顾海波：《对话》央视CCTV-2,08年该不该买房？！
——08年不是买房好时机，多做功课、冷静观察为上
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拐点论下的中国楼市 2008年到底该不该买房？
CCTV.com 2008年05月06日 16:38 来源：CCTV.com
CCTV.com消息（对话）：2008年的楼市和股市一样，都会被人们关注在一个“熊”字上。从去年年底开始，有关房地产未来走势的争论便一浪高过一浪，而“拐点”论再次被推到风口浪尖，各方的观点更是让房地产今年的走势显得扑朔迷离，而2008年的房价命运更成为了各方猜测的谜。
一方面是CPI高涨的通货膨胀，让自己口袋里的钱捉襟见肘；一方面是楼市进入深度观望期，楼价在高位徘徊看不清楚，是继续上升还是下行？对于2008年的购房者来讲，房价是涨是跌关系到自己的切身利益，到底买不买房，成为购房者最头疼的一个话题。
中央电视台经济频道《对话》栏目，近期将以此为话题录制一期节目，现征集在购房过程中曾经举棋不定，面对目前的房价不知何去何从的普通人参与我们的节目，如果您有任何关于买房的心得和观点想要与我们交流，请您与我们联系，我们期待您的参与！
根据搜房网一家网站的统计，一天之内就有6万多点击率，约有近6000人报名，可见，住房问题牵动着众多老百姓的心！
最近很有幸，受中央电视台（CCTV-2）经济频道《对话》栏目的邀请，上北京录制了一档名为“寒潮（拐点）下的中国楼市该不该买房？”的节目。录制现场专家队伍可谓浩浩荡荡，有人大教授叶剑平、北大教授徐滇庆、北京科技大教授赵晓、中房集团老总孟晓苏、搜房网CEO莫天全、中国社科院博士曹建海等，有“不买房活动”的倡导者邹涛，有上海去的同仁陈乾（牛刀）、蔡为民、黄祖斌，现场还有许多开发商、中介商、媒体和消费者的代表，共计逾200人。
《对话》首先从中国楼市当今是否面临“寒流”开局，接着是围绕着“谁最焦虑？”，“宏观调控能否有效抑制房价？”，“什么是房价高企的主因？”，“怎样解决中低收入者、‘夹心层’住房？”，“现阶段老百姓该不该买房？”等广大老百姓关注的热点问题进行了激烈的碰撞和交锋。由于现在“教授变商人，商人变教授”现象严重，权力和金钱掌控了“话语权”，舆论日益商业化和行政化，理性的空间和管道日益狭窄；由于立场和身份的不同，各人的发言带有明显的利益痕迹！尤其在地方舆论的管制是相当“严厉”的，希望大家仔细甄别！我把自己定义为独立思考者、楼市“啄木鸟”，从某种意义上说也是个“地下工作者”，努力讲真话，本人做过大学经济学讲师，做过房地产代理，在房地产管理部门从事过管理和研究工作，深知老百姓和市场需要什么？深知地方政府的运行轨迹，一直致力于从一个客观公正的角度，从产、学、研、政集一体的角度来全方位解读房地产行业的运行轨迹，可能观点就比较丰满、透彻、全面。
由于参加发言的人数众多，大家发言异常踊跃，有台上嘉宾、台下嘉宾，有开发商代表、中介代表，有消费者代表等。我虽然作为主讲嘉宾之一，但还是感到意犹未尽，有的话尚未说完整，有的话尚未说完，更有些话是没有机会说，有些话可能也不“适合”说或者说了也不会播，因此，想借博客一角，把我的观点简要阐述一下、引申一下，以免引起误解，也算是《对话》的节目预告，希望大家届时准时收看。 首播时间大约在某个周日22:03—23:03分(很可能是6月1日晚,由于赈灾,时间不确定,请密切关注节目预告),重播次周二23:30,周六8:00,周日10:00。
一、 关于“寒流”
首先“寒流”一词不确切，有点哗众取宠，是王石“拐点”论的翻版，至少是言过其实了，即便是深圳楼市也不能算是“寒流”，只能说是一个疯狂上涨以后的自然、正常的回档，或称为盘整，因为相对于06年和07年初乃至更早的房价来说还是涨了不少，关键是看什么参照点，深圳房价还有回档的空间。
其次，“寒流”论和“拐点”论不能简单用是和否来定论，同样是赞同“拐点”论，王石是“欺上瞒下”，是忽悠！希望中央政府不要出台进一步调控政策；而有良知和理性的学者、老百姓是真正希望出现“拐点”，这样有利于经济的软着陆和可持续发展，有利于广大中低收入老百姓能真正买得起或租得起房（有房租）。
我认为“寒流”除深圳为代表的珠三角以外（当然我也不认为珠三角存在“寒流”，只是自然的回档），“寒流”还没有到来，但中国房地产目前处于“疯狂和风险”共生的危险时期，处在“上升筑顶”的风险积聚过程！是一个量变到质变的过程！如果不采取科学、果断的措施，中国房地产的寒流或拐点一定会到来！时间神仙也算不准，“顶是涨出来的！底是砸出来的”！小心为上！
但由于中国地域广阔，房地产地域差异明显，不能笼统说。上海和北京或是高房价最后的堡垒，当然对老百姓来说可能也是最危险的。借用《扁鹊见蔡桓公》中的“君有疾在腠理,不治恐将深；不治将进入肌肤、骨髓-----”一段话来描述当今中国的楼市可能比较贴切和形象，但我认为中国楼市的疾病可能已经侵入肌肤，再不治就要进入骨髓了！中国楼市处在“寒流”或“拐点”的前夜！
二、关于“房价高企，谁最焦虑？”
选择对象是：地方政府、开发商、银行和消费者。我和多数观众的观点是消费者，尤其是广大中低收入者。由于地方政府、开发商、媒体房价“涨幅趋缓”、“稳中有升”的鼓噪和误导，由于地方政府、银行和开发商的利益“铁三角”，最近几年房价“年年涨、月月涨、天天涨”，房价犹如“海（时）鲜价”，每天一个价，保障住房又严重短缺，造成老百姓绝望、无奈！于是老百姓“恐慌性”买盘出现，“买与不买都是风险”，因此，老百姓最焦虑！他们占人口权重最大，住房最困难，他们最弱势！最需要关注！
三、“宏观调控能否抑制房价？”
按以往的方式不会。题目有点模糊，是什么样的调控？！是真调控还是假调控？！是系统的调控还是片面的调控？！其关键在于系统和地方的不折不扣执行！向以往的调控效果，大家都看到了，“宏观调控成空调”！效果不大，房价越调越高，摩擦系数很高。
如果地方政府、银行、相关职能部门认真贯彻中央各项政策，如果从供给（“控增逼存”出土地、加大保障土地供应）、需求（运用信贷、利率、税收、行政、土地等手段对投机进行严厉长期打击）、反腐败和严惩行政不作为（乱作为）等四方面进行系统、长期的调控，房价的理性回归是分分秒秒的事！珠三角的房价不是理性回归了吗？！比如说对投机不贷款、严格征收20%所得税、对外资和2套房先开始征收物业税、别墅等高档商品房大幅提高契税和首付、土地两年以上不开工坚决收回等，有些都是法律，但却有法不依！
四、“导致高房价的最主因素是什么？”
选择对象有：开发商、自住者和投机客。我认为有地方政府、开发商、银行、投机客、自住者共同因素推动（按顺序），从中可以看出，地方政府是最主要的原因，自住者最无奈！
无论是保障住房的缺失，还是商品住房的投机过甚，地方政府和相关职能管理部门都有不可推卸的责任！
五、“怎样解决中低收入者的住房？”
“人人享有适当的住房”是联合国早在1996年通过的《人居议程》中提出的。事实上世界上许多国家保障住房建设方面早就进行了有益的探索和实践。
比较成功的是新加坡。新加坡地域狭小，早年老百姓居住条件也十分简陋，其1960年成立建屋发展局，到1970年超过1/3人口住进了组屋（廉租屋），先是廉价租给老百姓、然后再鼓励老百姓购买下租屋，1960年到2005年底，新加坡政府共建造了97.3万组屋，约85%的公民住进了组屋，其中93%的居民拥有了组屋的产权，只有7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋。新加坡被联合国评为最适合人类居住的国家之一。
1998年国务院发布的23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》被称为住房改革纲领性文件，文中明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”一个健康的房地产市场应当是：政府帮助少数低收入家庭解决廉租住房，绝大多数薪阶层和中等收入者买得起普通商品房或经济适用房，高价商品房则由高收入者购买，是一个中间大、两头小的合理结构。可是10年后的现在，在虚高的房价下，连中等收入者都无法购买普通商品房，这不能不说是一种悲哀和遗憾。
各级地方政府必须加大、加快包括廉租屋、经济适用房、限价房在内的各类保障住房的建设，严格落实“90、70”住房工程（90平方米占70%）。根据统计2007年中国新建住房平均户型面积在120平方米左右，其中，90平方米一下仅占25%左右，至今许多地方的经济适用房和廉租屋计划还没有实质性启动，严重地影响也地方政府的信誉，老百姓很“有意见”。
要行政问责！要执行！要加大、加快保障住房和中小户型房的建设，加大对“囤房囤地”现象的严格执法和打击，同时，通过政策组合拳严厉打击各类住房的投机行为，让房价理性回归，改变房价“只涨不跌”的非理性预期，切实保护中低收入者的利益和财产收入，“亡羊补牢，犹未为晚”！这是占权重最大的中低收入者的呼声和期待！这是中国经济安全的要求！
面对“热钱”要扎篱笆，决不允许其危害中国楼市、进而威胁中国金融经济安全，危害中国老百姓的利益，中国经济的危险和威胁大概是在“热钱”退潮时！“关起门来打狗，堵着笼子抓鸡”是个比较理想的办法！放纵国内外“热钱”进入中国楼市而不解决好广大中低收入者的住房问题，这是不负责任的行为！最终不利于社会的稳定和和谐！可以先从外资房先征物业税和20%以上的所得税（韩国现实行60%的所得税），这也是国国际接轨！中国人多地少，粮食安全需要保障，中国楼市不需要投机！中国楼市拒绝投机！中国楼市、中国经济也没有资本放纵投机！
六、“08年，老百姓该不该买房？”
08年老百姓该不该买房？！或者说是否是买房的最佳时机？！争论最激烈！也最难回答！没有标准答案。
房价疯涨，对中低收入者来说，是很残忍的！最不公平的！买与不买都是风险！不买、没房住，如果房价再涨，更买不起；买，可能成为房奴、影响生活质量，如果房价下降、可能成为“负翁”。因此，回答这问题我的心情是很沉重的，也是很同情的。
当前在中国，由于住房有效供给（保障住房、中小户型）的严重短缺（欠帐）和投机需求的过度，住房的居住功能已经严重异化为投机功能，大量住房聚集在流通领域（投机）而不是真正的居住领域，严重的两极分化导致普遍的许多人买不起房、许多人有大量“空住”房的类似准“经济危机”的不合理、不和谐现象；房价的收入比和房价的租售比严重超过国际警戒水平，严重脱离国情和老百姓的承受力，房价在玩“击鼓传花”的危险游戏！一旦超过“度”就会发生“拐点”，近的深圳就是例子，远的美国“次贷”和97年亚洲金融风暴时的香港等也是先例，股市的暴跌也是例子。现在如若“利益集团”继续放纵房价、“诱导”中低收入者接“最后一棒”，对老百姓是极不公平的！也是很危险的！会存在类似美国的“次贷”危机！政府必须通过信贷、利率、税收、土地和行政等政策来加以调控和调节！各级地方政府必须有所作为！！！不然，你存在的合理性就会受到质疑！
我的观点，关于房价地方同中央、同民意的博弈从未停止过，市场风险、政策风险和金融风险都在积聚！在通货膨胀的情况下，“不涨就是跌，小涨也是跌，涨20%才够包本”，因为保有成本很大。因此，当前最好的办法是观望！多做功课、以静制动（密切关注政府搏弈后的形势变化）！是逢高派发！假如房价不降，08年不是买房的最好时机！
当然，是自住是急需，置换是一个比较理想的办法，必须树立“剃度”消费理念，也可以先买小一点或先租房过渡，必须有量入为出、保持正的现金流，不要影响生活质量！最后，衷心祝愿所有的日都能有一个良好的心态！所有的人都能安居乐业！
结论（或者说是画外音）：
这档《对话》，“老百姓该不该买房”？与其说是讲给老百姓听，我认为实际上是讲给我们各级地方的政府听！中国楼市是个明显的“政策市”和“政府”市（确切的说是地方政府市），中国的房产商是世界上“最幸福”！没有一个国家的房产商同地方政府和银行的关系如此“密切”，中国房地产业的“水”很深、也很浑。设想一下，如果没有地方政府和银行的极力“扶持”、“合谋”和过度“放纵”，房产商怎么能够“囤房囤地”？！哪来的钱呢？《中华人民共和国土地法》颁布已有23年，两年以上土地收回是法律！“囤地”就是违法！设想一下，假如房改10多年来，我们一直有足够的保障住房供应（事实上有些地方就根本没有廉租屋和经济适用房），我们的广大中低收入者还会举债进入商品房这“华山一条路吗？”！住房条件还会至今如此差吗？！还会如此焦虑吗？！设想一下假如我们对国内外“蜂涌”而至进入房地产的投机“热钱”能设给予严厉打击，我们的房价会如此疯涨吗？！无论是商品房的过度疯狂还是保障住房的严重短缺和历史欠帐，各级地方政府都有不可推卸的责任！必须要深刻反思和全面调整我们的住房政策！
“民有所呼，我有所应”！温总理的一句“人民有意见”可谓到出了广大中低收入者的心声！不知到各级地方政府听到了吗？！听进去了吗？！我认为我们住房乃至一切工作重点是广大的中低收入者，他们占人口权重最大，是弱势群体、也是最缺住房的群体，是和谐社会的基石和基础，他们为我们的改革开放作出了巨大的贡献！只有9亿农民和下岗工人的住房解决了，中国的房地产事业就基本上算成功了！考量各级地方政府及相关房地、银行、税务等相关职能部门价值取向的时候到了！宏观调控已经到了关键时刻，控制通货膨胀和“双防”任务异常艰难，不进则退，但退路在哪？！
因此，中央政府必须继续从紧的货币政策，中央政府多房地产调控不仅不能放松，而且应该对房地产重点、精确制导。现在政府越是护着房地产，其泡沫越大，将来金融风险就越大，不如现在就开始挤压泡沫，使房地产价格回归理性，释放风险，提前防止经济危机发生，中国楼市具备“次贷”危机的所有要素，只不过被“地方政府、银行和房产商”所组成的利益链人为地、暂时地改变了运行轨迹。当前房价早回归比晚回归好，主动回归比被动回归好。各级地方政府、银行不能阳奉阴违！坚决执行党中央的各项房地产调控政策，拿出抗震救灾、全国一盘棋的精神，众志成城，就会打胜房地产（宏观）调控这场胜仗，从而确保中国金融和经济的安全！确保广大中低收入老百姓的财产安全！否则，对房地产依赖过重，中国经济可能或将会硬着陆！
2008年5月25日于上海
顾海波：中国房地产界独立思考者、独立撰稿人，高级经济师
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