房市的一些乱象>>>>>>

囤地能否成就地王？——

——2007年7月，北辰实业以92亿元拿下位于湖南长沙新河三角洲的"中国地王",在国内引起不小的震惊。仅仅这个地块,就为北辰实业带来了多达380万平方米的土地储备。

北辰实业在拿下"中国地王"后,虽然获得各界广泛关注,但是，根据目前的迹象表明：新河三角洲的项目至今仍未正式启动,前期工程也进展迟缓,特别是最近的央行金融政策、市场寒流等层面因素制约，开发商的资本流应该出现困惑和难题。

目前，北辰整体业绩和盈利能力都不容乐观。相关数据表明：公司实现营业收入约43亿元,营业利润约7亿元,同比增长约53%和26%。但公司的净利润却同比减少3.2%,为3.28亿元,每股收益也仅为0.10元,同比下降37.5%。同时,公司2007年负债达到119亿元,资产负债率上升至58.4%。

从目前层面上看，所谓的"中国地王"并没有让北辰实业实现品牌、业绩的飞跃，相反将面临不小的窘境。

——2007年8月,苏宁环球在上海以44.04亿元夺得"黄浦区163号地块"的土地使用权,每平方米楼面地价高达6.69万元,创下国内楼面地价成交新纪录,堪称"中国地价王"。

苏宁环球爬上"中国地价王"的"宝座","地价王"也引发了投资者对苏宁环球后期可持续经营的担忧。目前,苏宁环球股票一路高位下跌,至2008年4月22日盘中最低跌至13.19元,以超过70%的暴跌,成为两市跌幅最深的房地产企业。

如此这些，追求地王的企业都没有能够真正踏上辉煌，相反，都遭遇相似的命运结局。

——广西某资深房地产代理机构，因为之前的资本积累，实现进入房地产自主开发销售的流程，同时也大量囤地，特别是在二、三线城市大量囤积土地，包括一些本来不该属于看好的地块，也囤积，导致楼盘开发遭遇推广瓶颈，陷入困惑。

比如，某瀑布区域的楼盘，推广上就遭遇产权、卖点、管理、资源等层面整合的难题。

房市能否升温，百姓说了算！>>>>>>

房地产市场的走势一般受到政策、资本、土地、物价、人口、收入、消费等层面因素影响。只有准确判断这些因素，才能判断房市的走势。

2008年1月，北京百子湾区域一住宅项目开盘，楼盘均价为13500元/平方米，而周边楼盘目前售价为15000元-17500元/平方米，算下来价格下降了近20％。因其价格明显低于邻近楼盘，400余套房引来了2700余人排号抢购。

从这里可以看出：价格是决定房市的一个关键因素。所以，开发商不要武断定价，应该听听消费者的感受。

经济适用房、限价房，为什么会受宠，因为价格接近需求和承受度。但是，位置又相对制约经济适用房、限价房的发展。所以房市应该是百姓说了算。

楼盘推广离不开百姓，开盘前，必须进行全面、细致的市场调研。包括环境、政策、收入、文化等层面问题。

当然，房地产开发过程中的黑色成本，一些城市炒房人的炒作，大量保障性住房的陆续上市，继续从紧的货币政策，都会给开发商造成心理和事实的压力。

2008年的房地产市场仍将是各方博弈的市场，但因为不利于开发商的消息越来越多，这个市场必将更加规范。而房价也将更加理性，既不会一路狂跌，也不会继续高歌猛进。

节日营销都是开发商制造楼市小高潮的好日子。节假期间，楼市依旧没有“反常”现象出现，一直处于较低迷状态。

春节期间，南宁多数售楼部内装扮上了节日的盛装，喜庆现象自然不言而喻。但是走进某楼盘售楼部，宽敞的售楼大堂虽然装扮“喜庆”，但依然感受到“冷清”。尽管推出春节期间继续采用以往购房的优惠政策，为迎新春，到访看房、购房额外赠送大礼包等等优惠信息，大多数的楼盘依然无法实现最佳预期效果。

云星·城市春天：迎2008特惠一口单价4480元/m2。8#楼A单元、11#楼折上折，另送超值大利是。一次性付款客户赠送37寸豪华液晶电视。老业主介绍新客户成交，均送2年物业管理费。当然，销售依然不是那么乐观。因为消费者已经习惯静观其变。

房市依然是百姓说了算。

[品牌专家-许广崇 小简]>>>>>>

许广崇，署号许高崇。中国年度100位优秀品牌专家，第三届中国管理大奖管理专家奖，品牌中国年度人物及系列活动评委，中国民族建筑研究会房地产应用研究专业委员会专家顾问，高崇品牌机构[国际]CEO。著作《品牌道和术》、《区域市场道和术》、《私营企业道和术》、《新基业长青》（合著）、《广告？品牌？》（编著中）。1965年3月19日来到人间，广西天等人，书法家，文案怪才，品牌咨询顾问，培训师，设计师。

文章散见《中国医药报》、《医药导报》、《医药经济报》、《粤港信息日报》、《市场周刊》杂志、《销售与市场》杂志、《中国药店》杂志、《21世纪药店报》《华夏酒报》《中国酒》杂志等。多家报刊和网站特约撰稿人、专栏作家。

上海盟友商务咨询有限公司CEO

南宁高崇策划咨询有限公司CEO

世界咨询师网CEO

企业策划网 CEO

美国认证协会认证讲师

中国民族建筑研究会房地产应用研究专业委员会专家顾问

人事部商务策划师培训认证特邀讲师

新华培训网培训顾问讲师

广东培训网高级培训顾问讲师

广西干部培训中心企业专家委员会成员

价值中国网专栏专家

博锐管理在线专栏专家

品牌道和术首席执行官

品牌中国联盟专家

品牌广西联盟首发倡议者

阿里巴巴直播中心嘉宾

城甫医院集团首席品牌顾问

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[房地产专家-陆万东 小简]>>>>>>

陆万东-广西南宁市横县人。注册建造师、策划顾问、培训顾问。高崇品牌机构[国际]房地产品牌营销策划、企业内训核心专家。

高崇品牌机构[国际]-万润房地产策划有限公司 CEO

盟友经理人俱乐部主席

盟友经理人沙龙发起人之一

看地产网专家顾问

南国易房网专家顾问

广西人才网专家顾问

价值中国专栏专家

擅长>>>房地产策划、房地产营销、投资置业、商务谈判、客户管理。

服务>>>联盟新城等。