本报记者 黄志军
7月2日下午，由东莞搜房等单位主办的“东莞楼市七八月走势以及开发商融资”主题论坛举行，邀请了丰泰策划营销经理梁莹、合富研究部经理林毓群、星彦研究部经理黄海燕、本元全策总监郭敏娜等地产界人士为东莞开发商融资及楼市未来发展走势出谋划策，引起了业内关注。
3500元价格冲击楼市
据梁莹介绍，丰泰上周末推出部分3500元/平方米价格的房子，价格是非常超值的，无论是从地段来讲我们是属于东城区东胜路那边，交通方面非常发达，也比较靠近东城区的商业配套，地段方面非常占优势。园林方面的设计也是我们这个楼盘比较突出的特点，园林比较精致。丰泰这次的定价出货目的很简单，就是为了最后卖到最后一批尾楼，7、8月是暑期，我们也准备推出丰泰城购房节，我们就把最后一批100多套单位用比较优惠的价格，也可以说是最大限度的让利推出市场。“我们这次主要销售的目的是新货，我们量不是很多，造成的影响确实非常有限，可能在短期里面会有一个比价，但是量非常少，总共是100多套，这个跟目前东城和寮步总货量来比是非常小的，影响是非常有限的。”
郭敏娜说，“丰泰出了3500元/平方米，其他楼盘也对寮步整个市场的影响还是有的，对城区的影响未必有对寮步的影响大，寮步现在有很多楼盘都有影响，他们会对客户的心理价位造成一定的冲击，不管3500元/平方米有多少套，他们会拿这个价位来比较。”
对于3500元/平方米是否给消费者带来带来更浓的观望情绪影响，林毓群表示：丰泰作为一个非常知名的开发商，城区楼盘不是很多，这次推出的价格3500元/平方米，东城东板块能够引起一定的市场反应。不管丰泰是否做这样的让利，这个观望性是一直存在的，只是说我们媒体是否做这样的舆论宣传，这个是很重要的，每天看报纸和电视，记者说房价一定会降，开发商挺不过去了，这种舆论存在，多多少少消费者是会受到影响的，我们最近去一个其他的东西，都要听到旁边的人讲，你先不要买，迟一点他可能会做促销，我不急的话就会先不买。媒体应该有一个正确的舆论导向。
买房子有升值空间
郭敏娜：我个人认为未来房价肯定会上涨的。 我们刚刚去了安徽二三线城市，基本上房价还在上涨，但是我们钢材价格上涨60、70%，这个价格是算在成本里面的，盖起来这个房子值这么多钱，亏本卖，房子不是一次性买完什么都没有了，还有工程质量，验收等等，所以不是说价格降到多少低就合理了，而是说未来我要给到你更多的服务，这些附加值在这个时候是需要提高的。“东莞房地产发展的时间不是很久，消费者都是有慢慢培养的过程。”
林毓群表示，在CPI高速发展的经济环境下，买房是资产保值的好方式。东莞物业从价值上体现，是从2005、2006年开始，2003、2004年那时房子的价格不能完全表现它的价值，为什么说东莞现在的房价出现一个泡沫或者是水分呢？2007年的炒作大家都很清楚，北京、上海和其他的二三线城市房价都没有跌，房价下跌只是局部城市的个别现象，东莞很不幸就在这一批下跌的城市里面，从消费心理现不能讲，去年房价高的时候恐慌性在那边怕他更高很多人就买了，低的时候很多消费者就害怕再跌，这时我们可以理性来看待这个价格的话，确确实实他已经是物有所值了，而且物有所值的前提下，在经过这一轮经济调控之后，房子有很大的升值空间。
“从投资的角度来讲谁都没有办法抄底，抄底也是非常幸运的一种行为，你理性想抄底，想买更低的楼盘这个是不可能的，但是也是排除这个市场不排除房价往下调，但是是否是适合自己需要的产品，这个需要消费者自己考虑。”
东莞楼市刚性需求大
林毓群表示，就目前东莞楼市发展来说，市区和镇街差别很大。“东莞楼市非常有意思，夹在广州和深圳中间，人家升的时候就升，跌的时候也跌，升跌都快。深圳关内和关外差别是非常大的，这种情况也会在东莞出现。”
郭敏娜则认为，从大势来看还有一个问题，就是东莞城市的价值，东莞在搞招商引进外资一系列的政策，这快是考验政府的执政能力，到底东莞未来怎么走，包括买房的人都在讨论。“东莞的基础非常好，虽然现在媒体唱衰东莞的现象非常多，我们不可能抛开过去的因素看东莞，如果没有污染，没有这么多人东莞可以发展这么好呢？不能看到这个局面告诉他们东莞污染很严重，东莞这么多年的发展都是靠人堆积起来的财富，在这种情况下，产业要升级，怎么样把自己的配套各方面提升起来，住宅也是一部分，有很好小区的生活环境，高级白领才有可能进来，政府需要集思广益，真正的需求起来了，根本不愁房子是否好卖。”
黄海燕说，万科3月份搞一个团购，为什么能够赚盆满钵满，就是因为他们赚的这个市场，他们是吸引了不观望的人去够，他们就赢了，所以说房地产市场有大的降价是不会的，这个刚性需求还是存在的，需要购买的人只要这个价位在他能力承受的范围之内，达到自己的预期就会去购买的，4000元/平方米房价在东莞来讲相当于2006年的水平。
开发商营销创新尤为重要
在当前市场低迷情况下，对于开发商在营销方面应该进行哪些创新，才可以更好的吸引消费者的问题，作为代理公司应该更有发言权。
郭敏娜认为，每个公司是不同的，一定要针对公司的个案来分析，需求是不一样的，有的企业是急着回钱的，有的企业是想先做口碑的，不同的企业服务不同的产品，不同的位置就是一个开发商，万科的塘夏楼盘和其他的楼盘操作方面就是不同的。
黄海燕说，我看到一篇文章谈到一些大方向，寻求差异化，市场有很多的蓝本是值得我们参考的，这个市场开发商也好，代理商也好，他们做的是不错的，在目前整体的市场来讲，今年上半年销售量比去年销售量上涨了很多。
梁莹则指出，名门公寓最近推出了回扣的做法受到业内关注。买卖双方是进行交易的，买卖双方都会承受投资方面付出的代价，要承受一定的风险，这个对买卖双方来讲都是公平的，所以我觉得回购也有一定的好处，可以给客户一个保障，如果都这样做的话，这样的交易是不存在的，没有无风险的交易，风险越低收益也越低。
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