陈真诚：地方政府救市困难重重
文 陈真诚
自6月份成都出台扶持房地产市场发展的十条措施以来，一些在房价持续疯涨潜伏后市危机时无动于衷的地方政府正试图“救市”，以帮助一些不愿有效降价的房地产开发商激活市场成交量。至西安市政府9月9日出台文件对个人购房者实施减税以及直接补贴以刺激个人购房，全国已有成都、长沙、河南、沈阳、福州、厦门、石家庄、常州、淮安、西安等地地方政府陆续出台了广遭舆论质疑的“救市”政策，希望能激活市场交易。然而，由于全国性房地产市场已经深度异变，房价已经步入下降通道，消费者观望依然将持续，使得一些地方政府的“救市”效果十分有限，并未能改变房市的基本走势及其未来预期。各地房市受全国市场一致性观望气氛的影响，各地的交易量持续萎缩，民生地产房价继续呈现高位下降的走势。于是，一些地方政府、开发商把眼睛瞄向了“金九银十”，试图通过“金九银十”的作为而改变房地产预期，改变房价下降的走势。然而，如今九月已过一半，各地房市依然不见有任何回暖的迹象。于是，一些地方政府便计划通过“十一”七天长假的作为、通过各地即将在“十一”期间或前后举办秋季“房交会”的作为来“救市”。然而，如果民生地产开发商们不把现实性高房价实实在在降下去，而一些地方政府的“救市”行为，由于遭遇了诸多房地产市场本身所存在的难解问题，尤其遭遇了宏观经济形势和目前房地产实际情势带来的五大障碍，碰到了棘手问题，就很可能变成徒劳之举。
第一个障碍是，目前的房价依然很高，而众多开发商不愿意有效降价，只是利用折扣做营销噱头，而消费者依然对现实性高房价心存恐惧而不买账，继续观望。
近年来，房价一度持续疯狂快速上涨，上涨时间长，上涨幅度大，上涨范围广，上涨影响深远，已在相当程度上透支了房地产市场的未来，透支了未来需求和未来房价上涨的空间。而客观规律和世界上其他国家房地产市场运行经验告诉我们，这种透支是需要回补的，过度上涨的房价是会回调的。自去年9月27日出台的“房贷新政”以来，在政府的系列调控政策下，尤其是“房贷新政”及其补充通知、今年1月出台的“土地新政”及8月27日出台的“限贷令”等政策出台，以及政府让住房保障制度回归，使高热的房地产预期开始逆转，房地产开始异变。这种异变，带来的是房地产市场走势的持续深度变化，消费者持续观望，市场从高度卖方市转变为买方市场，房价进入市场调节周期，进入难以否认的下降通道并将持续走低。而且，经济规律和世界上其他国家房地产市场运行经验说明，世界上没有只涨不跌的房价。房价非正常上涨的幅度越大，回调下降的幅度可能越深。上涨的时间越长，回调下降的时间就可能越长。这轮房价下降期或将达3-5年，整个房市调整周期或将达5-8年，不是一个“金九银十”或一个“十一”长假就可结束调整周期的，也不是简单“救市”政策就可改变房地产预期、房价走势的。就连任志强也判断认为房地产的冬天刚来，地产业的洗牌才刚刚开始。
第二个障碍是，通货膨胀抑制了大量民生地产领域自住购房者的购买欲望。
9月10日，国家统计局公布的宏观经济数据显示，今年8月份，居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.9%。虽然这一数据回落的幅度几乎超出了所有人的预期，但这个数据却不能掩盖通货膨胀的严峻性问题。事实上，虽然CPI已经重新回到了“4时代”，但8月份工业品出厂价格（PPI）同比上涨10.1%，涨幅创下近12年来的新高，增幅比上月高0.1个百分点。而且，今年8月所同比的去年8月的CPI很高，正好是大幅度攀升的一个月。去年8月CPI的高基数使得今年8月CPI的同比降低，掩盖了通货膨胀的真实性。事实上，今年1-8月，居民消费价格总水平同比上涨了7.3%。而且，从月环比看，8月的CPI在食品价格全面下降的基础上只比7月下降0.1%。当同比基数降低后，加上多方面因素的影响，目前CPI仍存在反弹的可能性，政府不会对其放松警惕。相对于打击通货膨胀、促进经济转型而言，政府短期内不会太关注房地产问题，也不会松动房地产调控政策。长沙昆仑和府OV商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，民生地产所对应的目标消费群，因通货膨胀而在相当程度上增加了生活压力，增加了生活支出，增加了不安全感，使得大量民生地产领域自住购房者的购买欲望被抑制，消费信心持续了2007年以来的一路下滑。再加上目前民生地产房价过高导致的观望正在进一步深度蔓延，大量有可能在近期实现购买消费的刚性需求被延后。
第三个障碍是，中国地产业的龙头企业万科等大中型开发商，正以大范围、大幅降价的行为，影响房地产预期，影响房价的走势，加剧房地产行业的“洗牌”。
从8月底开始，万科从其上海在售的金色雅筑（8折左右）、花园小城、白马花园（相当于开盘价的8.5折）、金色里程、燕南园、万科深蓝、四季花城（9.5折左右）、金色城市这8个楼盘开始中秋促销活动。同时，在杭州，万科启动从9月3日起为期12天的“青年置业计划”。旗下“白鹭郡东”、“白鹭郡南”、“魅力之城”和“逸品阁”4个项目共226套房源价格下调，折扣在7.5～8折。在长沙，金域蓝湾公开打出广告“加1元送精装修”，带精装修卖房每平方米4100元。在宁波，万科9月1日也推出“青年置业计划”，“金色水岸”楼盘二期三幢约90平方米户型的精装修房源，降幅20%左右。另外，在南京、苏州、武汉等地，万科项目也在降价或将降价。公开数据显示，2008年1-3月，万科因率先降价而实现销售额达到101亿元，超过很多地产商全年的销售额。1-3月，万科销售面积和金额同比分别增长80%和119.1%。而后销售开始急转直下。7月单月销售面积和销售金额同比减少27%和15%。9月9日万科公告称， 8月实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比上年同期减少32.8%和35.2%。而万科2008年中报数据显示，存货已高达811亿元以上，较去年同期的增幅超过87%，以其2007年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要两年以上的时间。因此，更为了获得相对竞争力，万科无疑还将继续其降价策略，或将展开更大规模、更大范围、更大幅度的降价。事实上，万科认为降价策略是有效的。一周之内，万科在华东的三家区域公司累计认购金额超过10亿元：上海万科8月30日至9月7日认购金额5.67亿元，杭州万科9月3日至7日认购金额2.9亿元，宁波万科五天内认购金额1.8亿元。有舆论称，万科总部对万科上海公司迎中秋八盘集中优惠促销的销售策略表示认可，将继续实施下去。
其实，在万科降价的同时，也相继有其他一些开发企业也在降价。只是其他一些开发企业的降价行为，远不如万科那样能获得舆论关注，其影响力也没能如万科而已。
在南京，9月5日，恒大地产下调恒大绿洲花园真实售价为4600-5000元/平方米之间，相比南京市江宁区物价局核准的7480元/平方米售价，降幅约35%，成为南京今年以来降幅最大的楼盘。此外，恒大地产在南京的金碧天下国际花园也有相同的降价幅度。恒大地产近期还证实，将展开全国降价，主要分布在重庆、成都、沈阳和南京等城市的全国13个项目共有约400万-500万平方米房源将成本价甩卖，最高折扣将达到6.5折。
杭州，相比万科8.5折甚至7.5折的价格优惠，本地一家主流开发商金成集团宣布，今年9月10日开始到9月16日，推出“教育地产五周年庆置业计划”：“在活动期内购买金成旗下楼盘指定房源的客户，享受3年后无理由退房，并获得30%增值款，涉及3个在售楼盘的100套房源”。
除了一些公司准备推出7折左右的公开降价外，雅居乐董事局主席陈卓林9月10日也在香港表示，产品存在一定的降价空间。而富力地产也从8月开始了降价攻势。上海世茂地产早已降价应对万科降价。中秋促销，北京远洋山水项目一次性推出100套特价房6.3折销售，打破了奥运期间珠江国际城6.6折促销的历史纪录。在长沙已有楼盘推出了不分楼层不分朝向的销售价格……
随着各地各大开发商纷纷跟进万科等开发商降价行动的局面出现，在9、10月，或将掀起全国房地产降价的新高潮。尤其在几乎成为第二个深圳市场的上海房地产市场，据统计，在7、8两月，已有44.8%的楼盘售价出现下跌，2007年涨幅越大的楼盘下降越厉害。业界舆论指出，即使不是万科领衔降价，在现在的市场情势下，价格战也必然会出现。因此，在“金九银十”，尤其在“十一”期间，降价促销的楼盘会越来越多。
事实上，在企业竞争中，降价策略是传统的营销策略，有时也往往是最有效的竞争策略，在家电行业如此，在食品行业如此，在房地产行业也是如此！长沙昆仑和府OV商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，无论是地方政府或开发商尤其民生地产开发商，不能不高度重视万科等一些大型房地产开发企业的降价行为及其对房地产市场造成的影响，不能不高度重视房地产业正在发生的洗牌。
第四个障碍是，正当一些地方政府、开发商寄希望有关部门在奥运后能松动调控政策尤其从紧的金融政策之际，而结果是针对房地产企业的开发贷款金政策不但没有松动反而变得更紧。而9月15日央行下调中小金融机构的存款准备金率和有区别地降息，其实与房地产没多大关系。
8月27日，央行和银监会紧急联合出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》，更严格了商业性房地产信贷管理：禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信。对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。众所周知，土地和资本，是同为房地产开发中不可或缺的最重要生产要素。此次出台新的调控措施，针对房地产开发贷款，采取土地、金融双剑合璧式的进一步从紧从严调控，可谓是自本轮房地产调控以来最为严厉的调控措施之一。这说明，针对房地产调控政策尤其针对房地产企业的开发贷款政策不会松动，反而更从紧从严，这将对未来房地产预期、房价走势预期产生重大的影响。而央行9月15日下调中小金融机构的存款准备金率和有区别地降息，其实对房地产的影响将微乎其微。因此，消费者将进一步加深观望，一些开发商也会认定房地产调控政策不会松动而调整其预期，或继续观望，或改变原有计划下调房价以刺激销售。
第五个障碍也是地方政府试图救市却碰到的最棘手问题是，房市正在出现阶段性的供大于求。
在目前供求此消彼长的房地产市场实际情势下，尤其是上海这个一度被宣称刚性需求最强的城市房价正加速下降，北京的降势预期强烈，许多二、三城市开发商不愿意有效降价而万科等企业领降，导致消费者继续观望、继续等待房价降至理想价位，成交将继续冷淡，有些地方的供大于求问题将非常严重。就全国各地的一般情况来说，相比较能及时实现的有效需求而言，在从今年下半年开始的一段时间里，可能普遍出现新房及二手房供大于求、商品房供应大量增加却滞销形成大量积压、空置面积快速增加等严峻情况。平均下来，或有超过50%以上的商品房因滞销而形成供大于求的积压，有不少房屋将事实性地形成被动空置。长沙昆仑和府OV商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，这种阶段性的供大于求现象，既有阶段性的总供应大于能及时实现的总有效需求方面的表现，还有大量集中于某一相同类别产品定位与目标消费群的产品供应大于所对应需求形成结构性供大于求方面的表现。无论高档商品房或中档商品房，那些大量彼此雷同或差异不大的产品，将是构成从今年下半年开始的一段时间内阶段性供大于求的主要产品。毋庸置疑的是，阶段性供大于求，尤其是结构性供大于求，空置率进一步趋高上升，事实上已经成为了房地产市场的一块难以在短时间内治愈的“硬伤”。由于供大于求、空置面积快速增加而造成的存量，需要一个不短的时间才能消化，因此，这块“硬伤”必然需要经历一个不短的时间才能被治愈。这无疑将成为房地产市场在下半年乃至以后更长时间内最感头痛的问题，事实性地成为了摆在政府救市道路上的一个巨型障碍物。而这个巨型障碍物，政府难以通过行政作为而能跨越过去。因此，在如此房地产实际形势下，即使政府想救市，恐怕难有太大作为，难以在短时间内通过行政托市而消化供大于求、空置面积快速增加所造成的存量。
在目前房地产实际情势下，在一些地方政府的“救市”道路上，存在着难以通过一些地方政府“救市”的行政作为而能跨越过去的诸多巨型障碍。而仅靠地方政府的简单行政措施“救市”，仅靠实际上只代表开发商群体利益不代表消费者利益的联合会、行业协会呼吁、上书，仅靠一个“金九银十”，仅靠一个“十一”长假，仅靠举办秋季“房交会”，而不解决目前房地产所存在的深层问题和影响市场重回活跃的实际问题，是难以让房地产在短时间内重回活跃局面的。可以预期的是，无论是“金九”还是“银十”，无论是“十一”长假还是未来更长时间，无论是一些地方政府举办的秋季“房交会”还是平时举办的促销会，长沙昆仑和府OV商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，消费者的观望还将继续，成交还将继续清淡，民生地产房价还降继续下降。尤其是，“十一”长假、各地举办的秋季“房交会”期间，各地将是一片降价声伴随消费者继续观望的局面，将会有更多楼盘更大幅度地降价，或可能掀开各地楼盘更大规模、更大幅度降价的新序幕。因为，归根结底，在各地房价还存在相当降价的今天，在不能解决房地产所存在的深层问题和影响市场重回活跃的实际问题之前，在不能有效改变房价走势预期之前，遭遇资金链紧张、可能被淘汰出局的开发商，不得不采取有效降价的营销手段。
（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）