都会发生这个错误呢？是因为我们政策的原因，颁布的法律不执行，放任出现了这样的现象。国土资源部隔一段时间说一次逾期要收回，我觉得说的话都是隔靴搔痒，就是没有抓到问题的实质。问题的实质就是要警告资本市场，逾期马上就要收回了，不行就抓一个案例示范。

　　

　　按照上述专访文章，读者难免发生疑问：资本市场催生地王究竟合法不合法呢？

　　如果按照潘的说法“不仅在中国（大陆）的，还包括香港国外的股票市场，对房产公司的评价，都如此。”那么这个评价体系应该是合法的。如果在香港、新加坡、美国、英国，是完全合理的，因为他们的土地是私有化的土地，土地的年限是无限期的，也有短期的，一百年的，两百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是拥有土地的话，不存政府还要收回。也就是说这些国家的法律承认土地私有化。

　　 “可是这个评价的土地储备指标是游离于中国法律之外的。”“所以这个评价体系现在是一个错误”。

　　老潘这么扭过去扭过来的说，真搞不清楚究竟是中国的法律错误还是外国的法律错误，如果各国法律都是根据不同国情而制定，不存在错误与正确的问题，那么在这个问题上，我们又需不需要，或者应该如何与国际惯例接轨呢？

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