作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师 联系方式66020058 13901156983 13381063370 转载请注明作者及联系方式 案例5：王省三案——设计变更引发纠纷的处理 律师说案 2004年9月19日，王省三、兰箭房地产发展有限公司（以下简称“兰箭公司”）签订了《商品房买卖合同》（合同号：075717X )。合同约定，王省三购买兰箭公司位于北京市石景山区某小区B座2单元1302号楼，建筑面积89. 16平方米，套内建筑面积75. 46平方米。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记证面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3%）的，据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3％以内（含3%）的部分房价款由买受人补足，超出3％部分房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3%）部分的房价由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第八条约定：房屋的交付日期是2005年6月30月前，交付条件是兰箭公司依照国家和地方人民政府的有关规定，取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付条件交付使用。合同第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、房型、空间尺寸、朝向发生变更的，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 合同签订之后，王省三于2004年10月31日，依约交付了全部购房款。2005年3月，王省三收到兰箭公司发出的设计变更通知，内容是：“现因B 座S 户型发生设计变更，并经设计单位北京某建筑工程设计有限公司同意，取消原设计中东向卧室外封闭阳台设计，改为飘窗设计，导致S 户型面积产生变化，由原来的建筑面积89.16 平方米、套内建筑面积75.46 平方米，变更为建筑面积84.64 平方米、套内建筑面积71.60 平方米。请王省三接到本通知之日起15 日内，做出是否退房的书面答复。如果不退房，于接到通知之日起15日内与该公司签订关于接受变更的补充协议。如果在15日内没有与该公司联系，其将按照选择不退房处理，并保留上述款项。”王省三在客户回执单上填写了“不同意设计变更及补充协议”，未就是否退房表示意见。随后，王省三要求兰箭公司双倍返还建筑面积误差超出3％部分的房价款，因协商达不成一致意见，王省三向法院提起诉讼，请求法院判令兰箭公司双倍返还建筑面积误差超出3％部分的房价款。 以案说法 在法庭审理中，王省三称，兰箭公司未按照合同约定的时间通知其设计变更事宜，且其不同意该设计变更。目前，交付房屋的套内建筑面积71.60 平方米，与合同约定中的房屋套内建筑面积75.46平方米相比套内建筑误差比已经超过3%，因此，兰箭公司应双倍返还建筑面积误差超出3％部分的房价款。 兰箭公司辩称，所做的设计变更已经征得设计单位的同意，是经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位共同洽商后，将东向卧室外封闭阳台设计，改为飘窗设计。按照《北京市商品房销售面积计算及公用面积分推暂行规定》中规定，“封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积”；而飘窗不计面积，所以导致S 户型面积产生变化。因该变更符合法律所规定及合同所约定的变更程序，是合法的。且其在变更后履行了通知购房人的告知义务，赋予了王省三选择退房或接受变更的选择权，因此，因设计变更导致的房屋面积变化，不应适用合同第五条约定的惩罚性赔偿。并向法庭提供了以下证据：《商品房买卖合同》、《房屋土地测绘技术报告书》、工程洽商记录、入住通知书、设计变更通知及补充协议样本、户型图、客户签收回执。 法院经审理认为：根据双方所签合同第十条的约定，经过设计单位同意的设计变更是允许的。从2004年11月3日的工程洽商记录可以看出，诉争房屋的设计变更是经设计单位同意的，并非兰箭公司私自为之。虽然兰箭公司未能在约定的时间内将设计变更情况告知王省三，确实存在履约上的瑕疵，但其于面积实测技术报告作出后，及时通知了王省三签订补充协议，因此，兰箭公司的迟延通知并未给王省三选择退房或与兰箭公司另行签订补充协议带来实质性的影响。根据合同第五条和第十条的约定，在设计变更造成房屋面积差异的情况下，王省三或选择退房或与兰箭公司另行签订补充协议，故王省三要求按照第五条的有关规定双倍返还建筑面积误差绝对值超出3％部分的房价款的理由不成立，遂判决驳回王省三的诉讼请求。 专家意见 本案系设计变更导致商品房的建筑面积变化而产生的纠纷。 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更设计，有可能导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，严重的还会危及房屋的安全，这些均构成了对购房者权益的侵害。为此，建设部于2001年出台的《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”该条规定变更设计需要经过规划部门批准和设计单位的同意，同时开发商有告知的义务。在此需要强调说明的是，不是所有的变更都要通知购房人，只有设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房人，而且只限定到通知受到侵害的购房人。关于该条的其他规定，详解如下： 1、该条所称“房屋的质量”，主要是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等方面的情况是否符合国家和行业的规定。 2、该条所称“商品房的使用功能”，包括房屋套型的适用性、质量可靠性和安全性，以及建筑物的易维修性。 3、设计变更影响了买受人所购商品房的质量和使用功能，主要是指影响了房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供暖、采暖方式、房屋用途等相关方面。 4、住宅的结构形式一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有：1、砌体结构。如砖混结构、砌块结构等。2、现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等。从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。 5、户型简单地说就是房屋的空间结构。在签订商品房买卖合同的时候开发商一定要提供房屋户型平面图，包括套内厅、室的大小、多少及位置等相关方面。 6、空间尺寸就是指房屋的空间大小。商品房合同签订之后对设计图纸进行变更产生的空间尺寸的变化，不仅会导致商品房总面积的变化，而且可能导致各个房间大小的变化，从而影响房屋使用功能的发挥。 7、房屋朝向的变化更有可能导致损害购房者的利益，如果南北朝向的房屋变成了东西朝向，可能就会导致房屋价值的贬损。 8、供暖方式上，主要包括集中供暖和分户供暖两种。分户供暖，就是指每户有一个独立的供暖系统。集中供暖分为市热力集团供暖和地区或小区锅炉供暖。分户供暖按每户的能耗收取费用，相对来说运行费用会高些，但可根据天气变化自行调节供暖时间及温度；集中供暖则无论是否需要，暖气始终全天供热，因楼层不同而造成温度不均，同时集中供暖收费往往按面积收取。 9、房屋的用途，指房屋用于住宅、商业、工业、旅游等。每一种商品房的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等，如住宅土地出让年限最高为七十年，用于娱乐业的商用房是四十年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者需要重新补交土地出让金。如果把商用或商住两用房当做住宅出售，那么土地出让年限就会减少，比如娱乐业商业用房四十年后要重新交纳土地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险。另外，商业用房办理产权转移登记时契税是按3%收取，而住宅一般是按1.5%收取。 《商品房销售管理办法》第二十四条还赋予了购房者在了解开发商所进行的设计变更后的选择权，即“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”本案中，开发商兰箭公司的设计变更行为经过了设计单位的同意，因而是合法的，同时也符合《商品房买卖合同》的约定。其次，开发商在设计变更后，也确实履行了告知义务，尽管在履行时间上有瑕疵，但也是在约定的交付时间之前，并不妨碍王省三行使选择权。而王省三在接到变更通知后尽管表示不同意变更但一直没有办理退房手续，且后来办理了入住手续并入住。根据法律及合同的约定，已视为其接受了变更设计以及由此引起的房价款的变更。因此，法院驳回了其要求双倍返还建筑面积误差绝对值超出3％部分的房价款的诉讼请求。 策略提醒 虽然如前所述，法律针对开发商变更设计的行为，相应地规定了开发商的告知义务及买受人的退房权利，在很大程度上保障了买受人的合法权益。但是法律作为一种事后的救济途径，在执行和适用的过程中本身存在一定的成本。除此之外，法律在很多方面只是原则性和模糊的规定，仍有待于通过合同进一步细化。比如买受人不同意退房，尤其是在房价上涨的前提下退房意味着损失，但不退房对设计变更又不满意或违反了自己的本意，目前并没有解决此种问题直接依据。因此，在此向买房者提出以下建议，以从事前预防的角度尽量减少纠纷发生的可能性，全面保障买受人的合法权益。主要包括： 　　1、签订合同时，尽量按照开发商取得的《建设工程规划许可证》，明确约定商品房的结构类型、层高（区别层高与净高）及层数等；　 2、签定合同时，就所购买的具体房屋的确切位置，包括楼号、层数、门牌号等作出明确约定，并确保其内容与所附的规划、设计图的标注一致。同时尽量将房屋平面图和所在小区的总平面图作为合同的附件，其中在房屋平面图中应标注清楚墙体厚度、门窗尺寸、房屋朝向等。 3、尽量就因不同原因发生的变更分别约定相应的违约责任。如约定：（1）即使由于原设计有误需要更正而导致规划变更的，开发商同样应履行通知义务并承担违约责任；（2）由于设计变更导致面积增加或减少（包括建筑面积与套内面积的分别变更）的具体违约责任等等。 另外，提醒买房者对于设计变更，如果开发商尽到了通知义务，买房者要在规定的时间内作出答复，否则一律视为同意接受变更。