一、 二元经济假说之一：产权的二元经济
与中国“城市——农村”二元经济相对应，中国房地产全貌也应涵盖“产权房地产”和“小产权房地产”。
房地产的“二元经济”，与中国实体二元经济有着充分的对应和协调性，体现为：
1. 房地产的二元市场金额规模对应于实体经济GDP规模。即，产权房地产市场的市值，对应于城市GDP总量；小产权房地产市值对应于农村GDP总量。当然，由于城市化的超速发展，部分“小产权房”已位于城市之中，以城市廉租屋的实际载体“城中村”的形式为城市GDP做出贡献，这相当于进城“劳务工”性质。
2. 房地产二元市场的面积规模对应于城市和农村的人口规模。也就是说中国城市人口（法定）和农村人口（法定）的数量比值关系与中国产权房地产和小产权房地产总居住面积的比值关系相当。也就是说，就现有中国居住建筑总面积而言，小产权房（含农村宅基地自建房）的总面积是产权房（通常意义上的住宅房地产）总面积的2-3倍。也就是说，中国绝大部分的居住面积，目前处于产权限定不能合法交易的状态，其使用效率如下：
实际务农人口
1) 农村小产权房的使用效率 = ————————
法定农村人口
进城劳务人口
2) 城中村小产权房的使用效率 = ————————
本地原农村人口
由此可见小产权房的价值亦是典型的“二元结构”，价值两极化。
3. 市场二元化，“产权房地产市场”主要对应于“交易转让”；而“小产权房地产市场”主要对应于“租赁”。这可以解释，为什么廉租房建设虽然没有跟上城市人口增长速度，但对低收入群体并没有造成进入障碍。这也可以解释为什么“城中村”不断伴随城市的发展而“长高”。
二、 二元经济假说之二：功能的二元经济
房地产的功能，除“自用居所”之外，不可否认还有一个重要用途就是“投资”。对于置业者而言，投资功能有二：一是收取“租金回报”；二是赚取“升值差价”。
改革开放三十年，前十年（1978-1988）还没有房地产市场，城市化进程并未开始；第二个十年（1988-1989）是房地产市场的起步期，这个时期国企“货币分房”和“住房信贷”尚未大面积展开；第三个十年（1998-2008）是爆发式增长和城市化大发展阶段，市场配置主要解决的是自置居所和改善型住房；目前的十年（2008—2018）房地产市场开始并最终完善和定型。也就是说，市场配置中置业者不只是主要为居住，而且是个人资产配置的一个重要部分。从2009年的市场发展来看，市场显然开始分化为典型的二元市场：即置业目的为自住和置业目的为投资的两个市场。也就是所谓“刚需”市场和“非刚需”市场。
这两个市场有必要区分的原因是两个市场有着不同的表现特征和规律：
1. 自住市场（含改善型）的价格主要与家庭收入相关；投资市场的价格主要与资金成本相关。
2. 自住市场（含改善型）的需求可以根据统计学上的规律确定，量相对稳定；投资市场的需求要通过投资参照系的规律来确定，量相对不稳定。
3. 自住市场的价格范围，由于家庭收入和城市新增人口的数量而存在一个较为狭窄的“顶”和“底”的波动区间；投资市场的价格范围，取决于资金的流向、密度和成本，而存在一个较为宽阔的波动区间。
这可以解释，为什么到了2009年，我们通常看到的“金九银十”成交量大增的情形在一线城市虽不复存在，而价格却依然坚挺；也可以说明为什么在2008年经济危机一片愁云的情况下，“刚需”可以启动。
4. 自住市场和投资市场在不同城市的比例是不同的，这与资金，尤其是需方的资金在哪里积聚有关。
三、 二元经济假说之三：房地产投资市场的二元经济
既然房地产投资存在“租金回报”和“赚取差价”两种模式，当然目前也有“租金回报”加上“赚取差价”的混合模式，但我们必需看到，这两种主导模式对应的房地产投资市场还是有着很大区别的。
1. 目前豪宅市场（尤其是别墅）的租金回报几近于无，而且豪宅的空置率较高，说明豪宅市场是“投资升值”的市场而非租金回报的市场。
2. 写字楼市场原则上是“租金回报”的市场，这可以解释豪宅价格普遍高于写字楼。
3. 城市核心区住宅租金普遍高于郊区的原因使得城市中心区小户型单位的销售速度，远高于郊区中等户型的速度。
4. 这两个市场的基本特征：
1) 房屋空置率的上升，意味着：
i. 赚取升值的成份比例在增加；
ii. 房屋持有的成本相对低。
2) “租金回报”为主的物业其价格取决于租金的升跌和资金的成本；“赚取差价”为主的物业，其价格取决于物业未来的稀缺和城市规划。
3) “租金回报”型投资相对属于中长期； “赚取差价”型投资则属于中短期“投机”。
4) “租金回报”型物业，价格相对平稳和理性；“赚取差价”型物业价格波动相对较大。
5) “租金回报”型物业的租金高与低是对现实需求的即时反映，也就是属于“刚需”；而“赚取差价”型物业的价格则反映未来的判断。
对房地产市场而言，用“一锅煮”的思维来分析和判断从来就不可能将中国房地产这么大的市场说清楚，更不用说目前还有另一个更重要的二元市场——新房和二手房市场也在其中，而且表现的规律亦不尽相同了。