做房地产策划是一个极为残酷的职业，不仅仅是关系到动辄几亿的资本投入，更为重要的关系到地产商的生存！尤其在如今银根紧缩、地产产业面临升级的宏观环境下，地产策划显得尤为重要。
过热的投资将商业地产推向了发展的巅峰，也将开发商推向了进退维谷的两难境地。随着众多商业地产项目因资金链条的断裂而导致“烂尾楼”的不断出现，越来越多的商业地产开发商开始意识到商业地产融资体系的复杂性。因为复杂，故而难度系数大，所以地产策划出现了严重的时代之痛：
首先，房地产概念模糊。在大多数策划人眼里，地产就是盖房子，甚至根本不明白什么是房地产及市场概念。只要能拿到土地、办理了批文手续，找几个建筑分包承建商，就可以开发房地产。房地产实际是土地及土地上的改良物，包括建筑物、道路、停车场、绿化环境、物业管理、水电通讯等等公共设施的总和，并由此引申出来的一组商品的代名词。拿住宅市场来说，消费者绝对不仅仅是买套商品住宅的所有权，更多的是土地的价值及土地上的改良物的综合价值。了解房地产的概念这是地产策划的前提之前提。当然其它如旅游地产、商业地产等等各不相同。
其次，地产策划缺乏前瞻。面对竞争日益激烈的地产市场，为了最低限度地控制成本，很多地产开发商都采取了“规模化”的竞争策略，雷同的卖点，共同的目标群体，使得地产商把重担转嫁给地产策划方，遗憾的是，地产策划界却依旧没有正视这些问题，忽视了对“市场调查、客户分析”的重要性，常常想当然地认为“市场需求是可以引导”。于是——“你打园林牌，我就打山水牌；你搞社区文化，我就搞和谐人居；你搞价格促销，我来打折优惠；你请明星来作代言人，我就聘学者为顾问………”面对目前地产市场，鱼龙混杂，竞争比较混乱的市场。我们可以预见，没有良好的前瞻视野，跳出同质化这个小圈子，就很难走向更广阔的天地。
第三，策划“砖家”遍地发芽。一时间市场催生了一大批职业需求，于是以房地产策划为谋生手段的自由策划人也比比皆是，策划“砖家”开始粉墨登场，砖头乱飞，使地产策划界血雨腥风：互相攻击、诋毁、恶性竞争！
中国地产单项策划阶段，从王志刚先生成功策划顺德碧桂园——“给你一个五星级的家”作为标志、起点的萌芽期。于是东施效颦的“砖家”如雨后春笋、“概念策划”满天飞舞。对于一个优秀的职业策划人而言，能在不同的地区、不同的历史文化背景，准确地把握项目的核心价值才是最关键的。
按照通常学科的分类，房地产策划属于一个边缘行业，它所涉及的领域相当广泛，如：国家政策、建筑、园林艺术、景观生态学、美学艺术、营销、广告、哲学、历史、企业管理等，小到民生，大到宏观政策，甚至天文地理、楼盘风水趋吉等都需掌握。
全天下没有“一招鲜”的策划理论，需要不断的因地制宜、因时制宜、因事制宜、因人制宜。况且，同时具备房地产开发、广告传播、地产顾问营销等专业经历的人，少之又少，需要长时间的砺练。虽说现在自称“策划大师”的也不在少数，但高素质的地产策划人依旧非常非常匮乏！真正能同时懂得商业、地产、金融和营销专业运作的复合型人才，可谓是凤毛麟角。
第四，整合策划意识薄弱。所有的中国地产从业人基本都有一个共同点，希望点石成金，却从不关心点石成金功夫背后的历练。拿地产商来说，基本上只倒了意识到找专业设计公司设计的这个水平。他们认为好的外观、景观设计就是销售力。当然水平进步点的找个代理公司忽悠一下，惹出系列冤假错案。而真正的策划应该是在“市场调研、客户分析”等基础工作之下，以主题策划为主线，贯穿于投资策划、市场策划、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求等）、营销策划、广告策划、形象策划（寓意深刻的标识、标志、理念文化）、广泛整合各种资源为一体的系统营销解决问题的方案。
第五，策划的本质“Z”理论。纵观中国今日之商业地产，病症已经显现，可谓是满目疮痍。其病根就在于缺乏完整系统的理论体系来指导实践。借鉴西方管理的 “X”、“Y”理论，我以为立体营销的地产“Z”理论时代已经来临。
众所周知，由于某些历史原因，我国地产市场现在还存在许多不充分竞争，并由此引发出许多不公平竞争，市场以外的因素在很多时候反而成了楼盘的决定因素。
正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，缺乏战略上的研究，致使中国商业地产的试错成本呈几何级数般的递增，从“一铺养三代”概念蛊惑下的产权式商铺销售到带租约销售、售后包租、售后返租，再到“订单式开发”，到今天也没探索出“成功模式”。
正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，缺乏城市经营上的研究，导致政府在制订城市规划和发展战略时存在相当大的盲目性；加之政府官员的“政绩”压力和好大喜功的特性，形成了城市建设欲速则不达的局面，为追求GDP整块卖地、到分块卖地、利益置换导致重复竞争、腐败滋生。
过高的试错成本，不单是开发商的损失，不单是某届政府班子的损失，也不单是商铺投资者的损失，它是社会资源的巨大浪费，是民众的损失。
坦率地说，在这种大环境下的“地产策划”，目前只是停留在低层次的“作坊式经营”阶段，各地产商对市场调研、现场包装、广告投放、客户维护、媒体公关、路演等一系列的营销活动，缺乏一个完整的认识和长远的安排，地产运作离产业化运作还有相当一段距离。
地产“Z”理论——地产运作产业化运作的标杆
地产“Z”理论体系的构建主要包括以下三点：①以城市营销为选择逻辑的起点，具有地域文化属性的产业化运作势在必行；②以市场定位为连接环，进行科学的流程策划和分类，创造以市场需求为目标、在精准定位基础上的立体营销亟待整合；③加入东方的人性化因素，结合东方文化和西方管理哲学、与各种理论的功能的配合与互补，打造中国和谐人文居住建筑环境。
地产“Z”理论倡导者——杨鹤群先生：一直坚持做三件事：一是策划，二是传道，三是洗脑……知向背捭阖纵横，贯中西奇胜正合。他，被业界称为“新锐营销实战专家”，“高尚策划专家”，麦剑道咨询策划公司CEO，IPTA国际资格认证培训师，职业营销策划人，地产策划专家。专注于企业的管理咨询和策划，有诸多品牌成长运作经验和管理理念。三十余年的刻苦钻研和十余年大型企业咨询的阅历实践，心致高远，实战笃行，皓首穷经，勤学博身。师从经济学名家，结合本土实际，提出了“世界眼光、中国思维”的营销理念，将理念与实践凝结成身体里流淌不息的血液，汇聚成一股奋斗不息的精神――以思维回归推动中国企业成长！