自去年7月份北京市存量房买卖实行网上签约以来，至今正好一年的时间，尽管目前北京市二手房交易除了网上签约成交，尚有部分消费者选择个人成交，但是网上签约的数据依然可以在一定程度上反映出市场的发展状况。因此以北京市中介行业协会公布的数据为准，做出网上签约半年分析报告，分析今年上半年二手房网上签约的交易状况。 　　根据北京市房地产中介行业协会公布的2008年1-6月份网上签约数据显示，上半年北京市共发布二手房源16001套，环比去年下半年的34180套下降了113.6%；上半年共成交二手房13743套，环比去年下半年的18850套下降了37.2%，同时上半年二手房房屋吸纳率为85.9%，较去年同期的55.1%上涨了30.8个百分点，其中以总价在60万元以下的房产房屋吸纳率最高，为104.6%。此外，“链家地产”二手房网上签约成交量占比达46.4%，高居各经纪机构排名之首。 　　自去年年底以来，受到政策的影响，房产市场进入调整阶段，业内外对于房产市场的走势论争不断，而购房者以及卖房者的阵营也出现分化，部分不急于买房的消费者选择观望，而租赁市场的火爆使得二手房业主宁可“转售为租”，也不希望降价出售，尤其二手房大多处在交通便利、社区成熟、商业氛围浓郁的地段，大多数业主依然看好奥运之后的区域房产市场，于是这种僵持的状态再加上季节性的影响，导致上半年二手房成交量环比下降了三成。此外，从二手房网上签约的数据来看，上半年二手房市场呈现出以下四大特点： 　　成交量：2月份受春节影响成交下降，第二季度成交量稳定，吸纳率逐渐上升 　　2008年上半年中，除了1、2月份受到春节这一季节性因素影响成交量较低外，3-6月份二手房网上签约成交量比较稳定，房屋吸纳率自3月份起逐渐上涨，6月份更是高达99.4%。据网上签约的数据显示，2008年上半年的总成交量环比去年下半年下降30.8%，这主要有两个方面的原因，一方面是上半年有春节这一季节性因素的影响，历年的成交量要比下半年低，另一方面上半年市场的调整影响了成交量，但是从上半年二手房成交量的月度变化来看，自3月份以来，二手房成交量均在3000套左右，6月份环比5月份有小幅下降，但交易市场正逐渐趋于稳定，同时吸纳率的稳定上涨表明市场的消化能力好。 　　成交区县：朝阳、海淀、丰台比重占到62.5%，环比上涨5.8个百分点 　　据北京市房地产中介行业协会公布的二手房网上签约数据显示，2008年上半年二手房成交量在区县分布方面，首先，朝阳、海淀、丰台三大区域成交量占到了绝对的比重，占比为62.5%，环比去年下半年的56.7%上涨了5.8个百分点；其次，在2008年上半年各区县成交的数据中，排名前五的朝阳、海淀、丰台、通州、昌平占到了74.3%，环比去年下半年的70.4%上涨了3.9个百分点；第三，中心四城区占比为13.5%，环比变动不大；而类似顺义、大兴、门头沟、房山等远郊区县占比下降了2个百分点。 　　进入2008年以来，由于政策调整导致消费者购房行为变得更加理性，市场上大多是刚性的自住购房需求，购房者在满足自身需求的同时，开始关注房产的抗跌性，同而房产的位置、配套是衡量房产抗跌与否的重要标志，因此位于市区、大型居住社区等生活配套和商业配套齐全的海淀、朝阳、通州等区域二手房成交比重出现上涨。此外，这五大区域二手房源充沛、房源较新也为上半年成交比重的上涨提供了先决条件。 　　成交结构：成交主流面积档位依然为100平米以下；90万以上房产比重上涨1.1个百分点 　　据北京市房地产中介行业协会公布的数据显示，2008年上半年成交的二手房中，主流面积档位依然是在100平方米以下，其比重占到75.2%，环比去年下半年的75.1%变动不大；而建筑面积在120-140平方米之间的房产成交量占比为9.5%，环比去年下半年的8.3%上涨了1.2个百分点。 　　今年上半年中大户型房产成交比重的上涨，主要是由于一步到位及升级置业购房需求的上涨所带动。自去年9月末颁布房贷新政及补充通知颁布以来，市场上自住性购房需求比重增长接近九成，其中一步到位及升级置业购房的消费者上涨明显，因此带动了今年上半年中大户型房产成交比重的上涨。 　　而从成交的价格结构上来看，据北京市房地产中介行业协会公布的数据显示，主要呈现出三个特点，首先，90万以下的房产依然占到了成交的绝对比重，占比为86.0%；其次，今年上半年成交总价档位在60-90万的房产比重为22.1%，环比去年下半年的23.5%下降了1.4个百分点；第三，总价档位在90万以上的房产比重为14.0%，环比去年下半年上涨了1.1个百分点。90万元以上房产比重的上涨正与中大户型比重上涨相一致，反映出今年上半年的二手房市场较去年相比，最大的变化在于中大户型成交比重的上涨。 　　房屋吸纳率：今年上半年60万以下房屋吸纳率高居104.6% 　　据北京市中介行业协会公布的数据来看，2008年上半年二手房发布16001套，成交13743套，其房屋吸纳率为85.9%，较去年下半年的55.1%上涨了30.8个百分点。其中，总价在60万元以下的房屋吸纳率最高，为104.6%，环比去年下半年的74.5%的吸纳率上涨了30.1个百分点。除此之外，其他总价档位的房屋吸纳率均有不同程度的上涨。今年上半年房屋吸纳率的整体上涨，表明目前的二手房市场较去年下半年消化程度更高， 　　综上所述，受季节和市场调整的影响，2008年上半年二手房成交量环比下降三成左右，但是进入第二季度以来，二手房成交量逐渐稳定，房产吸纳率稳定上涨，市场消化程度提高，预计今年下半年奥运会过后，观望的氛围转淡，之前暂缓的购房需求释放出来，成交量将超过上半年。