作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师 联系方式66020058 13901156983 13381063370 转载请注明作者及联系方式 案例8：朱长江案——如何应对劣质“精装修”引发的纠纷 律师说案 2001年3月5日，买受人朱长江与出卖人某房地产公司（以下简称“某公司”）签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：买受人购买出卖人开发建设的位于北京市某区永外果园某景家园第4-10座5单元F号商品房，房屋为精装修，建筑面积156.51平方米，总价款为760315元；出卖人交付使用的商品房精装修的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理，即出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。双方在合同附件三约定：玄关使用抛光砖；厅房使用高级强化复合木地板、踢脚（德国“朗斯”牌）；阳台铺优质地砖（嘉达）；厨房、卫生间铺防滑地砖（嘉达）；洗衣机位铺抛光砖（南海新驰）；厅房墙面、天花刷ICI高级乳胶漆；厨房、卫生间安装PVC天花扣板；入户门为名门牌豪华四防金属门（或同档次），配法国威狮锁具、配门镜；室门为样木夹板门及门套，配锁具；阳台门为铝合金双层中空玻璃门；卧室、厨卫外窗为铝合金双层中空玻璃窗（外侧为钢化玻璃），开启窗配纱窗，落地窗处内侧设置铁艺护栏；外飘窗台面为花岗岩；厨房墙面为优质瓷砖（嘉达）；整体橱柜，配防火板台面，进口品牌五金件；国产嵌入式不锈钢双盆洗涤盆；双温单柄水龙头；配抽油烟机和嵌入式灶具；卫生间墙面为优质瓷砖（嘉达）；洁具为美标牌洗手盆、坐便器及浴缸（主卫生间）均为白色；卫生间台面为进口幻彩虹大理石，台面上方安装镜子；门坎石为进口旧米黄大理石；次卫配淋浴房及花洒；同时约定了单价范围，并注明“括号内的价格为装饰、设备材料签约时的市场参考价格。 2002年8月31日，某公司实际交付房屋时，朱长江发现房屋的装饰、设备标准均大大低于双方在合同附件三中约定的标准。随后，朱长江多次就房屋的装饰、设备与合同约定不符与某公司协商，但一直没有结果。在万般无奈的情况下，朱长江向法院提起诉讼，请求法院判令某公司赔偿装饰、设备差价的两倍共80000元，并承担本案的鉴定费、诉讼费。 以案说法 审理过程中，人民法院在征得双方同意后，委托北京中X工程造价咨询有限公司（以下简称“鉴定单位”）对双方诉争标的进行鉴定。某公司向鉴定单位提交了由其业务往来单位出具的《证明》，证明装修所用材料及价格，但未提供鉴定单位要求提供的各项材料证明文件。鉴定单位经鉴定后认为，某公司提供的“证明”中所列举材料的价格仅仅只是一个范围不合理，而且作为证明其材料价格的依据也不合法，因此未予认可；某公司实际装修交付的房屋的装饰、设备标准与双方约定的房屋装饰、设备标准存在差异；合同所约定装饰、设备材料价格大部分是一个价格范围，经过鉴定后的材料价格未在合同约定的价格范围之内时，出于公平及公正的角度出发，应将合同中约定的价格范围取其平均价格与鉴定价格进行比较计算价差。故鉴定单位依据2001年建筑材料市场行情及市场调研、2001年北京市建设工程造价管理处发布的“北京工程造价信息”中公布的建筑材料市场价格信息，向人民法院出具了《鉴定报告书》及《鉴定报告补充说明》，结论为：朱长江送审原价4万元，送审双倍赔付8万元；审定原价23232元，定案双倍赔付46465元。为此，朱长江变更诉讼请求为46465元。 某公司辨称：我公司已全面履行合同义务，符合合同的约定，中X工程造价咨询公司并不具备出具《报告书》的资质，《报告书》没有参照签约时装修建材的价格，鉴定单位出具的是工程造价，与市场参考价无关，其所鉴定的结论不能作为定案的依据。故要求对鉴定报告不予采信，并重新进行价格鉴定。某公司另提供了相关装饰、建材公司的证明以支持其主张。 人民法院审理后认为：原告与被告某公司签订的《商品房买卖合同》不违反国家法律、行政法规的规定，且系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的条款享有权利，履行义务。在本案中，原告提出某公司交付房屋时，装饰、设备标准低于双方在合同附件三中约定的标准。而某公司称符合合同约定的标准。本院征得原、被告双方同意后委托有关部门对该房屋装饰、设备标准进行鉴定。经北京中X工程造价咨询有限公司鉴定，某公司实际装修交付的房屋的装饰、设备标准与双方约定的房屋装饰、设备标准存在差异。故此，某公司违反合同约定，系违约，应承担违约责任。对朱长江要求某公司按合同约定赔偿损失的诉讼请求，本院应以鉴定结论为依据予以支持。 北京中X工程造价咨询有限公司持有北京市建设委员会颁发的工程造价咨询乙级资质证书，具备工程造价咨询资质。某公司在答辩意见中辨称，某公司已全面履行合同义务，符合合同的约定，中X工程造价咨询有限公司不具备出具《报告书》的资质，其所鉴定的结论不能作为定案的依据，因某公司不能证明鉴定单位存在法定的足以导致不予认可的缺陷，故该鉴定结论合法有效，某公司要求重新鉴定的请求本院不予支持。由于某公司未能按照鉴定单位的要求提供相应材料或提供的材料不符合要求，该不利后果应当由某公司承担。某公司提供新的证据，因已超过法院确定的举证期限，本院不予认可。故某公司的辩论意见，缺乏证据不能成立，本院不予采纳。遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 某公司于本判决生效后十日内支付朱长江违约金人民币四万六千四百六十五元。案件受理费人民币二千九百一十元，由朱长江负担人民币一千四百五十元（已交纳），由某公司负担人民币一千四百六十元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费人民币一万元，由某公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 专家意见 所谓精装修房，就是开发商交房时，已经对房子进行了全面装修，业主只要添加些家具等物件，就可以入住的房子。与毛坯房相比，精装修房可为业主节省大量的时间，减少精力的耗费，同时由于开发商集中采购，可以用同样的价格选择更好的优质材料为业主提供最佳的性价比。 精装修房发展不仅有利于加快住宅建设向集约化生产方式转变，同时有利于节约资源和保护环境, 因此，政府部门也大力推广，早在1999年，国务院曾下发意见，提出积极推广住宅装修一次到位或菜单式装修。2002年，建设部又颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，推广商品住宅精装修。从这些政府部门的意见和规定中可略见一斑：精装修房将成为未来房产的主流。但遗憾的是，截止目前，仍没有对精装修房提出明确标准，也没有关于精装修房屋买卖合同的统一示范本。这导致精装修房屋市场混乱，业主与开发商之间就精装修房屋质量的纠纷不断，且使弱势地位的广大业主处于维权困境，甚至少有业主能像本案中原告一样取得较为满意的维权结果。 本案能够胜利维权得到赔偿的关键点有三个：一、本案业主与开发商在《房屋买卖合同》中对装修材料、装修设备的每一部位及设备的适用材料、性能等具体标准进行详细、明确的约定。如业主与开发商在合同附件三中明确约定：“玄关使用抛光砖；厅房使用高级强化复合木地板、踢脚（德国“朗斯”牌）；阳台铺优质地砖（嘉达）；厨房、卫生间铺防滑地砖（嘉达）；洗衣机位铺抛光砖（南海新驰）；……”基本明确到了品牌、生产厂家、规格等指标及特征，使得房屋装修质量有了非常明细的标准可循，避免了因合同仅作笼统约定，如“高档瓷砖”、“进口洁具”等，而致使出现纠纷时，双方理解不一。二、聘请专业的鉴定机构协助举证。现在的房屋装修质量状况，尤其是一些隐蔽工程，若全凭“目测”、“手感”是判断不出来的，显然单凭业主自己个人力量很难指出开发商偷工减料、以次充好。但在诉讼中业主又负有举证责任，若不能证明开发商存在“偷工减料”、“以次充好”等违约行为，就要承担败诉的风险。因此，在这个环节聘请专业的鉴定机构助业主一臂之力，不失明智之举。三、业主与开发商在《房屋买卖合同》中明确约定了赔偿标准：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理，即出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”这一约定，减少了对方推诿、扯皮甚至拒不认账的风险，有利于业主快速得到赔偿。 实践中，精装修房受不同项目、不同档次、不同买受人等因素的影响，对房屋质量、装饰、设备标准的要求不尽相同，而商品房的质量、装饰、设备标准与房屋的建造成本及建成后的使用价值直接相关。因此，买卖双方应当对房屋的质量、装饰、设备标准应当在合同附件中进行非常明细的约定，并对达不到约定标准的，约定明确的处理方式。只有签好一份双方权利义务明晰的合同，住宅消费者才能较好的维护自己的合法权益。 策略提醒 目前，还没有专门针对精装修房屋的买卖合同范本，也未形成针对精装修房屋的验收制度，因此，购房者的自我保护非常重要。在此，提醒购房者在签定精装修房屋购房合同时特别注意以下六点： 第一，关于工程项目的施工质量。购买精装修房屋与买毛坯房的一个最大区别在于，对于装修过程消费者不能从始至终的进行监控，所以很多业主会对工程质量感到心中无数，这时，可以利用购房合同来弥补其中的缺陷。首先，在合同里明确工程适用的施工规范，可参照建设部颁布的“住宅装饰装修施工规范”；其次，合同中应明确工程验收标准，可参照如《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》与建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等规范；再次，合同中应明确装饰工程的监理公司，要求开发商最后出具合法监理公司的报告。 第二，关于住宅内的各类建材及设备。精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地表明，不要有任何遗漏，包括外墙、内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、阳台等，每个部位使用的材料的品牌、型号都要清楚标明，不能笼统地约定“进口”、“高档”、“国内名牌”、“国际名牌”等。特别是那些品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金、低压电器，以及具备防盗、防火、隔音、保温功能的多功能户门等，不同品牌、型号、规格的，质量和价格差别都很大，因此合同中必须予以明确。还有部分设备材料的质量、价格与产地相关，因此还应该注明产地。 第三，关于环保问题，也就是竣工以后的室内空气质量问题。目前国家颁布了“十类有害物质限量国家标准”以及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”，这些标准以及规范是强制执行的行业法规，所以，开发商购买的材料必须符合上述标准的要求，不能超标。还可以在合同中约定，工程竣工以后开发商应该根据国家标准请权威机构进行室内环境检测，并出具检测报告。如果开发商不能提供工程使用材料的有害物质检测报告，或者最后提供的室内空气检测报告超过国家标准，都属于违约行为。 第四，关于住宅的保修问题。一些工程项目在竣工验收时不一定能够检查出来它是否存在质量问题，而必须通过使用才能发现，因此在签订合同时也应注意。根据国务院《建筑工程质量管理条例》的相关规定，新建商品住宅自交付之日起，在正常使用的情况下，其保修期限为：屋面防水工程，卫生间、外墙防渗漏，保修五年；门窗安装密闭不出现翘裂，保修两年；墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修两年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修两年。在保修期限内，如发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经维修仍不能正常使用的，经营者应当依照有关规定退房并赔偿损失。 第五，关于验收问题。业主通常是无法判断装修的质量状况，因此必要时可以约定由政府质量检测部门或具备相关资质的专门鉴定机构来验收，这样既可放心的住进新房，万一存在质量问题也不必因为没有证据而担忧。 第六，关于违约问题。应在合同中详细列明违约情形及对应的解决方式。