陈真诚：外资抛盘或促房价速降
——金融危机下的房地产深度分析之四
文/陈真诚
就在美国国会审批美国政府7000亿美元救市计划并尚未最后达成一致的敏感之时，就在美国一百多名经济学家联名反对政府的救市计划之时，美国金融危机进一步升级。9月25日，美国联邦监管机构美国联邦存款保险公司(FDIC)正式查封、接管成立于1889年、不堪次贷危机重负的华盛顿互惠银行(WashingtonMutualInc.，WaMu)，并将其有高达1300亿美元存款基本额的存款业务和分布在美国23个州的5400家分支机构及其他业务以19亿美元的价格出售给摩根大通公司。
华盛顿互惠银行总部位于西雅图，是美国最大的储蓄银行，拥有3070亿美元资产和1880亿美元存款，其资产额远高于1984年遭关闭的大陆伊利诺伊国民银行和今年7月被政府接管的印地麦克银行。大陆伊利诺伊国民银行和印地麦克银行这两家银行的资产额分别为400亿美元和320亿美元。华盛顿互惠银行的住房贷款业务2006年就开始出现问题，当年房贷部门损失4800万美元。2005年，华盛顿互惠银行房贷部门净收入则达10亿美元。今年7月，华盛顿互惠银行宣布今年第二季度损失30亿美元，这是该银行历史上最大的季度亏损额。美国储蓄管理局24日表示，自9月15日以来，华盛顿互惠银行已有167亿美元存款被提取，令其没有足够的流动资金来偿还债务，并无法开展业务。摩根大通公司收购华盛顿互惠银行后，两家公司分支机构总数中的大约１０％将被关闭。
投资者担心国会与政府关于大规模金融救援计划的谈判一旦失败，信贷市场的紧缩局面将恶化，银行业因次贷等贷款业务的亏损会进一步扩大。日前华盛顿互惠银行的倒闭，更使美国银行业雪上加霜。受此影响，9月26日，美国资产规模第六大银行——美联银行股价美国美联银行暴跌27％，终盘报收于每股10美元。美国国民城市银行股价也重挫25．6％，终盘跌至每股3．71美元。据美国媒体报道，美联银行和国民城市银行也陷入困境。美联银行正在与花旗、西班牙国际银行和富国银行就合并事宜进行初步洽谈。此前受次贷危机影响而已宣布了裁员计划的美国国民城市银行则正在尽力缩减其占该银行贷款总额的15％的次贷、住房建筑贷款等相关贷款组合的规模。另外，英国媒体27日报道，陷入困境的英国布拉德福德—宾利银行寻找买家未果，英国财政大臣阿利斯泰尔·达林有意将它收归国有。布拉德福德—宾利银行是英国所剩不多的几家抵押房贷银行之一，如被收归国有，将成为英国今年以来国有化的第二家银行。今年2月，英国政府把陷入经营困境的诺森罗克银行收归国有。
尤其是，作为美国最大的储蓄银行，华盛顿互惠银行因不堪次贷危机重负而轰然倒闭，成为了美国历史上规模最大的银行倒闭案，使本已动荡不安的金融市场更加紧张，表明美国百年一遇的最严重金融危机还在延续，对美国及世界各地金融、房地产业的打击力还在增大，使世界经济更面临继续衰退的风险。
“百年一遇”的美国金融危机，对世界资本投资市场尤其不动产投资市场预期的黑色打击力还在发酵，这不仅让华尔街的国际投行们纷纷直接遭受致命打击，更让全球不动产投资市场的天空阴霾笼罩，目前正以迅雷不及掩耳之势迅速蔓延、影响到世界的各个角落，正以席卷之势迅速蔓延至华尔街国际投行们曾一度青睐的上海房地产市场。由于上海房地产市场一度被认为是中国房地产市场的风向标，更由于国际投行们曾不断以国际专家的名义发布各种所谓的中国房地产研究报告而深深影响中国房地产舆论，因此，其对整个中国房地产市场的影响是不言而喻的。
当今的中国房地产市场正遭遇空前危机，房价高位运行，消费者几乎一致性地观望、弃购，成交低迷不振，市场一片寒意。次贷危机，“两房”被接管，雷曼兄弟破产，高盛和摩根士丹利被改制为银行控股公司，美国最大的储蓄银行华盛顿互惠银行倒闭，美国国际集团（AIG）也可能被政府接管，美国金融危机还可能继续。而这些正巧合地发生在中国房地产市场正深度异变的特殊时期。那么，本文作者陈真诚分析认为，经由其所释放信号、舆论影响及外资投行的舆论变化和抛售物业行为等影响市场的要素的作用，美国金融危机，将可能强力影响整个中国房地产市场的心态，打击房地产预期，打击国内外投资者的信心，促使消费者进一步持续观望。另一方面，受美国金融危机影响，除雷曼兄弟等投行可能抛售物业外，将可能有更多的外资抛售在华物业套现避险，从而促使房地产市场进一步异变。受影响的领域，将不仅包括一般化的住房市场，还会更广泛地涉及到商业地产、写字楼物业及别墅等高端住宅等领域。
事实上，自雷曼兄弟宣布申请破产保护前后，一些外资投行正在（或计划）大笔抛售在华物业。
有报道称，摩根士丹利一改此前5年在中国房地产市场“只进不出”的作风，继今年6月以11亿元价格标售上海锦麟天地之后，现正计划出售在上海2003年购入的新天地区域100多套租金昂贵的酒店式服务公寓，还可能出售的是2006年6月用7.6亿元购入的“华山夏都”A栋116套高端公寓物业及陆家嘴中央公寓，对世界第一高楼上海环球金融中心9%的股份似乎也不再感兴趣。此外，MacquarieLtd.和HKRInternationalLtd.都将各自的上海住宅项目上市出售，花旗也酝酿将出手2006年底购入的上海闵行区“漕河景苑”中两幢高层小户型公寓物业。雷曼兄弟意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦的股权，另外，其对浙江绿城、天津融创等中国房地产企业的股权投资也很可能发生变化。其他一些已投身中国房地产市场的外资可能也在筹备收缩战线。全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团可能正打算出售一些此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团等也有意出售其在上海的一些公寓项目。而实际上，2007年底，一些外资投行就已经开始抛售在华物业。如高盛作价1.5亿美元出售了其在2005年中国大陆斥资1.076亿美元买下的首笔大规模投资项目——上海高腾大厦写字楼物业。
摩根士丹利是较早涉足中国房地产市场的境外投资机构。从2003年开始，陆续在上海投入数十亿元人民币购买房地产，涉及商业广场、酒店式公寓、甲级写字楼以及项目开发。2004年下半年，与复地集团合作，投资约5000万美元建设位于上海黄浦老城区的“复地雅园”。2005年6月，以8.46亿港元收购了上海永菱房产发展有限公司92%的股权，获得位于上海淮海路上的“上海广场”。2005年9月，与上海盛融投资有限公司联合，以9000万美元对价成功收购上海世界贸易大厦。2006年7月，与浙江绿城集团签约，以19.6亿元人民币的价格，买入了位于上海市南京西路的“东海广场”。2007年初，再度与永业集团合作，以13亿元人民币获得上海卢湾区核心地区一块商业用地并共同开发。2006年初，摩根士丹利发表一份声明称其可能成为“上海最大的一家全球地产投资者”。2008年7月4日，雅居乐地产宣布与摩根士丹利引进的境外基金CrystalILimited达成协议，摩根士丹利以人民币52.8亿元获得雅居乐地产在海南的清水湾综合度假社区项目30%的股权，项目总占地约973万平方米。
今年8月27日，央行、银监会联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，全面严控房地产开发贷款，意味着决策层对房地产行业的调控仍将继续。而决策层为了防范国际资金炒作国内房地产市场而出台的“限外令”，没有限定外资收购房地产企业或项目股权，于是，包括摩根士丹利、百仕通、RZP、凯德置地等诸多外资机构，都准备借房地产市场震荡之机收购更多一些项目。今年8月31日，有消息称，摩根士丹利正在筹建一个规模约为100亿美元的房地产基金，继续投入中国房地产市场。
就在今年9月3日，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆在研究报告中指出，房价普遍下滑现在看来是不可避免的，但房地产市场根本不存在泡沫！王庆认为，政府采取严厉的政策措施，并不是为了打击房地产价格泡沫，而是为了解决一个社会问题，即帮助中低收入家庭提高购房能力。随着中国出口放缓，保持房地产行业的持续增长，将对中国经济的前景产生愈发重要的影响。一旦房地产行业的生存对于整体经济带来下滑风险，政府就会放松政策控制，包括借贷要求上的放松，降低贷款利率等。这是因为，经济进一步下滑引起的失业问题，对社会的影响更严重。
可是，就在雷曼兄弟宣布破产前的9月12日，摩根士丹利发表一份新的研究报告，报告一改一直力挺中国房地产市场的态度，内容与王庆的报告完全逆转。新报告表示，“中国各主要城市的房价已急跌。我们认为房地产市场崩盘（“崩盘”或“崩溃”定义为：销售价格与成交量同时出现大幅下跌）的可能性很高，对银行业盈余将造成重大冲击”。摩根士丹利的中国策略队伍，经过研究后得出以下结论：新一轮的降价行动将导致房地产市场崩溃，因房价下跌通常会拖累成交减少；此外，房地产企业除了出现盈利显著下滑外，亦很可能面临严重的偿付能力困难；银行盈利表现亦会明显受到影响，2009年并可能出现盈利负增长。
高盛也连续发布三份研究报告，直言对房地产行业的持续性复苏依然缺乏信心。高盛报告认为，中国房地产疲软冲击银行业的最坏时候还没到来，中国房地产不良贷款风险将在今年第四季度和2009年上半年开始显现。因为房产业的成交量持续下滑，购房者信心减弱，空置率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大为提高。在房价下跌、居民承受能力随收入不断增加而相应提高、2008年二季度开始的行业投资增速继续放缓(包括新开工项目面积、在建项目面积和已完工项目面积)的情形下，至少还需要两个销售旺季才能让住宅市场的供求格局达到一个比较均衡的水平。
雷曼兄弟也在一份报告中称，中国房地产市场正处在压力之下，市场供给过剩，潜在库存或需三四年才能消化，大城市的住房承受能力正在恶化，未来几个月房价应该会继续下跌，并持续至明年下半年。
利用一些人媚外心理，这些昔日华尔街著名的投资银行，一直高唱中国房地产刚性需求强盛，发布报告总称中国房价将是“不落的太阳”。
在外资投资专家眼里，中国房地产一直是其大笔赚钱的乐土。在外资投行眼里，中国房地产市场可能是其认为最容易因其言行而疯狂的市场之一。为套取在中国经济增长过程中所带来的资产和汇率升值以及市场容易疯狂导致房价非正常上涨所带来的机会利润，外资投行不断在上海等城市收购物业，进行资产买卖。本文作者陈真诚分析认为，如今，人民币升值预期出现反转，中国房地产市场因此前过度透支而开始发生深度异变，房价因此前持续疯涨而步入下降通道，而早已赚足了超过他们赢利预期利润的外资，自然早就在酝酿着撤出中国市场，找机会套现退出中国市场。曾有一位外资银行的中国高级投资经理称，中国房地产市场出现调整迹象，而且大有继续调整之势。华尔街金融危机愈演愈烈，外资投行大都流动资金缺乏，及时在高位套现资产而手中握有现金，更有操控余地。因此，适时出售套现实属明智之举。更何况，外资投行在中国的利润早已经达到甚至超过预期，所以他们认为是时候撤退了。他们要赶在退潮之前，把贪婪和侥幸留给那些接盘的人。
如今，或因美国新的金融危机到来给他们的投资带来了机会风险，或因自身“后院起火”需要套现资金救火，或因早已赚足了超过他们赢利预期的利润而决定撤离中国市场，于是，在舆论上自打嘴巴，在行为纷纷抛售在华物业。美国发生金融危机，中国房地产正发生深度调整，便成为了包括摩根士丹利在内的外资投行们改变舆论、抛售物业、套现退出的最好借口。
摩根士丹利对中国内地房地产市场从“长期看好”到“可能崩溃”，并迫不及待地将报告内容对外公布，由此可知其态度转变之大，而前后不足十天。有舆论分析认为，摩根士丹利如此作为的目的是，要么是希望促使中国政府救市以防止其在华物业跌价贬值，要么是对中国房市的预期消极而寻找理由出售已获得盈利的在华物业套现，缓解因遭受次贷危机重创而不容乐观的困境。至于其报告言行所可能对中国房地产市场造成的后果，则因其作为商业机构追逐赢利的赤裸性而抛在脑后，全然不顾将对中国房地产市场产生的“骨牌效应”。
虽然外资只占中国房地产投资总额的3%，但外资集体离场，对房地产市场的非正常心理影响将远高于实际作用。一些当初正是因为外资购买部分房源而认定楼盘有升值潜力才买楼的投资者，担心他们的物业在外资抛售后可能贬值，已经准备挂牌转让手中物业。另一方面，进入到中国房地产市场的外资的量已经不少。国家统计局数据显示，2007年，中国房地产开发利用外资达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%。今年1-7月份，中国房地产开发企业利用外资407亿元，增长22.3%。其中，上海房地产业涉及合同金额22.27亿美元，占外商直接投资合同总额近27%，增长了一倍。另有统计资料显示，仅今年一季度，有4.4亿美元外资进入上海房地产企业，占一季度外资投资总额的32.6%。实际上，一直以来，摩根士丹利等外资主要关注、投资的是上海、北京、广州、深圳等一线城市及少部分二线城市的甲级写字楼、大型高级商业地产、高星级酒店和部分高端住宅。在美国金融危机之下，全世界将收紧银根，各大银行收缩贷款或精神贷款，海外基金也就可能面临套现压力，可能不再一味看好中国房地产市场。因此，海外基金们。就可能给整个中国房地产市场带来非正常的影响，加剧房地产的观望，加速整体房价非正常地下降，加长此轮房地产调整的周期。
摩根士丹利等外资的言行，可能成为推动众多外资抛售在华物业的第一张“骨牌”，导致外资机构可能群体抛售在华物业套现撤出，导致大量资本撤离中国房地产市场，导致上海等地的高端物业的房价大幅下跌，成为推动上海等城市高端物业降价的第一张“骨牌”。上海房地产市场向来被视为中国房地产市场的风向标，对整个中国房地产市场具有测试市场信号、象征市场走势等重要作用。因此，本文作者陈真诚分析认为，早已赚足了利润的外资群体抛售在上海的在华物业，其对房地产市场的影响力，很可能通过上海而传递到整个中国房地产市场。另一方面，外资集体抛售在华物业，自然将使高端物业开发商群体的信心和高端物业的国内持有者受到打击，甚至可能产生担心跌价贬值的心理恐慌，形成可能性的抛售风潮。而他们的心态变化、他们的言行和他们的作为所释放的信号，又将通过各种途径、各种形式而影响到整个房地产市场，影响到更多的消费者，使整个中国内地房地产遭遇重挫，使整个中国房地产预期发生进一步的深度改变，使整个中国内地房价遭受“非正常”的黑色打击而步入全面、持久的降价时代，使中国内地房价在目前一段时间内公开加快速度加大幅度地下降，使整个中国内地房地产调整的周期变得更长。而这些，均不属于中国房地产市场正常调整的内容或结果。
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