一、北京写字楼整体空置率提高

2005年北京写字楼的空置率大约是12.6%，2006年上升至19.75%；2007年北京整体写字楼市场活跃，供应与需求表现强劲，全年的新增供应量和吸纳量达到210平方米和181平方米，同比分别上升50%和17.5%，至第四季度末写字楼市场整体空置率为16.01%，同比上升0.5%，环比攀升0.75个百分点。北京写字楼空置率较高的地区有金融街50%—70%、东二环62.9%、东方梅地亚中心60%、亚奥50%、中关村34.10%；CBD达20％；北京总部基地企业入驻情况也不理想，一期写字楼已经全部入驻，但二期西侧多处于空置状态，三期由于投入使用时间不长，只有少数几栋楼有企业办公，整个西区空置率在50%左右。空置率较低地区有北三环及燕莎均低于10%。据《新地标》2008年3月月度调查报告，北京写字楼重点区域中部分甲级写字楼累计空置面积高达5208549平方米，平均空置率达47%。目前北京优质写字楼空间的存量累计为676万平方米，其中高达20%的优质写字楼是在2007年竣工的，建成期一年以上的写字楼市场的空置率保持在8%以下。所有的写字楼都应该有一定的空置率，以便为住户和业主提供一定的回旋选择余地，比较健康的空置率约为5%，正常情况下写字楼空置率在20%以下，市场仍是良性的；如果空置率大于20%，就表明市场存在一定风险。

由于近两年北京写字楼急剧增加，市场供应过剩，以 2007年的空置率作为参考，再加上2008年北京奥运会提前放量，现在北京写字楼的空置率存在一定的危机。由于需求稳定，集中放量导致市场短期内供大于求，加剧了现时写字楼市场竞争。

二、2008年北京写字楼供应量继续增加。

中国成功申办奥运会后，北京新增大量写字楼楼盘，从2004年至今，北京写字楼市场供应量一直保持较高水平。2007年北京全年共有134万平方米的写字楼面积投入市场，新增供应量同比上升了50%；预计2008年还将有146万平方米的新增供应量。2008年北京全年写字楼供应较为集中的CBD、东二环商圈分别占到38%和31%。写字楼开发商想要赶在政府规定的2008年7月起暂缓施工的期限前完成，是促成供应旺盛的原因之一。这两年北京新建写字楼急剧增加，使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。虽然外资机构纷纷在京扩张，给甲级写字楼带来新的发展契机，但“限外政策”让写字楼难卖，且集中放量导致出租压力更大，给写字楼市场增加了压力。

三、北京写字楼成交和租价走势双降

2007年在前三个季度市场表现相对迟滞的情况下，从第四季度延续到2008年初，北京写字楼市场的平均租金较去年三季度增长13%，是六年以来的最高点，尽管空置率已有增长。中央商务区(CBD) 内的增幅则达到16%。质量提升以及需求强劲，加之成熟写字楼空间供不应求，是租金上涨的主要原因。在2008年2月份，北京写字楼销售市场量价一齐下降，与1月份相比，成交面积和总额分别减少了62.65%、64.95%，成交均价下降了6.15%。今年2月份同比2007年2月份的销售数据，成交面积和总额分别少了41.74%、31.61%。从成交价格来看，上涨17.38%，但还是略低于2007全年14515元/平方米的成交均价。业内人士预测，今年初的租金水平可能是未来18个月来的最高点，目前北京甲级写字楼的出租率下降了10%-12%，2008年和2009年北京写字楼市场总的租金水平预计将会微幅下降。

四、北京各热点商圈写字楼总体指数

2007年9月，北京市各热点商圈写字楼加权平均售价为21691元/平方米，比基期2005年1月升53个百分点； 各热点商圈写字楼加权平均租金为5.6元/平方米·日，升15.9个百分点。

2008年初，北京写字楼市场出现量价齐跌现象，原因分析：一是，2008年2月份多数项目受节日影响，市场活跃度不高，部分写字楼业主，特别是小业主开始提供更加优惠的条件来吸引租户；二是，多个在京的大型跨国企业都有扩租或迁址计划，行业涉及高科技、传统制造；三是，北京房地产市场，写字楼赶在奥运前的开发量过大，建设集中，供给集中，而市场需求没有集中显现；四是，北京写字楼供给的突然增长，使得出租压力变大，引起租价水平暂时下跌。奥运年，又一个空置高峰将至，但是租金水平估计不会发生太大变化。北京写字楼市场多年来发展一直比较平稳，2007、2008年放量高峰只是暂时现象，随着国家总体经济实力的增强，房地产市场背后有强劲的需求支撑。     

2007年，北京实现地区生产总值（GDP）9006.2亿元，全市人均GDP达到56044元，比上年增长8.9%；房屋销售价格比上年上涨11.4%，涨幅高于上年2.6个百分点。北京服务业的快速扩张，以及新增供应质量的提升，使得2007年全年整个写字楼市场租金水平稳步攀升。2007年北京第三产业的增加值占到地区生产总值的71.35%，2008年第三产业将继续增长。2008年2月份北京市新房价格指数上涨16.5%，环比上涨0.8%，二手房价格指数上涨11.1%，环比上涨0.8%，北京市房价仍保持在较高水平。北京房地产价格将取决于国家整个宏观经济的走势，预计2008年北京写字楼房价还将慢涨。在新年房价出现上涨的同时，竣工面积、销售面积等代表房屋供应量的指标却全面下降。以上表明，北京写字楼市场开始进入一个转折点，快速扩张的服务类公司对写字楼需求强劲，北京写字楼市场仍有总体增长的空间。房地产业界人士普遍认为，2008年北京住宅市场和写字楼市场仍会有一些区域存在价值高、地段位置好的产品保持一定的上涨幅度。业内人士预测，即使奥运会后，北京写字楼市场也不会跌入低谷，仍会平稳发展。