陈真诚：拐点论已经悄然升级
——新析万科系列之十二
文：陈真诚
最近，因四川地震尤其王石的“捐款门”而改变了房地产舆论的关注点。也因为地震，引发了公众对房地产抗震能力、房屋质量以及房地产企业社会责任感的关注与议论，还有舆论认为，地震将可能改变房价走势。
由于地震的突如其来，使得舆论、公众注意力已经转移到了地震上，一些房地产企业也担心因房地产楼盘的宣传推广而被舆论在体现爱心、社会责任感等问题上被“揪”住，更因为地震打击了一些消费者购房的信心。因此，最近自地震发生以来，少有楼盘推上市，更少有舆论继续关注房价走势问题，尤其是“拐点论”话题。然而，对于房地产业来说，除了继续对地震遇难者表示哀悼之后，对灾后重建问题关注之后，分析、研究、关注房地产市场趋势、房价走势，依然是很重要的。
事实上，在地震发生前不久，王石的“拐点论”已经悄然升级。
2008年4月26日，中城联盟2008年年会在成都南部新区一开业不久的某酒店会议中心召开，不乏地产界的意见领袖与会。
中城联盟2008年年会属于保密会议，出席年会的人士均为中城联盟各会员单位的主要负责人。成都本地媒体没有一家事先获得消息或邀请，少有能进入会场的记者（如中房报记者）也被要求不得随意采访。所以，关于中城联盟2008年年会的会议内容等外界少有知道，媒体报道的也不多。
4月26日上午，召开中城联盟2008年年会董事长联席会议。万科董事会主席王石、万通董事局主席冯仑、青鸟天泰集团董事长王若雄、河南建业集团董事长胡葆森及当选新一届中城联盟轮值主席成都交大房产企业集团董事长孟刚等参加了此次会议。任志强直到当日下午4时许才从北京匆匆赶到成都会场。
同日上午，同时还作为中城联盟2008年年会的重要内容，中城联盟总经理3C(沟通、交流、协调)会议，万科总裁郁亮等国内30多家房地产企业的经理人出席会议，对房地产行业形势展开了讨论、激辩。
下午，举行联席会议内部报告会。万科总裁郁亮代表中城联盟总经理3C会议发言，向大会汇报上午会议讨论、激辩成果。
万科总裁郁亮在代表总经理3C会议在向王石等出席的中城联盟2008年年会联席会议内部报告会汇报上午会议的讨论、激辩成果发言时判断认为，当前房地产行业面临的形势依然严峻，应该停止对政策后市的幻想和预测，应该“应对第一，预测第二”。郁亮甚至预测未来银行可能会主动要求开发商降价，并重申此前的“拐点”并非“价格拐点”，而是市场从亢奋转向理性。
由此可见，王石的“拐点论”已在4月26日于成都举行的中城联盟2008年年会上正式升级。本文作者陈真诚分析认为，在这次秘密会议上，王石的“拐点论”，已由“房价拐点”升级为“房市（房地产市场）拐点”。在此前，王石甚至万科企业官方代表一直强调“拐点论”是“房价拐点”。
追根溯源，在房地产业内掀起了轩然大波、饱受争议甚至不乏批评、对房地产市场及房地产舆论产生巨大影响的“拐点论”，公认为诞生于2007年12月13日。当日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的”。于是，“拐点论”便新鲜出炉，也开始了业内关于“拐点论”的争议。
2008年3月20日，“修正主义”王石在香港接受记者采访时曾专门澄清“拐点论”，并“对‘拐点论’和‘清理门户’的是非之争”表示无奈，指“拐点论”被媒体误解或者过度解释。王石称，“拐点论”不是他王石先提出来的，而是一个记者先提出来的，他只不过回应了记者的观点。不过，他承认中国内地房价走势正处在一个拐点上，但拐点只是房价的拐点，是价格的理性回归，并不是指房价从大涨到大跌，不是房价的大起大落，拐点也不是房地产市场牛市到熊市。
其实，4月26日以前，王石多次对“拐点论”内涵表述主要是指“房价拐点”而不是“房市拐点”。甚至在3月20日于香港接受记者采访时还在修正“拐点论”。3月21日，万科公布了2007年度报告。之后，万科官方在各地召开记者会解读年报，万科强调“坚定不移地看好行业的长期前景”，“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在”，“由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间”。官方发言代表也带否定式地修正“拐点论”。万科集团总裁郁亮也表示，由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。
4月26日，离3月20日近一个来月时间，王石的“拐点论”已正式升级。此后，王石也称房地产业出现拐点已是事实。这就是说，在王石及万科的眼里，“拐点论”已经从“房价拐点”正式升级到“市场拐点”了。
这是个值得房地产业注意的重要信号！上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，这或意味着房地产市场还将发生些什么。从万科在地震发生前的种种迹象看，或意味着万科等一些大型房地产开发企业下一步又将会有新的作为。
中国房地产市场，事实上还没有到有些人所称的遭遇“寒流”的地步，只是相对于此前的市场高热而言已经正在变“冷”。本文作者陈真诚分析认为，目前，房地产市场正处于“转凉”、“变天”时节。这种“转凉”、“变天”，相对于高热之前的正常房地产市场而言，当是正常“气候”，并不是很“冷”。不过，由于近年来长时间的房价大幅度快速上涨，已经过度透支了未来房价，现实性的高价位房价已经成为了阻碍房地产交易的最大障碍。市场中，需求依然存在，只是由于目前的实际价位太高，所以，需要购房者观望，希望等待房价下降到所能接受的程度再买。因此，在目前，价格手段成为了最重要的促进销售手段。
事实证明，对于万科来说，在其认为“房价”出现“拐点”后，曾一度在多地率先降价销售，取得了不俗的业绩。
（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007，不回打“未接电话”;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）